Impressie van Urhahn | stedenbouw en strategie

Voor de transformatie van Oostenburg naar een bijzonder woon- en werkgebied gelden vier belangrijke kernwaarden: eiland, contrastrijk, levendig en stoer, zo zegt Peter Kramer, directeur Vastgoed en Ontwikkeling van Stadgenoot. “Wij streven naar een samenhangende identiteit. Oostenburg moet een eiland blijven. Het tweede is contrast: de nieuwbouw zal sterk variëren. Hoog, laag, dik, dun. In ons gebied komen vier torens van maximaal 52 meter hoog. Drie om in te wonen en één hotel. Levendigheid zal moeten worden gevonden in de materialisatie. We willen geen eentonige gevelwanden. En stoer gaat over de gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte.”

Levende geschiedenis

Volgens Kramer laten de plannen voor Oostenburg zich niet onmiddellijk vergelijken met een bestaande plek in Amsterdam. “Kattenburg is eerder helemaal kaal geslagen, maar op Oostenburg behouden we het contrast. Daar staan grote monumentale gebouwen (Van Gendthallen en Werkspoorhal) en het enorme INIT-gebouw, maar handhaven we evengoed restaurant Rosa & Rita in de voormalige Stork-kantine. Ook Amsterdam Roest blijft. In de inrichting van de openbare ruimte proberen wij het industriële karakter van weleer te handhaven. En ontwikkelaars krijgen de mogelijkheid bouwmaterialen uit één van de afgebroken hallen opnieuw te gebruiken. Ook dat is een manier om de geschiedenis levend te houden.”
In het gebied kan op eigen grond voor maximaal 133.000 m2 aan woningen worden bijgebouwd. Twintig procent van die oppervlakte (drie- tot vierhonderd woningen) is bestemd voor de bouw van sociale huurwoningen. Zes procent van het bouwoppervlak (negentig tot honderd woningen) is bestemd voor de ontwikkeling van betaalbare huurwoningen in het middensegment. “Wij willen zowel het sociale programma als middensegment huurwoningen voor onze rekening nemen. Die laatste - commerciële - activiteiten gaan we op de juiste manier scheiden van de maatschappelijke opgave."

Geen kleine studio's

Kramer: “In Amsterdam gaan veel kavels voor het middensegment weg voor de hoogste grondprijs. Dat leidt tot de bouw van heel kleine studio’s. Stadgenoot wil juist op Oostenburg voor de vrije sector bouwen om de doorstroming uit de sociale woningvoorraad te bevorderen. Dat lukt niet als de woningen kleiner zijn dan zeventig of tachtig vierkante meter.”

Hij verwacht in de loop van 2018 met de bouw van de eigen complexen te kunnen beginnen. De precieze invulling van het programma is nog onderwerp van interne studie. “We zullen zeker niet alleen voor jonge stedelingen bouwen, maar denken ook na over nieuwe ‘mede-woonconcepten’: woningen voor ouderen met gemeenschappelijke logeervoorzieningen.”
De rest van het bouwprogramma laat Stadgenoot graag over aan de markt. Kramer verwacht in het voorjaar te beginnen met de verkoop van de eerste bouwkavels. Daarvoor gaat Stadgenoot in gesprek met de veertig tot vijftig binnen- en buitenlandse partijen die zich eerder bij de corporatie hebben gemeld. Daaronder bevinden zich de grote Nederlandse ontwikkelaars en institutionele beleggers. Ook een Amerikaanse partij heeft interesse getoond. Verder is er eventueel ruimte voor collectief particulier opdrachtgeverschap. De levering van de eerste percelen is voorzien eind dit jaar. “We doen een voorselectie. Daarbij gaat het erom of een partij voldoende solvabel is, of de grond onvoorwaardelijk kan worden afgenomen en welke filosofie zij aanhangen.”

Koppelverkoop

“Niet op de laatste plaats willen we weten of zij op een concrete manier partner kunnen worden in de uitbreiding van onze woningportefeuille. We willen ons dus mede laten betalen in nieuwe sociale huurwoningen elders in de stad. Stadgenoot wil haar woningportefeuille jaarlijks met vijfhonderd woningen laten groeien, maar beschikt daarvoor nog niet over voldoende bouwlocaties.”

Deze vorm van ‘koppelverkoop’ is door Kramer zelf bedacht. “Amsterdam hecht wel aan de bouw van gemengde wijken, maar de gemeente biedt bij de eigen gronduitgiftes betrekkelijk weinig ruimte voor sociale woningbouw. Daardoor wordt er minder voor het sociale segment gebouwd, dan voor de stad wenselijk zou zijn. Wij willen sociale huur toevoegen. Daar zijn we voor als woningcorporatie. En dat kan ertoe leiden dat een partij met een heel mooi plan voor Oostenburg, maar zonder grondposities elders, toch niet in aanmerking komt.”

Rijk gaat voor hoge grondprijs

Een bouwveld op het terrein is van het Rijk. Kramer: “Het Rijksvastgoedbedrijf gaat bij de verkoop daarvan helaas vooral voor de hoogste prijs, maar ook daar zal deels voor de sociale sector moeten worden gebouwd. Die woningen zouden wij graag in portefeuille nemen. Wellicht kunnen wij met de toekomstige koper tot een uitruil van bouwgrond komen.”

Naast woningbouw is sprake van hotelontwikkeling, de bouw van een ‘parkeerhuis’ en nieuwe voorzieningen. “Aan het water verrijst een hoteltoren met circa driehonderd kamers. De bouw van een hotel komt voort uit de aankoop van de grond. Heijmans had al een afspraak gemaakt over de bouw van een hotel. Inmiddels hebben wij daarover een conceptovereenkomst afgesloten. De bouwrijpe grond wordt komend half jaar opgeleverd. Verder halen we de bouw van een parkeervoorziening naar voren. De gesprekken over verkoop aan een belegger en exploitatie zijn inmiddels gaande. En we denken na over een creatieve invulling van de Werkspoorhal. Met de buurt is de afspraak gemaakt om de hal zoveel als mogelijk een open karakter te geven met kleinschalige industrie, creatieve bedrijvigheid en kleinschalige horeca."

Programma met 1500 woningen

Op de kale kavels en tijdelijke parkeerterreinen rondom het INIT-gebouw mag een nieuwbouwprogramma van circa 1500 woningen, een hotel en een ‘parkeerhuis’ worden gerealiseerd. Drie bouwvelden zijn sinds eind 2008 in bezit van Stadgenoot. Het vierde veld 'Oostenburgervaart' is afgelopen najaar al door het Rijksvastgoedbedrijf in de verkoop gedaan. Sinds de zomer van 2016 is het bestemmingsplan Stadswerf Oostenburg definitief. Komend jaar staat in het teken van verkoopprocedures en de formele vaststelling van de uitwerkingsplannen. Uiterlijk in 2023 moet het nieuwe Oostenburg afgerond zijn.