WWS/Puntenstelsel

Mochten particuliere beleggers nog hun hoop hebben gevestigd op het nieuwe rechtse blok om het wetsvoorstel Betaalbare Huur controversieel te verklaren, dan bleek die hoop ijdel. Alleen VVD en BBB kozen daarvoor. Een ruime meerderheid, inclusief PVV en NSC, koos voor behandeling van het wetsvoorstel dat minister De Jonge deze week indiende. De behandeling start bovendien al eind deze maand met een schriftelijke ronde.

"Veel levens staan op de pauzestand. Er is de afgelopen jaren te weinig en te duur gebouwd. (...) De markt gaat het woningprobleem niet oplossen." Aldus minister Hugo de Jonge bij de presentatie van de MRA Woondeal op 15 maart. Daar beloofden alle betrokken overheids­lagen in de Metropoolregio Amsterdam zich hard te maken voor het bouwen van 170.000 woningen tot en met 2030, waarvan twee derde betaalbaar. Over ambities gesproken.

Met het reguleren van middeldure huurwoningen neemt minister De Jonge afscheid van het marktdenken dat dit woningsegment jarenlang domineerde. Verhuurders met woningen die in het woningwaarderingsstelsel (WWS) minder dan 187 punten halen, moeten zich voortaan aan strenge maximumhuren houden. Gemeenten gaan toezien op de naleving van de nieuwe huurgrenzen.

De aangekondigde huurregulering brengt meer nieuwbouw in het middensegment niet dichterbij. Ontwikkelaars en beleggers voorzien in het dure Amsterdam een afname. In randgemeenten als Haarlemmermeer, Zaanstad, Diemen of Purmerend kunnen dergelijke betaalbare huurwoningen wel worden bijgebouwd.

Veel koopwoningen zijn omgezet naar dure huurwoningen. Krijgen we straks de omgekeerde beweging? Door huurregulering en stijgende vermogensheffing daalt namelijk het rendement van particuliere woningbeleggers. Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam, voorspelt een flinke krimp van de particuliere huurwoningvoorraad. NUL20 peilt het sentiment onder particuliere woningbeleggers.

In de woningwet van 2015 werd het de woningcorporaties moeilijk gemaakt om nog middeldure huurwoningen te bouwen. Dat moest de markt maar doen. Inmiddels waait de wind uit een andere hoek. Niet alleen het kabinet maar ook projectontwikkelaars nodigen corporaties nadrukkelijk uit om ook in dit segment te bouwen. Gaat dat gebeuren?

De Woonbond wil dat het Woningwaarderingsstelsel gaat gelden voor de gehele vrije huursector. Uitbreiding van het puntenstelsel moet voorkomen dat commerciële verhuurders de gekste prijzen kunnen vragen, zo schrijft de bond in reactie op CBS-cijfers over de groei van de commerciële huurmarkt.

Voor de energieprestatie van een superzuinig A++++-appartement kunnen volgens het nieuwe Woningwaarderingsstelsel (WWS) straks 10 punten extra worden geteld, voor zo'n woning komt het totaal op 58. Het verschil tussen het beste A-label en een B-label bedraagt 30 punten. B is nog goed voor 28 punten. Maar bij een woning met een F-label is niet langer sprake van vier pluspunten, maar van vijf minpunten terwijl bij een G-label tien punten worden afgetrokken. Dat blijkt uit het door minister De… meer

Enkele weken na de introductie van een nieuw woonruimteverdeelsysteem gebaseerd op punten hebben al ruim 1.200 woningzoekenden aanvragen ingediend voor extra situatiepunten of startpunten. De historische stelselwijziging is zonder 'grote operationele issues' verlopen, aldus een woordvoerder: "Na negen dagen zagen we dat een behoorlijk aantal woningzoekenden de weg weet te vinden naar de nieuwe woonruimteverdeling. De diverse websites en portalen worden drukker bezocht dan normaal. Ook… meer

Bijna de helft van woningen die nu door Pararius in de Amsterdamse regio (MRA) worden aangeboden, vallen in het gereguleerde huursegment als de liberalisatiegrens naar 1.000 euro gaat. De gereguleerde huren voor deze woningen vallen dan gemiddeld zo'n 1.000 euro lager uit dan de huren die daarvoor nu in de vrije sector worden gevraagd. Dat blijkt uit een effectverkenning van onderzoeksbureau RIGO op ruim 2.000 woningen die via verhuurplatform Pararius worden aangeboden.

Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties, is voorstander van het voorstel regulering middenhuur van minister De Jonge. Maar met de verhoging van de reguleringsgrens naar 1.100 euro zou volgens de corporaties logischerwijze ook de financieringssystematiek tussen sociale en middenhuurwoningen gelijk moeten worden getrokken. Tenminste, als commerciële partijen het af laten weten en de corporaties in dat gat moeten springen.

De voorgenomen regulering van het middenhuur-segment leidt mogelijk tot gedwongen woningverkopen. Alleen al in 2024 kan sprake zijn van een verlies landelijk van 25.000 huurwoningen, zo blijkt uit de reacties van IVBN en Vastgoed Belang op de reguleringsplannen van minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting.

Om huurders met een middeninkomen te beschermen tegen excessen en ervoor te zorgen dat zij een eerlijke prijs voor hun woning betalen, reguleert het kabinet de middenhuur. Door ook het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend te maken, verwacht het kabinet dat de huurprijs van ruim 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro omlaag gaat. 

De huren in de regio Amsterdam gaan gemiddeld met ruim 700 euro omlaag als de kabinetsplannen voor huurregulering doorgaan. Dat valt af te leiden uit een eerdere analyse van onderzoeksbureau Rigo. Nu ligt de vraaghuur van 80 procent van de aangeboden huurwoningen boven de 1.500 euro.

Zo’n 700.000 huurders van sociale huurwoningen dreigen er op achteruit te gaan door het voorstel van het kabinet om de huurtoeslag te vereenvoudigen. Aedes reageert bezorgd op dit onderdeel van minister Hugo de Jonges programma voor betaalbaar wonen. Maar ook andere voorstellen om huren in de sociale huursector betaalbaar te houden, kunnen volgens Aedes slecht uitpakken voor huurders en kwetsbare buurten. 

Minister Hugo de Jonge kiest voor regulering van de aanvangshuren in het middensegment. Een deel van de vrije sectorhuurwoningen valt straks onder de gereguleerde middenhuur. De exacte bovengrens wordt later bepaald, maar komt ergens tussen de 1.000 en 1.250 euro te liggen.

De WOZ-waarde mag vanaf mei nog maar voor maximaal 33 procent meetellen in de bepaling van de huurprijs. Minister de Jonge verwacht dat met de invoering van deze maatregel in totaal 23.000 woningen beschikbaar blijven voor de sociale woningvoorraad. Ook komen 15.000 woningen met een hoge huur terug in de sociale sector. 

De huurders van een pand aan de Rijswijkstraat in Amsterdam Nieuw-West hebben vanaf de transformatie in 2014 elke maand 240 euro te veel betaald, zo luidt de uitkomst van een slepende juridische procedure over de hoogte van huur. Voor !Woon, die een groep van 75 huurders al die jaren heeft bijgestaan, was dit de langstlopende procedure ooit.

Veel meer particuliere huurwoningen blijven in de gereguleerde sector als de kabinetsplannen worden uitgevoerd om het aandeel van de WOZ in het puntenstelsel tot 33 procent te beperken. Volgens berekeningen van de gemeente Amsterdam gaat het om tienduizenden woningen. De verwachting is dat de minister binnenkort zijn uitgewerkte plannen presenteert. Wat betekent dit voor woningzoekenden, bestaande huurders en verhuurders? Een verkenning.

Als de WOZ-waarde voor maximaal 33 procent meetelt in het woningwaarderingsstelsel, dan kan een aanzienlijk kleiner deel van de particuliere gereguleerde huurwoningen worden geliberaliseerd. Bijna 70 procent van de bijna 58.000 particuliere sociale huurwoningen blijft dan behouden, zo schrijft wethouder Ivens in een brief aan de gemeenteraad.

Te hoge huurprijzen moeten worden afgestraft met een boete. Daarvoor pleit de Woonbond in een ‘zespuntenplan’ voor de aanpak van misstanden in de commerciële huursector. De Woonbond stelt voor om het vragen van een te hoge huur voortaan als economisch delict te behandelen.

Institutionele beleggers zijn bereid in Amsterdam en Utrecht hun bouwproductie te verdubbelen mits gemeenten een passende grondprijs bieden. Zo schrijven de leden van de IVBN in een op dinsdag 2 juli gepresenteerd ‘Middenhuurakkoord’. Ze sporen ook corporaties aan meer huurwoningen aan te bieden in het middensegment.

GroenLinks wil af van de marktwerking in de huursector. Om de huurprijzen te beperken moet de overheid de maximale huurprijs bepalen, zo valt te lezen in de initiatiefnota Marktwerking uit de Huursector. “Terwijl veel mensen amper hun huis kunnen betalen is de verhuur van huizen een verdienmodel voor speculanten geworden. Maar een dak boven je hoofd is een eerste levensbehoefte, niet zomaar een product op de markt. Het wordt hoog tijd dat de overheid gaat ingrijpen om ervoor te zorgen dat… meer

Het woningwaarderingsstelsel functioneert niet meer, zo meent de Woonbond. Kleine appartementen in bijvoorbeeld Amsterdam kunnen te gemakkelijk tegen recordprijzen worden verhuurd. De maximale huurprijs zou volgens de Woonbond alleen op objectieve gegevens, zoals de grootte van de woning, het energielabel en de voorzieningen moeten worden gebaseerd.

Huurders bij woningcorporaties met luxere woningen betalen gemiddeld relatief weinig extra geld voor de hogere kwaliteit. Zo concluderen twee onderzoekers van het Centraal Planbureau in de donderdag gepubliceerde Policy Brief 'Het huurbeleid van woningcorporaties'. Dit maakt het volgens hen lastig om het huurbeleid van woningcorporaties te sturen via de maximale huren uit het woningwaarderingsstelsel (WWS).