Image
Het verhogen van de overdrachtsbelasting remt het opkopen van reguliere koopwoningen door beleggers niet af, maatregelen tegen hoge huren wel. Dat stelt financieel econometrist Marcel Visser in een essay voor 'Beleid en Maatschappij'. Inmiddels wordt in de grote steden een op de vijf reguliere koopwoningen aangekocht door beleggers voor verhuur.
'Buy-to-let' is de term voor de aankoop van reguliere koopwoningen met het doel die te verhuren. Het is een ontwikkeling die vooral in grote steden plaatsvindt. Sinds 2012 groeit het aandeel particuliere verhuur in Nederland sterk. Van 11,5 procent in 2012 naar 13,3 procent in 2017 (CBS-cijfers/Visser). Deze groei ging volgens Visser vooral ten koste van de corporatievoorraad (zoals de Vestia-verkopen); de groei van het aantal buy-to-let transacties komt pas op stoom in de loop van 2015. Er is volgens hem een rechtstreeks verband met het zakken van de spaarrente beneden het fiscale break-even point van 1,2 procent. Steeds meer particulieren zoeken sindsdien hun heil in de woningsector in een zoektocht naar hoger rendement zonder grote risico's. Eén op de vijf verkopen in de vier grote steden is inmiddels een buy-to-let-transactie, tegenover 10 procent in de rest van Nederland. Dat geldt ook voor Amsterdam (21% volgens nieuwste cijfers DNB).
Visser wijst er op dat ondanks de vele geluiden dat starters het moeilijk hebben op de huidige markt, zij sinds 2014 "een imposante opmars" hebben gemaakt: meer dan 45 procent stijging van het aantal starters. Juist in de de grote steden zijn starters de actiefste kopersgroep. Visser: "Anno 2017-2018 treden meer starters toe dan tijdens de periode dat het een zogeheten startersmarkt was (2009-2014)." En het waren vooral de doorstromers die massaal afhaakten tijdens de financiële crisis.
Visser gaat ook in op mogelijke maatregelen om buy-to-let te beperken. Het verhogen van de overdrachtsbelasting voor (kleine) beleggers lijkt hem weinig effectief. Dat zou weinig invloed hebben op het beleggingsrendement en evenmin bijdragen aan de betaalbaarheid van de huren. Meer effect verwacht hij van maatregelen om de huurprijzen te begrenzen. Dat leidt zowel tot een betere betaalbaarheid als verminderde beleggingswaarde. Dat zal de koopwoede van beleggers doen afkoelen.