Stedelingen en stadsbesturen komen wereldwijd in verzet tegen de almaar stijgende huurprijzen in grote steden. Lagere en middeninkomens worden daardoor de stad uit gedwongen. Steeds meer steden proberen het tij te keren. Beleggers kijken intussen met argusogen naar maatregelen voor meer overheidsregulering.
Berlijn, april 2019.
foto: Shutterstock
| Wethouder Ivens stelt dat het door de IVBN aangeboden ‘middenhuurakkoord’ niet definitief is afgewezen. De gesprekken gaan door. Hij wijst er wel op dat een overeenkomst met de IVBN niet leidt tot afdwingbare afspraken met individuele ontwikkelaars. |
“Het is onacceptabel wat er wereldwijd gebeurt op het gebied van huisvesting. Wonen is een mensenrecht maar is voor veel mensen inmiddels onbetaalbaar geworden als gevolg van privatisering, deregulering en globalisering in de jaren tachtig.” Aan het woord is VN-rapporteur voor huisvesting Leilani Farha. Zij brak tijdens het International Social Housing Festival in juni in Lyon een lans voor overheidsinterventie om de woningmarkt te reguleren.
Volgens Farha moeten mensen meer in opstand komen. “Overheden laten de ongelijke situatie op de woningmarkt bestaan en in veel gevallen wordt beleggers die exorbitant hoge huurprijzen vragen, de hand boven het hoofd gehouden. Er moet een wereldwijde beweging op gang worden gebracht om het recht op betaalbare woonruimte terug te eisen. Huisvesting mag niet langer een manier zijn om kapitaal te parkeren en alleen nog beschouwd worden als handelswaar.”
| De nieuwe huurregel in Den Haag houdt in dat voor vrije sector huurwoningen tot 185 punten volgens het waarderingsstelsel (WWS) een vergunning nodig is. Die woningen mogen alleen worden verhuurd aan middeninkomens tot maximaal 57.000 euro voor één persoon, of 67.000 euro voor een stel; 185 punten komt in het WWS overeen met een maximumhuur van 950 euro. Het gaat niet om huurregulering: het staat verhuurders vrij voor deze woningen meer huur te vragen, maar de gemeente Den Haag bepaalt wie er recht op heeft. De slaagkans voor middeninkomens neemt daardoor toe. Door het beperken van de vraagkant kan deze maatregel eventueel wel een dempend effect op de huurprijzen hebben. |
Ook wetenschapper Richard Florida waarschuwde in 2017 in zijn boek ‘The New Urban Crisis’ voor de dramatische gevolgen van de inmiddels doorgeslagen gentrification. In succesvolle steden worden de huizenprijzen dusdanig opgejaagd dat alleen rijken het zich nog kunnen veroorloven om er te wonen. Huishoudens met een lager en middeninkomen moeten wijken volgens het principe van ‘The winner-take-all urbanisme’. Het is bovendien een zichzelf versterkend proces, concludeert Florida: rijke wijken of stadsdelen worden rijker, arme worden armer.
Huurplafond in Berlijn en Barcelona
Farha’s oproep tot meer verzet vindt gehoor. In Berlijn gingen in het voorjaar tienduizenden mensen de straat op om te protesteren tegen de verkoop van zevenhonderd huurappartementen aan een grote belegger en de stijgende huurprijzen die daarvan het gevolg zijn. Het linkse stadsbestuur kocht de appartementen zelf op en nam direct een aantal maatregelen om de woningmarkt te reguleren.
Zo worden vanaf 2020 de huurprijzen voor vijf jaar bevroren (met terugwerkende kracht) en er wordt een huurplafond vastgesteld. Overtreders van de nieuwe wet riskeren een boete van vijf ton. In Berlijn zijn de huizenprijzen in tien jaar tijd verdubbeld, terwijl het gemiddelde inkomen nauwelijks is gestegen.
Het bevriezen van de huurprijzen in Berlijn is een testcase voor andere steden. Beleggers zullen alles uit de kast halen om de maatregel aan te vechten. De financiële repercussies van het huurplafond zijn dan ook enorm. Zo kelderde de koers van Deutsche Wohnen, een van de grootste Duitse vastgoedbedrijven met ongeveer 167.000 appartementen, waarvan 70 procent in Berlijn, direct met 15 procent. Deutsche Wohnen is in juni direct een charmeoffensief gestart. Het bedrijf belooft bij toekomstige huurverhogingen rekening te houden met het inkomen van de huurder. Er komt geen verhoging als de huurder meer dan 30 procent van zijn netto-inkomen aan huur besteedt. De grootste Duitse verhuurder Vonovia, reageerde op de aanzwellende kritiek door senioren vanaf 70 jaar een ‘huurgarantie’ te geven: “hun appartement blijft betaalbaar als de lokale vergelijkbare huurprijs verandert”.
Leegstandsboete
Diverse Europese hoofdsteden – waaronder Amsterdam – hebben op initiatief van burgemeester Ada Colau van Barcelona de VN opgeroepen om stadscentra te beschermen tegen speculanten, beleggers en massatoerisme. De Catalaanse regering nam onlangs op eigen initiatief een wet aan om een plafond op te werpen voor de huurprijzen. In vier jaar tijd stegen de huurprijzen in de Catalaanse hoofdstad met 40 procent.
De activistische burgemeester Colau zette de hakken in het zand en heeft onder meer de strijd aangebonden tegen leegstand, een van de excessen van de huizencrisis. Twee investeringsmaatschappijen die grote appartementenblokken in het stadscentrum langere tijd leeg lieten staan – omdat leegstaande panden meer opbrengen bij verkoop – hebben een boete opgelegd gekregen van maar liefst 2,8 miljoen euro. Plaatselijke media spreken van een oorlogsverklaring aan het adres van de beleggers. Een burgemeester in Spanje heeft meer bevoegdheden dan in Nederland en Colau zint intussen op meer maatregelen om de huurmarkt te reguleren.
Hogere overdrachtsbelasting
Er zijn meer Europese steden die pogingen doen de huur- en koopprijzen enigszins te beteugelen. In Londen is een groot tekort aan betaalbare woningen, het sociale segment is de afgelopen decennia sterk teruggelopen en in de vrije sector is een huur van 1.600 pond voor een appartement met twee slaapkamers vrij gemiddeld. Steeds meer mensen uit cruciale beroepsgroepen verlaten daardoor de stad.
Initiatieven en subsidieregelingen om ontwikkelaars te stimuleren meer ‘betaalbare’ woningen te bouwen, hebben maar beperkt succes, zo blijkt uit een inventarisatie van het FD. Als voorbeeld wordt Nine Elms genoemd, het grootste Londense nieuwbouwproject op de zuidelijke oever van de Thames. Van de 20.000 nieuwe woningen die daar komen, wordt slechts 17 procent betaalbaar. En ‘betaalbaar’ in Londen betekent 80 procent van de markthuur.
Meer succes zou de invoering van een gedifferentieerde overdrachtsbelasting hebben om buy-to-let tegen te gaan. Beleggers die woningen niet voor eigen bewoning kopen, vallen in een hoger tarief.
In Parijs stegen de huurprijzen tussen 2005 en 2015 met vijftig procent. Na het instellen van een ‘huurplafond’ - een maximum-huurprijs afgeleid van een ‘referentieprijs’ - stabiliseerde de huurprijs. In 2017 verklaarde de rechtbank deze maatregel echter nietig maar na aanpassing van de wetgeving kon het huurplafond per 1 juli dit jaar opnieuw worden ingevoerd. Maar ook ditmaal zal de rechter zich erover moeten buigen; de nationale unie van huiseigenaren heeft inmiddels een klacht ingediend.
Inkomenseisen middenhuur
Nederland heeft in vergelijking met veel andere landen een grote gereguleerde huursector (een uitzondering is Wenen, waar 62 procent van de bewoners een woning van de gemeente huurt). In de vrije huursector (boven de €720) is het echter ‘wat de gek ervoor geeft’, tenzij bij uitgifte van nieuwbouwprojecten afspraken zijn gemaakt.
Maar steden onderzoeken toch voorzichtig welke mogelijkheden ze nog wel hebben om de huren in de vrije sector enigszins aan banden te leggen. Een originele route koos de gemeente Den Haag. Sinds 1 juli gelden daar maximum inkomenseisen voor vrije sector huurwoningen tot 185 punten. Hiermee moet de slaagkans van middeninkomens om een huurwoning te vinden verbeteren (zie kader).
Nederlandse gemeenten hebben eigenlijk alleen bij nieuwbouw de mogelijkheid om afspraken over de huurhoogte te maken. Die arrangementen, tot dusver altijd van tijdelijke aard, kunnen via het bestemmingsplan of de erfpachtvoorwaarden (Amsterdam) worden vastgelegd. Tot op zekere hoogte dan: het moet wel commercieel interessant blijven voor beleggers om woningbouwprojecten te ontwikkelen.
De gemeente Utrecht gaat ook de strijd aan met de hoge huurprijzen en heeft in samenspraak met marktpartijen, corporaties en provincie, het Actieplan Middenhuur ontwikkeld. De uitgangspunten: huren tussen 720 en 1000 euro, oppervlakte minimaal vijftig vierkante meter, huurprijsstijgingen voor de komende twintig jaar van maximaal de inflatie plus een procent per jaar. In het ‘Akkoord van Utrecht’ willen de betrokken partijen bovendien vastleggen dat ze onder deze voorwaarden borg staan voor de bouw van zevenduizend middenhuurwoningen. Een enigszins vergelijkbaar aanbod heeft de vereniging van institutionele beleggers IVBN aan Amsterdam gedaan (zie kader)
Noodknop
En dan is er de roemruchte Noodknop Middenhuur. Minister Ollongren heeft beloofd na het zomerreces nu echt met een voorstel te komen. Daarmee kunnen wethouders tijdelijk een maximum-huurprijs instellen, gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde. De IVBN is fel tegen een ‘noodknop’. Dat zou géén oplossing zijn voor schaarste en excessen, en op lange termijn investeerders van deze markt wegjagen.
Vooruitlopend op de voorstellen van de minister heeft de IVBN deze zomer een ‘middenhuurakkoord’ gepresenteerd. Het plan bestaat uit drie pijlers: een toezegging om de woningproductie in Utrecht en Amsterdam te verdubbelen, het beperken van jaarlijkse huurstijgingen tot 1 procent boven inflatie, het aanbieden van een kwart van de vrijkomende woningen onder de 950 euro aan mensen met een ‘sleutelberoep’ en het beperken van huurverhogingen elders.
Maar dan moet wel de noodknop van tafel. Het wachten is nu op de bevindingen van de minister. Zowel G4-wethouders als vastgoedsector wachten gespannen af.
Lees ook: Vijfjaarlijkse verhoging houdt huurder in een wurggreep (Peter Hendriks, Follow the Money, 23-09-2019)
| Kom in actie, zegt VN-rapporteur voor huisvesting Leilani Farha. Dat doet in Nederland in elk geval de Amsterdamse publicist Kees Hudig. Hij richtte een jaar geleden de website Global Housing Debt op. Hierop worden onder meer internationale artikelen gepost die te maken hebben met ‘financialisering’ en ‘commodificatie’ van huisvesting. Hudig wil inwoners van Europese steden daartegen mobiliseren. Dat lukt nog niet erg in Nederland. Dat komt volgens de activist doordat men zich nauwelijks bewust is van wat er gaande is op de woningmarkt. Hudig pleit voor het instellen van een Woningbouwfonds zoals dat er ook was tot in de jaren zestig: ‘de tijd dat de overheid nog zelf iets aan volkshuisvesting deed’. “Dat hele systeem is op de schop gegaan, geheel volgens de neoliberale agenda, en de verantwoordelijke bestuurders lopen nog steeds aan de leiband van de grote investeerders met alle gevolgen van dien voor de woningmarkt. Geld kun je tegenwoordig bijna gratis lenen. Ook op Europees niveau zou geïnvesteerd kunnen worden in publieke woningbouw met geld van de Europese Investeringsbank.” Hudig pleit ook voor het uitbreiden van het woningwaarderingsstelsel (‘puntenstelsel’) naar de vrije huursector. Zie: https://www.globalhousingdebt.org/nl/ Een ander actiesite is: https://www.housingforall.eu/nl/wonen-moet-sociaal-betaalbaar/ |