Image

Het is nog niet eens zo lang geleden dat voormalig minister Blok buitenlandse vastgoedbeurzen afliep om beleggers te interesseren voor Nederlandse huurwoningen. Woningcorporaties moesten door schandalen en bezuinigingen af van duizenden woningen en de soms forse huurstijgingen zorgden voor aantrekkelijke rendementen voor commerciële partijen. Alleen al in 2014 werden ruim 14.000 bestaande huurwoningen, waarvan de helft in de sociale sector, aan buitenlandse vastgoedbedrijven verkocht. De tijden zijn veranderd. Minister Hugo de Jonge die zich sinds een jaar over de volkshuisvesting – het ‘nieuwe’ vakjargon voor woonbeleid - heeft ontfermd, laat in zijn mediaoptredens niet na om te benadrukken dat mensen weer een eerlijke prijs voor hun woning moeten kunnen betalen. Na het opkoopverbod dat sinds vorig jaar een einde moet maken aan de torenhoge huurprijzen van hebberige (particuliere) beleggers, komt De Jonge daarom nu met een voorstel om de gereguleerde huursector te vergroten. Het deliberaliseren van een aanzienlijk deel van de duurdere huurwoningvoorraad is een belangrijke trendbreuk in het woonbeleid dat al enkele decennia door het marktdenken wordt gedomineerd.

Middenweg tussen huurders- en beleggersbelangen

Amper een jaar nadat in het regeerakkoord een vorm van huurbescherming was aangekondigd voor bewoners van middeldure huurwoningen, presenteerde De Jonge eind februari de details van het  kabinetsvoorstel. De plannen kunnen als een compromis tussen de belangen van huurders en beleggers worden gezien. Zo gaat enerzijds voor een groter aantal huurders de maximumhuur omlaag door meer zelfstandige woningen naar het gereguleerde segment over te hevelen (onzelfstandige woningen blijven buiten beschouwing). De nieuwe grens met vrijesectorhuurwoningen ligt in het woningwaarderingsstelsel (WWS) voortaan op 187 in plaats van 142 punten. Anderzijds wordt het WWS dusdanig gemoderniseerd dat het voor beleggers voldoende aantrekkelijk zou blijven om in de bouw van middeldure huurwoningen te investeren. Zo krijgen zeer energiezuinige woningen extra veel punten, terwijl de maximumhuur voor slecht geïsoleerde huizen juist omlaag gaat. Ook een ruim balkon, tuin of terras gaan huurders dadelijk in hun maandhuur duidelijker terugzien. Bovendien gaat er voor woningen die na 1 januari 2024 worden opgeleverd en waarvan de bouw voor 1 januari 2025 is gestart, een overgangsregeling gelden. Verhuurders mogen daarin gedurende tien jaar 5 procent meer huur vragen dan het maximum op basis van het WWS. De nieuwe regels gaan gelden voor nieuwe verhuringen in zowel bestaande als nieuwe woningen en worden iedere vijf jaar geëvalueerd.   

“Drie stappen vooruit, twee achteruit”

Dat het wetsvoorstel Betaalbare Huren een evenwichtsoefening tussen verschillende belangen is geworden, is ook duidelijk te zien aan de reacties van de verschillende partijen. Zo is de Woonbond blij dat er meer woningen onder het WWS gaan vallen. Tegelijkertijd betreurt ze dat door de aanpassingen in het stelsel meer huurders een hogere huur gaan betalen. “De Jonge zet drie stappen vooruit en weer twee terug”, klonk het in december toen de minister in een brief aan de Tweede Kamer de belangrijkste contouren van zijn voorstellen al openbaar maakte. De Woonbond had liever een hogere grens voor een maximale huurprijs gezien in plaats van de huidige 187 punten die voor 2024 correspondeert met een maximumhuur van 1.123 euro.
Een pijnpunt voor de Woonbond is het opschuiven van de zogenaamde WOZ-cap naar de nieuwe bovengrens van 187 punten. Deze 'cap' beperkt de invloed van de WOZ-factor op het puntentotaal. Deze rem gaat straks pas bij 187 punten werken in plaats van bij 142. Het resultaat is volgens de huurdersorganisatie dat de maximumhuur van tienduizenden sociale huurwoningen bij nieuwe verhuring uitkomt boven de huidige sociale huurgrens. Het plan van De Jonge om de jaarlijkse huurverhogingen te koppelen aan de gemiddelde CAO-loonstijging plus 0,5 procent valt bij de Woonbond eveneens slecht.

Angst voor terugval in nieuwbouw

Ontwikkelaars en beleggers schetsen in hun reacties juist een doembeeld van terugvallende nieuwbouw en een massale verkoop van middeldure huurwoningen door kleine beleggers. Voor institutionele investeerders zou het ook niet meer aantrekkelijk zijn om in middeldure huurwoningen te investeren. Toch blijkt uit de beslisnota’s die de totstandkoming van het kabinetsvoorstel reconstrueren, dat marktpartijen in hun gesprekken met het ministerie aangaven met het voorgestelde pakket te kunnen leven. Het zou ook de bouw van nieuwe middenhuurwoningen niet in de weg staan. Sterker: de meeste voorstellen voor de modernisering van het WWS plus de overgangsregeling voor lopende projecten zijn op voorspraak van deze spelers in de plannen terecht gekomen. Als de woningbouw de komende tijd al terugvalt, kan dat evengoed het gevolg zijn van de sterk opgelopen rente en hoge materiaalkosten als van het reguleren van de middenhuren. Maar als politiek drukmiddel richting de Tweede Kamer is het natuurlijk een handig argument. Hoogstwaarschijnlijk zal het parlement zich na de zomer over het kabinetsvoorstel buigen. Als het wordt aangenomen, gaan de nieuwe regels in per 1 januari 2024.
De hamvraag is natuurlijk wat het effect van alle wijzigingen zal zijn. De rekensommen daarover lopen nogal uiteen. Volgens vastgoedadviesbureau CBRE vallen ongeveer 327.500 woningen terug vanuit de vrije sector in het nieuwe gereguleerde middensegment. Het kabinet komt op een vergelijkbaar aantal woningen (300.000) waarvan de huurprijs met gemiddeld 190 euro omlaag moet (Zie kader pag. 7 voor details).
In een eerdere berekening liet CBRE zien dat vooral in steden de impact van de maatregelen groot kan zijn. Zo zou in de twintig grootste gemeenten (G20) circa 47 procent van de ongereguleerde huurwoningen binnen het nieuwe WWS gaan vallen. Dit allemaal nog los van de reactie van verhuurders: in welke mate gaan zij woningen verkopen of kunnen zij punten sprokkelen? En niet onbelangrijk: het nieuwe huurregime geldt alleen voor nieuwe verhuringen, bestaande huurders hebben geen recht op huurverlaging.

Image

Grote lokale verschillen

De verschillen tussen steden zijn erg groot. Waar in Groningen 70 procent van de vrije sector huurwoningvoorraad gereguleerd zou worden, is dat in Rotterdam volgens het CBRE maar 19 procent. De uiteenlopende WOZ-waarden, gemiddelde woninggrootten en duurzaamheid van de woningvoorraad zorgen voor het grote verschil.
Amsterdam heeft (nog?) geen doorrekening naar buiten gebracht. Voor de korte termijn is zij vooral bezorgd over een mogelijke terugval van de nieuwbouwproductie. Het is ook nog onduidelijk in hoeverre eerdere afspraken tussen gemeenten en marktpartijen over de bouw van middenhuurwoningen door het kabinet gerespecteerd zullen worden. De Jonge wil daar de komende maand meer duidelijkheid over geven. Voorlopig gaat het stadsbestuur er vanuit dat haar afspraken met beleggers over de bouw van grote betaalbare middenhuurwoningen overeind blijven. Aan de oproep van investeerders om aangepaste grondprijzen voor nieuwe middeldure huurwoningen te hanteren, had de stad in tegenstelling tot andere gemeenten al eerder gehoor gegeven. Op dat punt zal de stad dus niet erg geneigd zijn om nog meer water bij de wijn te doen. Al zal er waarschijnlijk per project wel worden gekeken hoe een belegger binnenboord kan worden gehouden als die door de nieuwe regels in de problemen komt.

Handhaving

Als het kabinetsvoorstel voor regulering van de middenhuren aangenomen wordt, krijgen gemeenten er ook een taak bij. Op dit moment moeten huurders zelf nog naar de huurcommissie toe om huurverlaging af te dwingen. In het kabinetsvoorstel worden gemeenten verantwoordelijk voor het naleven van de maximumhuren in het WWS. Verhuurders die de nieuwe huurgrenzen aan hun laars lappen, kunnen daarvoor forse boetes krijgen die oplopen tot maximaal 90.000 euro. Het was lange tijd onduidelijk hoe deze handhaving er in de praktijk uit zou zien maar eind februari gaf het kabinet daarover meer duidelijkheid. Zo mag een gemeente op basis van eigen toezicht een puntentelling opstellen (volgens het beleidshandboek van de huurcommissie) of deze bij de huurcommissie opvragen. Als een verhuurder een te hoge huurprijs blijkt te vragen, kan de gemeente een verhuurder waarschuwen maar ook overgaan tot bestuursdwang, een bestuurlijke boete opleggen of uiteindelijk zelfs het beheer van de woning overnemen.
Voor deze extra handhavingstaken zullen gemeenten via het Gemeentefonds gecompenseerd worden. Hoe hoog de vergoeding wordt, kan een woordvoerder van het ministerie nog niet zeggen. Er wordt nog onderzocht welke extra kosten gemeenten zullen hebben bij het handhaven van de regels. Eind maart zal daar meer duidelijkheid over zijn. Gert-Jan Bakker van de bewonersorganisatie !Woon is in ieder geval blij dat gemeenten actief op de naleving van maximumhuren moeten gaan letten. “Het is niet de verantwoordelijkheid van huurders om misstanden bij hun huurbaas aan de kaak te stellen. Dat is een taak van de overheid. Het is goed dat dit dadelijk voor alle huurwoningen binnen het WWS het uitgangspunt wordt.” ◉

Effect van regulering op de bestaande woningvoorraad

Door de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel (WWS) en een maximale jaarlijkse huurverhoging (gemiddelde CAO-loonstijging + 0,5%) krijgen meer huurders huurprijsbescherming. Minstens zo ingrijpend is dat het puntenstelsel WWS 'dwingend' wordt. Nu zijn er ook woningen ten onrechte feitelijk geliberaliseerd omdat huurders niet binnen zes maanden bij de Huurcommissie bezwaar hebben gemaakt tegen de te hoge huur. Straks wordt de verhuurder verantwoordelijk voor het vragen van de juiste huur. Door de regulering van het middensegment en het dwingend maken van het WWS vinden er forse verschuivingen tussen huursegmenten plaats: van het dure segment naar het middensegment én van huidige vrije sector naar het sociale huursegment onder de liberalisatiegrens. Image Effecten In de modelberekening komen er door de combinatie van maatregelen ruim 100.000 gereguleerde sociale woningen (onder de liberalisatiegrens) bij, terwijl er ook ruim 100.000 dure huurwoningen verdwijnen. Het aandeel middenhuurwoningen blijft verrassend redelijk constant: een kleine 400.000 oftewel 13 procent van de huurwoningvoorraad. Voor de Amsterdamse regio is het effect veel drastischer, zo blijkt uit een verkenning van RIGO op basis van een beperkt bestand van tweeduizend woningen op verhuurplatform Pararius, die bijna allemaal in het dure segment worden verhuurd. Bijna de helft van deze woningen zou straks in het gereguleerde huursegment vallen, waarbij de gemiddelde huur dan gemiddeld zo'n 1.000 euro lager uitvalt. Dit is een beperkte steekproef. Maar dat de consequenties in de regio Amsterdam groter zullen zijn dan landelijk, ligt voor de hand. Het aanbod aan kleine matig geïsoleerde woningen is er groot, terwijl de gemiddelde aanvangshuur in de vrijehuursector boven de 1.600 euro ligt. Voor alle duidelijkheid: dit is een theoretische exercitie. De nieuwe regels gaan gelden voor nieuwe verhuringen; bovendien wordt voorbijgegaan aan strategisch gedrag van verhuurders. Ze kunnen bij mutatie besluit tot verkoop of tot - indien mogelijk - het opplussen van de woning tot boven de 186 WWS-punten.

LEES OOK DE ANDERE ARTIKELEN IN DIT DOSSIER:

- Beleggers voorspellen afname van investeringen in nieuwbouw middenhuur
- Zo reageert de particuliere woningbelegger op de nieuwe wetgeving
- Projectontwikkelaars zoeken woningcorporaties om nieuwbouwprojecten vlot te trekken