Amsterdam krijgt grote vrije sector, op termijn
In Amsterdam vallen ruim 75.000 woningen boven de vrije-sectorgrens van 142 punten (663 euro), als de voorgenomen bijtelling van Donner door gaat. Dat blijkt uit een simulatiestudie van de Amsterdamse dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS). Niet al die woningen worden geliberaliseerd. Corporaties hebben aangekondigd daarover afspraken te willen maken met de gemeente en de Huurdersvereniging Amsterdam.
Amsterdam en omgeving behoort tot één van de tien zogeheten ‘schaarstegebieden’ waarvoor het kabinet een bijtelling van 15 of 25 punten wil doorvoeren. Ligt die WOZ-waarde boven 2900 euro per m2 dan worden 25 punten bijgeteld. Ligt de waarde eronder dan 15 punten. Het gros van de Amsterdamse woningen krijgt er volgens de dienst WZS 25 punten bij
Er zijn 277.000 huurwoningen. Momenteel heeft 9,6% daarvan meer dan 142 punten, 5,4% corporatiewoningen en 4,2% particulier. Dat wordt straks 18,2% corporatiewoningen plus 8,9 procent particuliere verhuur is 27,1%. Bron: Dienst WZS, simulatiestudie op basis van WiA 2009 gegevens; Huurprijzen vanaf 1 juli 2011
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Door de bijtelling verschrompelt de goedkoopste woningvoorraad (minder dan 93 punten) van 30 naar 4,5 procent, en stijgt het aandeel woningen boven de liberaliseringsgrens (142 punten) van 9,6 naar 27 procent van het totaal aantal huurwoningen. Op papier dan, alleen bij nieuwe verhuringen kunnen huurprijzen worden bijgesteld. En het aantal verhuringen loopt sterk terug; naar verwachting zal de doorstroming vanwege deze bijtelling nog sterker afnemen.
Volgens de schatting van de gemeente krijgt 26 procent van de corporatiewoningen meer dan 142 punten. De AFWC komt zelf op basis van eigen doorrekeningen nog hoger uit: met Donner-punten zou straks 36 procent van de corporatiewoningen boven de liberaliseringsgrens vallen, tegenover 12 procent nu. Overigens wordt bij slechts 2 procent van de Amsterdamse corporatiewoningen daadwerkelijk een huur berekend hoger dan 652 euro (grenswaarde 2010).
Particuliere verhuurders kunnen straks bij nieuwe verhuringen in de populaire delen van de stad de huren flink verhogen; binnen de gereguleerde sector (tot en met 142 punten) met 120 euro (25 punten) en in de vrije sector wat een huurder er voor over heeft.
Corporaties zullen vanwege lokale prestatieafspraken en maatschappelijke overwegingen lang niet altijd de maximale huurruimte gebruiken. Enkele corporaties hebben al aangekondigd afspraken te willen maken om een deel van de vrije sectorwoningvoorraad beschikbaar te stellen aan (lage) middeninkomens.
Op dit moment vragen corporaties gemiddeld 80 procent van de maximale huur. In de stadsdelen binnen de ring ligt dat ver onder de markthuur. In de stadsdelen Zuidoost, Noord en Nieuw-West liggen de ‘Donner-huren’ ver boven de markthuren, berekend als 4 procent van de WOZ-waarde. Bron: AFWC.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Afgezien van dergelijke overwegingen beperken marktomstandigheden de hoogte van de huren, meer punten of niet. Zo liggen de meeste corporatiewoningen die kunnen worden geliberaliseerd in Zuidoost. Daar ligt de maximale huurgrens nu al boven de markthuur, afgaande op de WOZ-waarde (4% =markthuur). Hetzelfde geldt voor de stadsdelen Noord en Nieuw-West. De ruimte om daar hogere huren te gaan vragen is dus beperkt. Bovendien mogen corporaties hun vrije sectorwoningen sinds dit jaar niet meer met goedkope WSW-leningen financieren. De gemiddelde rentelast stijgt daardoor per geliberaliseerde woning met zo’n 75 euro, aldus een schatting van Roland van der Post, directeur van het WSW.
De gepresenteerde resultaten zijn indicatief. Er zijn diverse aannames gedaan. Zo is nog niet bekend welke peildatum van de WOZ-waarde en welke vloeroppervlaktedefinitie de minister gaan hanteren. Bovendien zijn niet van alle woningen het aantal punten en vierkante meters bekend. De dienst WZS is uitgegaan van WOZ-waarden van 2009, de AFWC van die van 2010. In al de puntenberekeningen is bovendien nog niet verwerkt dat vanaf 1 juli ook voor de energiezuinigheid van woningen (het energielabel) punten worden bijgeteld dan wel afgetrokken.
Reacties op plan Donner van wethouder Ossel, corporaties en huurders (NUL20, juli 2011)
Federatie berekent effecten plan Donner in Stadsregio