Veel beslissingen om te investeren worden voor een belangrijk deel op basis van gevoel genomen, zegt Jeroen Frissen, manager advies en innovatie bij woningcorporatie Ymere. “Er komen mogelijkheden voorbij en we gebruiken dan onze ervaring als ondernemende corporatie om te beslissen of we in een project stappen of niet. Maar een degelijke analyse ontbreekt nogal eens.” Daarnaast speelt al jaren, maar de laatste tijd nog meer dan voorheen, de discussie over de vraag in hoeverre woningcorporaties in maatschappelijk vastgoed moeten investeren. Frissen: “Over het doel verschillen we eigenlijk nooit van mening met de overheid, maar wel over de taakverdeling en de rol van corporaties daarbij.”
Uit behoefte aan een steviger kader om investeringen af te wegen én om te laten zien wat de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed oplevert, heeft Frissen een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) laten ontwikkelen door onderzoeksbureau RIGO. Eén van de projecten die Ymere onder de loep heeft laten nemen is de herontwikkeling van de voormalige Ambachtsschool aan het Timorplein in de Indische Buurt. De aankoop van dat pand, samen met twee andere partijen, was ook zo’n kans die voorbij kwam. Uit de MKBA van RIGO blijkt dat het goed heeft uitgepakt, vertelt Freddie Rosenberg, die het instrument voor Ymere ontwikkelt.
“Maatschappelijke kosten-batenanalyses zijn wel al eerder gemaakt, bijvoorbeeld voor grote infrastructurele projecten als de Betuwelijn, maar het gebeurt nog maar weinig door woningcorporaties voor individuele projecten in een buurt,” zegt Rosenberg. In de MKBA wordt geprobeerd om de positieve en negatieve maatschappelijke effecten van de investering in het gebouw in geld uit te drukken, waardoor niet alleen kosten van de herontwikkeling en de huuropbrengsten worden meegewogen, maar ook bijvoorbeeld de stijging van de huizenprijzen in de omgeving, net als het stijgend aantal inbraken. “Het meest opvallende is dat, hoewel de huizenprijzen in de periode 2006-2008 in de gehele Indische Buurt flink zijn gestegen, de woningen vlakbij het vernieuwde Timorplein nog meer waard zijn geworden.” Dat is volgens Rosenberg direct toe te schrijven aan het verbeterde imago en de levendigheid die het gevolg zijn van de herontwikkeling. De bioscoop annex restaurant/café Studio K trekt studenten uit de hele stad en hostel Stayokay toeristen uit de hele wereld. “Het project heeft geleid tot betere voorzieningen in de buurt en de levendigheid is toegenomen. Dat zie je terug in de huizenprijzen. Mensen hebben er meer geld voor over om daar in de buurt te wonen.”

Rekenen maar

De herontwikkeling van Timorplein 21 heeft Ymere 12 miljoen euro gekost, maar kreeg ook bijna 3 miljoen euro subsidie van de gemeente. De huurders van het gebouw profiteren van een lagere huur, maar het zijn vooral de eigenaren van woningen in de directe omgeving die garen spinnen bij het risico dat Ymere heeft genomen. Per saldo levert het project tussen de 5 en 17 miljoen euro op, verdeeld over verschillende partijen en afgezet tegen de situatie dat het gebouw nu nog leeg zou staan. Voor Ymere zelf rolt een beperkte winst van een half miljoen euro uit de analyse van RIGO. De corporatie bezit vrijwel geen woningen in de buurt van het gebouw.
Uit de MKBA blijkt dat het zinvol is om niet alleen naar de directe investeringskosten en huuropbrengsten te kijken. De effecten zijn essentieel, juist van het toevoegen van voorzieningen in een Vogelaarwijk als de Indische Buurt. Maar er zitten ook haken en ogen aan, vanwege de complexiteit. Zo profiteert collega-corporatie de Alliantie flink van de vernieuwing van Timorplein, omdat die wel woningen in de directe omgeving van het gebouw heeft staan. Die corporatie is al jaren in de omgeving bezig om woningen op te knappen. Het is daarom de vraag wat gebeurd zou zijn als het Timorplein tien jaar geleden was herontwikkeld, of ruim een jaar later nu de kredietcrisis zich laat voelen. “Het moment speelt zeker ook mee,” zegt Rosenberg.
Bovendien wijst Marnix Koopman, onderzoeker duurzame woningkwaliteit aan de TU Delft, op een ander punt. “Wat was er gebeurd als het gebouw een heel andere functie had gekregen? Je moet oppassen om alle positieve effecten op dat ene project terug te voeren. Amsterdam-Oost is ook gewoon een overloopgebied van de binnenstad.”
Rosenberg is zich daarvan bewust: “We benaderen een dergelijk project op twee manieren: via interviews en enquêtes om uit te vinden of er een relatie bestaat  tussen project en leefbaarheid en via harde cijfers over leefbaarheid en prijzen om de feitelijke ontwikkeling te zien.” Een volgende stap is aan te geven of een project herhaalbaar is. “Hoewel we van een aantal typen sociale investeringen de effecten al aardig in kaart hebben, zijn onderzoeken zoals die naar het maatschappelijk rendement van Timorplein 21 van belang, omdat we zo kennis verzamelen. In de toekomst hopen we dan vooraf uitspraken te kunnen doen.”

MKBA-light

Een voorspellende MKBA is nu nog een brug te ver. Toch is dat wel waar Frissen naartoe wil. “We willen naar een MKBA-light toe, waarbij we bij wijze van spreken op een A-4’tje een goed beargumenteerde inschatting kunnen maken van de kosten en baten van een investering waarbij de maatschappelijke kant wordt meegewogen.” Toch zal Ymere nooit blind varen op zo´n rekensom, benadrukt hij. “Het helpt ons om keuzes te maken, maar ons gezond verstand en gevoel voor de markt zal daarbij net zo belangrijk zijn. Het is ook weer niet de bedoeling dat de techneuten de overhand krijgen.”
Want wat was er gebeurd als de MKBA die nu achteraf is gemaakt van tevoren gemaakt had kunnen worden? Had dat dan betekend dat Ymere niet in het project was gestapt? De opbrengst voor Ymere zelf is immers aan de lage kant, ondanks het succes voor de Indische Buurt. Volgens Frissen is het Timorpleinproject hoe dan ook een succes, omdat ‘aangetoond is dat het bedrijfseconomisch en maatschappelijk rendeert’. Achteraf is dat verdedigbaar, maar vooraf had dat gemakkelijk als een te groot risico bestempeld kunnen worden. 
Was het dan niet beter geweest als Ymere – indien het die kennis van tevoren had gehad – met andere stakeholders in de wijk was gaan praten om gezamenlijk te investeren? Rosenberg denkt dat daar wel kansen liggen. “Als je aan kan tonen dat mensen gezonder worden door een investering of dat minder schade ontstaat, dan zou je andere partijen mee moeten kunnen krijgen.” Maatschappelijk-vastgoedspecialist Marc van Leent is daarvan overtuigd. “De grote vraag is alleen hoe je andere partijen verleidt om mee te doen, omdat het lastig is om de effecten van tevoren in te schatten. Toch denk ik dat je afspraken kan maken en bijvoorbeeld na vijf jaar onafhankelijk onderzoek kan laten doen. Dan kan je de werkelijke kosten en baten verrekenen.” Frissen is voor dergelijke samenwerking nog een beetje huiverig, omdat hij vreest dat het gemakkelijk kan verzanden in een politiek spel. “Voorlopig zien wij dit toch vooral als een intern wegingsinstrument.”
Ondanks de beperkte winst oogst Ymere ook veel goodwill met het project. Zeker bij het stadsdeel Zeeburg, dat enkele miljoenen subsidie gaf, zonder dat daar volgens de analyse baten tegenover staan. Maar dat is niet helemaal terecht, want het stadsdeel kent nu veel meer tevreden bewoners nu zij ook in hun eigen buurt uit kunnen gaan. En het imago van de Indische Buurt is sterk verbeterd, sinds toeristen uit de hele wereld en studenten uit de hele stad het Timorplein weten te vinden. En dat is onbetaalbaar.