In de grote steden willen particuliere beleggers van hun huurwoningen af. Een ongunstiger belastingregime, stijgende rente, de nakende huurregulering en wijzigingen in het puntenstelsel hebben een verkoopgolfje van huurwoningen in gang gezet, die overigens al in 2021 startte. In de vier grote steden gaat het om 7 procent van de verkochte huizen, zo blijkt uit onderzoek van het Kadaster en de Volkskrant. In Amsterdam is dat 9 procent. Eerder bleek ook uit een rondgang van NUL20 onder kleine beleggers dat velen verkoop overwegen zodra huurcontracten aflopen. Het fenomeen buy-to-let, al lastig geworden door de opkoopbescherming in veel steden, lijkt volledig uit de gratie.
Woningen opkopen of aanhouden voor verhuur was jarenlang een zeer lucratieve bezigheid, dankzij de woningschaarste, de lage rente, tijdelijke contracten en vrije prijsvorming. Particuliere beleggers stortten zich massaal op de vastgoedmarkt en troefden gewone huizenkopers af. Het aantal huurwoningen steeg daardoor in de grote steden snel. Maar het tij keert.
Veel van die nieuwe beleggers werken met tijdelijke huurcontracten. Daarmee kun je niet alleen steeds weer de 'marktconforme' huur vragen maar ook toekomstige financiële risico's beperken. Verkoop bij zich wijzigende marktomstandigheden blijft immers altijd binnen handbereik. Dat moment is voor meer en meer beleggers nu kennelijk aangebroken. Vooral in de grote steden doet een groeiend aantal afstand van hun woningen, zo blijkt uit cijfers die het Kadaster en de Volkskrant. De woningen worden uit de verhuur gehaald en verkocht aan mensen die er zelf gaan wonen.
In de vier grote steden gaat 7 procent van de verkochte huizen (op de ‘fundamarkt’) van particuliere investeerders over naar eigenaar-bewoners, zo blijkt uit cijfers over het vierde kwartaal van 2022. Amsterdam spant de kroon met ruim 9 procent. In heel Nederland gaat het om bijna 3,5 procent van de woningen. Over heel 2022 hebben particuliere investeerders in de vier grote steden ruim 1.700 huizen verkocht aan een huizenkoper die zelf in het pand ging wonen. De krimp van de particuliere huurmarkt zal volgens Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam, onherroepelijk leiden tot stijgende huurprijzen in het hoge huursegment.
Veel van die voormalige beleggerswoningen gaan naar starters, zo blijkt uit het Volkskrant-onderzoek. In Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht ging in 2022 maar liefst 61 procent van de voormalige particuliere huurpanden naar deze nieuwe eigenaar-bewoners. Startende kopers betalen geen overdrachtsbelasting.
Opkoopbescherming
Vanaf 1 januari 2021 geldt een hoge overdrachtsbelasting voor beleggers, toen 8 procent en inmiddels ruim 10 procent. Voorafgaand daaraan kochten beleggers eind 2020 nog een record aantal woningen op. Maar vanaf 2021 verdween de particuliere belegger als koper van de woningmarkt. Het werd hen ook steeds moeilijker gemaakt. Naast de zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw introduceerden veel grote gemeenten voorjaar 2022 een opkoopbescherming om aspirant-huisbazen te weren uit bestaande koopwoningen. In Amsterdam geldt dat voor alle koopwoningen boven de 512.000 euro. Uit de cijfers van het Kadaster/Volkskrant blijkt dat in de vier grote steden al vanaf begin vorig jaar ook de verkoop van particuliere huurwoningen substantieel hoger ligt dan daarvoor.