10 vragen over

Kooprecht voor huurders

1. Een kooprecht voor huurders? Voeren de regeringspartijen een dwingende kiezerswens uit?
   Ongetwijfeld zijn er veel huurders die graag een eigen huis zouden willen. Maar in de verkiezingscampagnes is er geen woord aan vuil gemaakt. En in de programma’s van VVD, CDA en PVV is er niets over te vinden. Alleen GroenLinks wilde huurders het recht geven hun woning (met korting) te kopen van de woningcorporatie, in combinatie met een terugkooprecht.
    
2. Hoe is het dan in het regeerakkoord gekomen?
   Dat blijft gissen. Van de regeringspartijen is bekend dat ze eigenwoningbezit aanmoedigen. Ongetwijfeld speelt geld een rol. Ze zien zo wellicht een manier het vermogen van de corporaties vrij te spelen. Dat kan dan worden afgeroomd via heffingen, zoals de nieuwe bezitsheffing die de corporaties 600 miljoen euro gaat kosten. Bovendien heeft het kabinet bijna alle bijdragen aan de woningbouw en stedelijke vernieuwing stopgezet. Door corporatievermogen liquide te maken, kunnen corporaties meer investeren, zo kan de gedachte zijn. Niet onderschat moet tenslotte worden dat er een breed gedeeld sentiment is corporaties een kopje kleiner te maken.
    
3. Kan de overheid corporaties verplichten woningen te verkopen?
   Dat is zeer de vraag. In Engeland is onder Thatcher ook een kooprecht voor huurders ingevoerd, maar daar ging het om gemeentewoningen. Corporaties zijn particuliere organisaties. Het is volgens deskundigen als Hugo Priemus onmogelijk om bezit te onteigenen zonder wettelijke grondslag en zonder redelijke compensatie. Dit betekent op zijn minst dat corporaties een reële prijs voor hun woningen moeten krijgen. Kortingpercentages zoals in Engeland lijken dan ook niet mogelijk.
    
4. Krijgen alle corporatiehuurders kooprecht?
   Zo staat het wel in de woonvisie en het regeerakkoord. Maar dit is allemaal heel erg gedacht vanuit Henk en Ingrid in een rijtjeswoning. Veel corporatiewoningen zijn appartementen. Als elke huurder kooprecht zou krijgen, zouden corporaties verplicht zijn enorme kosten te maken om overal appartementsrechten af te splitsen. Vaak zijn dan ook bouwkundige ingrepen nodig. Het is dan ook volledig onuitvoerbaar dat ‘elke’ huurder kooprecht krijgt.
    
5. Zijn er buitenlandse ervaringen?
   Jazeker. De regering Thatcher heeft het ‘Right to Buy’ in 1980 in Groot-Brittannië geïntroduceerd. Elke huurder die langer dan drie jaar in een sociale woning woonde, kreeg het recht deze woning met minimaal 33 procent korting te kopen. Voor elk jaar extra woonduur,  kwam er een procent bij. Dat leidde de eerste jaren tot enorme verkopen, met name aan de beter bemiddelde huurders in de betere wijken. In 1995 waren ruim twee miljoen woningen van de zesenhalf miljoen verkocht. Nadat de woningmarkt in 2007 instortte, raakten veel kopers in financiële problemen. Bovendien worden veel gekochte woningen slecht onderhouden. Hoogleraar Maarten van Ham onderzocht de effecten van het Right to Buy: “Ik kan me niet voorstellen dat iemand in Nederland die kant op wil. (..) Ooit had iedereen in Groot-Brittannië toegang tot een betaalbare, fatsoenlijke woning. Nu zijn sociale huurwoningen er alleen nog voor de allerarmsten.” Schotland heeft inmiddels het Right to Buy afgeschaft voor nieuwe woningen en nieuwe huurders.
   In Vlaanderen mogen huurders volgens de ‘Vlaamse wooncode’ hun sociale huurwoning kopen als ze er ten minste vijf jaar wonen en de woning minstens vijftien jaar oud is. Van de regeling wordt weinig gebruik gemaakt. Dat komt mede doordat Vlaamse corporaties de uitvoering traineren, maar meer nog doordat de regeling voor veel huurders financieel niet aantrekkelijk is. Wat daarbij niet stimuleert, is de restrictie dat kopers verplicht zijn de woning minimaal twintig jaar aan te houden. Zo niet, dan heeft de ‘sociale huisvestingsmaatschappij’  een terugkooprecht tegen de oorspronkelijke verkoopprijs. 
    
6. Heeft meer eigenwoningbezit maatschappelijke voordelen?
   Zeker. Uit onder andere CPB-onderzoek blijkt dat vergroting van het aantal koopwoningen een positief effect heeft op de leefbaarheid van wijken. De verklaring: eigenwoningbezitters zijn, vanwege het belang dat zij hebben, meer betrokken bij hun woning, de buurt en de samenleving. Er komt natuurlijk met koopwoningen ook een ander type bewoners de wijk binnen.
   Die onderzoeken hebben overigens altijd betrekking op aandachtswijken.  Daar bepalen corporaties (en gemeenten) welke woningen wel en niet verkocht mogen verkocht, niet de huurder.  Een ander argument is dat kopers vermogen opbouwen voor de oude dag. Althans dat was zo. Met de Nederlandse praktijk van aflossingsvrije hypotheken, gekoppeld aan dalende huizenprijzen, is dat ‘appeltje voor de dorst’ allerminst verzekerd.
    
7. Wat betekent een algemeen kooprecht voor corporaties?
   Hugo Priemus is daar zeer uitgesproken over: “Het is een aanslag op de zelfstandigheid van woningcorporaties en maakt voor deze sociale verhuurders een strategisch voorraadbeleid onmogelijk. De corporaties worden van hun vastgoedrechten beroofd en kunnen niet langer hun sociale taakstelling realiseren.”
    
8. Wordt de soep echt zo heet gegeten?
   Weinig kans. Het kost corporaties op dit moment al de grootste moeite om woningen te verkopen.  De kans is klein dat de minister corporaties kan dwingen grote kortingen te verstrekken op de verkoopprijs, dus het effect zal beperkt zijn. Tenzij voor een revolutionaire route wordt gekozen. Zoiets als de projectontwikkelaar Rene Strijland in het pamflet ‘De nationale ouwe sok/Huurders mogen ook rijk worden’ voorstelt: sociale huurwoningen aan zittende huurders verkopen voor een bedrag gelijk aan hun huidige netto woonlasten gedurende twintig jaar. De corporaties gaan dan gedeeltelijk verder als bank: ze ontvangen van deze bewoners geen huur meer maar aflossing. In zijn rekensommen wordt iedereen daar beter van. Strijland berekent op de lange termijn een opbrengst van 80 tot 100 miljard euro, waarvan hij grootmoedig 20 miljard aan de corporaties wil geven en 60 miljard aan de staat.
    
9. Heeft Strijland een realistisch plan?
   Totaal niet. Corporaties zullen met grote kans op succes procederen tegen een dergelijke onteigening. Strijland laat bovendien een hele principiële vraag liggen: hoe rechtvaardig is het dat ‘maatschappelijk gebonden vermogen’ verdwijnt in toevallige particuliere zakken? Zo krijgt een huurder van een Jordaan-appartementje misschien wel twee ton in de schoot geworpen, terwijl de huurder uit Delfzijl de marktprijs betaalt en de woningzoekende op de wachtlijst gewoon dikke pech heeft. Ten slotte doet Strijland wel erg luchtig over het effect op de huizenmarkt en de fiscale consequenties van 1,4 miljoen nieuwe eigenaren.
    
10. Waar komt Donner mee?
    Dat is nog volkomen onduidelijk. Donner lijkt zich met ferme tegenzin aan de uitvoering van dit onderdeel van het regeerakkoord te hebben gezet. In zijn woonvisie begin juli heeft hij nog altijd niets toegevoegd aan het ene zinnetje over kooprecht uit het regeerakkoord: “huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen.” Dit terwijl de Kamer voor dit voorjaar al een uitwerking was beloofd.  Komt de bewierookte jurist op de proppen met een zeer geclausuleerd kooprecht, probeert hij werkelijk de Nederlandse volkshuisvesting op zijn kop te zetten? Of volgt hij een machiavellistisch draaiboek waarin hij formeel uitvoering geeft aan het regeerakkoord en het aan de Raad van State overlaat het plan volledig af te schieten?

Bronnen: AedesNet, Volkskrant Forum-bijdragen van Hugo Priemus en Sophie Welschen (juriste Eigen Huis); ‘De nationale ouwe sok/Huurders mogen ook rijk worden’  van Rene Strijland.
Site ministerie van BZK.