In mei 2002 schreef stedenbouwkundige Marten Bierman een opiniestuk in NUL20 met de titel 'Tegen verdunning valt niet op te bouwen'. Het is interessant zijn betoog er nog eens bij te pakken in de huidige woningcrisis. De titel is veelzeggend. Bierman stelt vast dat woningen in Nederland steeds groter worden, terwijl de huishoudensgrootte alleen maar slinkt. Verdunning: elke Nederlander krijgt steeds meer woonoppervlak. Als voorbeeld haalde hij Nijmegen aan waar de woningvoorraad in dertig jaar met zestig procent was gegroeid terwijl het inwonertal niet toenam. Dat kon volgens hem onmogelijk zo doorgaan. Hij pleitte daarom voor een bouwverbod in de weilanden, kleinere woningen en voor verdichting.

Hebben Biermans inzichten wortel geschoten? Bijna twintig jaar later kunnen we vaststellen dat Nederland is blijven doorbouwen, ook in de weilanden. Het CBS meldde dat 1 juli de 8 miljoenste woning is opgeleverd. Maar anders dan Bierman veronderstelde zijn er sindsdien ook heel veel inwoners bijgekomen, namelijk 1,2 miljoen. Bierman had - hoe kon hij ook - geen rekening gehouden met de grote immigratiestromen sindsdien. Van verdunning is geen sprake meer. De gemiddelde woningbezetting nam vanaf 2010 nauwelijks meer af en zit inmiddels met 2,2 bewoners per woning weer op het niveau van 2012. In Amsterdam blijft de woningbezetting sinds 2000 na decennia van afname redelijk stabiel, iets onder de 2 (tussen de 1,93 en 1,97). Dankzij de pandemie groeide de woningvoorraad in Nederland vorig jaar zelfs sneller dan de bevolking.

 

Biermans oproep om zoveel mogelijk binnen gemeentegrenzen te bouwen en te herontwikkelen heeft school gemaakt, ondanks de sterke bevolkingsgroei. Ook worden nieuwbouwwoningen gemiddeld kleiner. Dat is een landelijke trend, maar geldt bij uitstek voor Amsterdam. Was een gemiddeld hoofdstedelijk nieuwbouwappartement in de periode 1995-2015 nog 87 m2 groot, sindsdien is dat gezakt naar 58 m2. Aan verdere 'verdunning' is kortom een radicaal einde gekomen.

Bureau ABF heeft de wooncrisis gestaafd met een berekend tekort van zo’n 300.000 woningen (na corona bijgesteld naar 280.000). Alle politieke partijen baseerden zich in hun verkiezingsprogramma's op die berekeningen. Men mag debatteren in welke mate de prijsexplosie in de koopsector het gevolg is van dit tekort, maar de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen liegen er in ieder geval niet om. Voor heel veel woningzoekenden is de schaarste uitermate reëel. Zie ook het landelijke woonprotest.

Maar er is wel iets geks aan de hand. Wie de groei van het aantal woningen afzet tegen de groei van aantal inwoners vanaf 2010 ziet dat die helemaal niet uit elkaar is gaan lopen. Er zijn in die elf jaar ruim 900.000 inwoners bijgekomen en een kleine 677.000 woningen (saldo mutaties). Met een gemiddelde bezettingsgraad van 2,2 is er puur cijfermatig dus minder schaarste dan tien jaar terug. Hoezo wooncrisis?

Wat is daar aan de hand? Over die CBS-cijfers. Hebben data-analyses die heel Nederland betreffen wel zin? In Delfzijl vind je veel sneller een passende woning dan in de regio Amsterdam. Zeker, schaarste is een lokaal verschijnsel. Maar de lange wachtlijsten in grote delen van het land en snel stijgende koopprijzen in steeds grotere cirkels buiten de Randstad maken duidelijk dat de huidige wooncrisis geen randstedelijk verschijnsel (meer) is.

 

 

De druk op de woningmarkt wordt gevoed door het toenemend aantal eenpersoonshuishoudens. Dat de woningbezetting sinds 2018 (daar lag met 2,15 het dieptepunt) desalniettemin is toegenomen bevestigt de woningschaarste: starters blijven langer thuiswonen; gescheiden partners trekken noodgedwongen in bij hun ouders, belanden in een caravan of slapen in hun auto). 

Er zijn factoren die onze simpele data-vergelijking vertroebelen. Zo is het afgelopen decennium een groot aantal zorginstellingen gesloten. Kamers in het klassieke bejaardenhuis telden niet mee als woning. En er zijn administratieve correcties geweest bij de invoering van de Basisregistratie Gebouwen (BAG).

Allemaal waar. Maar gezien de enorme discrepantie tussen de gevoelde woningnood en geruststellende officiële statistiek moet er meer aan de hand zijn. Zijn er wellicht tienduizenden woningen niet meer in gebruik als reguliere woning? Omdat ze permanent worden gebruikt voor vakantieverhuur, als pied-a-terre in de stad, of juist elders als tweede woning? 

Er is geen sprake meer van verdere verdunning. Maar wellicht wel van grootschalige verdwijning… van reguliere woningen? Kan iemand daar zijn licht op laten schijnen. Ik hou me aanbevolen.