Gemeenten hebben met de nieuwe Wet goed verhuurderschap sinds vorig jaar meer middelen om malafide huisjesmelkers aan te pakken. Volgens huurdersorganisaties en gemeentekoepel VNG wordt de uitvoering van de wet door gemeenten serieus opgepakt. Maar soms worstelen ze nog wel met de handhaving en voorlichting van huurders.
De tijd van de huisjesmelker die de woning laat verkrotten, een klein fortuin aan borg vraagt en bij tegenspraak van de huurder tierend op de stoep staat, moet straks definitief voorbij zijn. De Wet goed verhuurderschap (Wgv), van kracht sinds 1 juli 2023, legt de particuliere verhuurder van woonruimte een aantal strenge gedragsregels op. Zo moet een verhuurder een huurcontract schriftelijk vastleggen en mag er niet meer dan twee maanden kale huur als borg worden gevraagd. In rekening gebrachte servicekosten mogen niet onredelijk zijn. Maar de wet legt ook expliciet vast dat een verhuurder niet mag discrimineren en een huurder niet mag intimideren. Een speciale regel voor arbeidsmigranten bepaalt dat een huurcontract en een arbeidscontract in afzonderlijke documenten moeten worden vastgelegd.
Maatregelen die broodnodig zijn om de particuliere huurmarkt weer in balans te brengen, vindt belangenbehartiger Marcel Trip van de Woonbond. “Het rijksbeleid van de afgelopen decennia is vooral gericht geweest op het vergroten van die particuliere huurmarkt. Dat is zo goed geslaagd, dat marktpartijen als institutionele en particuliere beleggers inmiddels een derde van de huurwoningen in handen hebben. Daarvan is een groeiend deel in het bezit van (kleine) particuliere verhuurders, en dat is juist het deel van de sector waarover de meeste klachten over discriminatie, intimidatie en uitbuiting vandaan komen. Tot voor kort werd er echter niets gedaan aan de positie van de huurder. Dat is nu veranderd.”
Meldpunt
De klachtenafhandeling en de handhaving van de wet ligt bij de gemeente. Sinds begin dit jaar moeten gemeenten een meldpunt voor ongewenst huurgedrag hebben. Vervolgens zijn gemeenten ook verantwoordelijk voor de handhaving. Ze kunnen daarbij verschillende instrumenten inzetten. Als een klacht gegrond is, kan de gemeente een waarschuwing geven. Bij onveranderd gedrag volgt een last onder dwangsom, boetes en een openbare bekendmaking van de naam van de verhuurder. Als uiterste middel kan de gemeente zelfs het beheer van de woning overnemen.
Dat de gemeente nu de bevoegdheid heeft om handhavend op te treden bij zaken als intimidatie geeft rust voor de huurder die daar het slachtoffer van is, zegt Gert Jan Bakker van stichting !Woon, die huurders in de regio Amsterdam informeert en adviseert. “Een aantal punten uit de Wgv staat natuurlijk al in het strafrecht. Maar nu staat het ook in het bestuursrecht. Vroeger kreeg je bij een klacht over discriminatie of intimidatie te horen dat je maar aangifte moet doen bij de politie. Nu kan je het melden bij de gemeente, en die moet daarop actie ondernemen. Voor huurders is de drempel om dit gedrag te melden lager geworden.”
Verschillen
Hoe vergevorderd gemeenten zijn met de uitvoering van de Wgv is erg afhankelijk van de lokale woonmarkt, ziet Dirk Konings, beleidsadviseur Wonen bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). “In grotere steden zijn al boetes opgelegd en soms al namen van verhuurders bekendgemaakt. Vooral in steden met veel studenten of arbeidsmigranten, met veel casussen dus, begon de gemeente op 1 januari vaak niet op nul. Daar staat tegenover dat er ook gemeenten zijn waar nog geen enkele melding bij het nieuwe meldpunt is binnengekomen.
In het eerste halfjaar zijn er in Zaanstad zo’n 100 en in Amstelveen 289 meldingen en vragen via !Woon doorgekomen
De VNG helpt gemeenten met het verbeteren van de kennis over de Wgv door handreikingen, en inventariseert de wensen en problemen waar gemeenten tegenaan lopen. “Vooral de dagelijkse praktijk van de uitvoering van deze wet roept vragen op,” zegt Konings. “Het begrip ‘intimidatie’ is best abstract, en gemeenten worstelen soms met de beoordeling van een casus, en welke rol zij daarin moeten spelen. Soms is het onduidelijk waar de handhaving moet liggen: in het fysiek domein of het sociaal domein?”
Gemeenten hebben wel allemaal een meldpunt, zegt Konings, maar kiezen soms voor een verschillende manier om dat meldpunt in te richten. “Zeker als een gemeente niet heel groot is of waar deze problematiek niet erg speelt, kan gekozen worden om zo’n meldpunt gezamenlijk met andere gemeenten op te zetten of uit te besteden. Dat kan bijvoorbeeld bij een gezamenlijk Woonteam of een samenwerkingsverband tussen gemeenten. Sommige gemeenten kiezen zelfs voor een meldpunt dat door een commerciële partij wordt gerund.”
Regio Amsterdam
Dat de gemeentelijke vormgeving verschillen kent, is ook te zien in de regio Amsterdam. In de hoofdstad bestond al een meldpunt voor ongewenst gedrag van verhuurders, maar de gemeente heeft de nieuwe mogelijkheden en bevoegdheden van de Wgv direct opgepakt. Inmiddels heeft Amsterdam al een naam bekendgemaakt van een notoire overtreder van de Wgv. Of, en hoeveel boetes er aan andere verhuurders zijn uitgedeeld wil de gemeente nog niet bekendmaken. “Daar willen we eerst de gemeenteraad over inlichten”, zegt een woordvoerder. De naam van een overtreder blijft in Amsterdam nog vier jaar op een lijst staan. Als zijn gedrag niet veranderd, is inbeheername van de woning een optie, stelt de gemeente.
|
Zo ver zijn ze nog niet in gemeenten als Amstelveen en Zaanstad. Sinds 1 januari dit jaar hebben zij hun meldpunt ondergebracht bij !Woon en huurders via verschillende informatiemiddelen voorgelicht. Met resultaten: in het eerste halfjaar zijn er in Zaanstad zo’n 100 meldingen en vragen via !Woon doorgekomen, in Amstelveen waren dat er 289. Vragen gaan overigens niet alleen over zaken die onder de Wgv vallen. In het geval van Zaanstad gaat de meldingen en klachten grotendeels over andere, huurgerelateerde zaken zoals onderhoud en huurprijs. Maar de handhaving staat nog niet helemaal in de startblokken. Zo laat Zaanstad via een woordvoerder weten dat er nog verdere afspraken moeten worden gemaakt over de handhaving. “Wat lastig is, is dat de gemeentelijke handhavers vooral zijn toegerust op bouwregelgeving, terwijl meldingen ook gaan over zaken als intimidatie.” Maar dat betekent niet dat Zaanstad er niet klaar voor is, benadrukt ze. “Het is vooral een kwestie van ervaring. Het meldpunt is voor ons nog relatief nieuw en de realiteit is dat we in onze gemeente nog geen meldingen of casussen hebben gehad waarbij handhaving nodig was. Maar zodra dat nodig is, wordt er actie ondernomen.”
Een verhuurvergunning is een heel krachtig instrument, omdat de gemeente daarmee eisen kan stellen aan de verhuurder
Van de meldingen in Amstelveen hebben 195 direct of indirect betrekking op de Wgv. Of er op die meldingen al acties zijn ondernomen, zoals het uitdelen van waarschuwingen en boetes, maakt de gemeente nog niet bekend. Maar wethouder Adam Elzakalai (Wonen) ziet in de Wgv wel een belangrijke stimulans voor goed verhuurdersgedrag, laat hij via e-mail weten. “Dit biedt de gemeente en de huurders een gezondere en eerlijkere huurmarkt waarbij de rechten van de huurder worden behartigd. Omdat er in Amstelveen relatief veel particuliere verhuurders actief zijn en veel huurders expats zijn, is de wetgeving extra waardevol voor Amstelveen.”
Wet betaalbare huur
Gemeentelijke meldpunten krijgen er binnenkort overigens nog een taak bij. Per 1 januari 2025 worden gemeenten ook verantwoordelijk voor het inventariseren en handhaven op overtredingen van de Wet betaalbare huur. Die wet, sinds 1 juli dit jaar van kracht, moet de betaalbaarheid van de huursector beter reguleren. Gemeenten moeten er vanaf komend jaar op gaan toezien of verhuurders zich qua huursom houden aan het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en de huur alleen verhogen met de wettelijk toegestane huurverhoging. In veel gevallen zullen gemeenten die extra taken wat melding en informeren betreft neerleggen bij het al ingerichte meldpunt. Zowel Amsterdam als Zaandam en Amstelveen geven aan dat de nieuwe taken straks worden geïntegreerd met de uitvoering van de Wet goed verhuurderschap, ook als het gaat om handhaving.
De huurder kan dus bij hetzelfde meldpunt terecht voor een probleem met de huurhoogte, maar moet daarbij wel aantonen dat de verhuurder zich niet houdt aan het WWS. Dat kan bijvoorbeeld met een uitspraak van de Huurcommissie. Volgens Gert Jan Bakker van !Woon is de toevoeging van de Wet betaalbare huur een efficiënt middel om, naast intimidatie en discriminatie, ook het uitbuiten van huurders aan banden te leggen. “Het puntenstelsel wordt leidend, dus een verhuurder kan niet zomaar meer bij iedere nieuwe huurder de huur fors verhogen.”
Vergunningsplicht
Marcel Trip van de Woonbond wijst nog op een ander instrument uit de gereedschapskist van de Wgv: de mogelijkheid om woningverhuur vergunningplichtig te maken. Hierbij kan de gemeente binnen een bepaald gebied een verbod instellen om een woning te verhuren zonder vergunning. “Een heel krachtig instrument, omdat de gemeente daarmee bijvoorbeeld eisen kan stellen aan de verhuurder. Bijvoorbeeld over een meerjarig onderhoudsplan van de woning. Dat kan heel goed werken in wijken waar het gemiddeld onderhoud slecht is en veel particulier wordt verhuurd. Dat kan overigens niet zomaar: de gemeente moet wel aantonen dat de leefbaarheid onder druk staat en het moet bekrachtigd worden door de gemeenteraad. Dat is een lang traject, dus misschien dat het daarom nog niet zoveel gebruikt wordt.”