Alle woningcorporaties worden in beslag genomen door het slotakkoord van de nieuwe Woningwet: het scheiden van hun maatschappelijke en commerciële taken. Het maken van een scheidingsplan is meer dan alleen een ‘moetje’, benadrukt Marien de Langen, bestuurder van Stadgenoot. “De wetgever eist van ons dat we al onze vrije sector huurwoningen in een aparte entiteit onderbrengen. Voor elke woning moeten we dus uitmaken of die tot de sociale portefeuille behoort, of tot de geliberaliseerde voorraad, dan wel in de toekomst zou kunnen worden geliberaliseerd. Dat is een omvangrijke exercitie. We kunnen daar als corporatie ook wel voordeel uit behalen. We komen zo veel dichter op onze woningen en onze bewoners en kennen beter dan vroeger tot op portiekniveau kosten en opbrengsten. We krijgen dus beter zicht op de marktwaarde van onze woningen. Ook worden we uitgenodigd heel goed na te denken over ons asset management.”

Drie puzzels

Corporaties kunnen twee wegen bewandelen: juridisch splitsen of administratief scheiden. De Raad van Commissarissen en huurdersorganisatie Huurgenoot moeten zich daar nog definitief over uitspreken, maar Stadgenoot heeft een voorkeur voor administratief scheiden. Juridische splitsing is volgens De Langen te ingewikkeld en te kostbaar. Bijna gelijktijdig moeten corporaties nog twee andere ‘puzzels leggen’, namelijk voldoen aan de samenwerkingsafspraken met gemeente en huurders en uitvoering geven aan de nieuwe regels voor passend toewijzen. De Langen: “We denken dat het ons lukt al die puzzels in lijn met ons jongste ondernemingsplan gelegd te krijgen: 70 procent van onze woningen behoort straks tot de goedkope woningvoorraad. Twintig procent van onze sociale huurwoningen kan worden verhuurd voor een prijs boven de aftoppingsgrens. De laatste tien procent krijgt een plek in het segment voor de middeninkomens. Verder houden we voor de toekomst de mogelijkheid open om te groeien in het middensegment.”

Woningmarktregio

Ymere is er nog niet uit. “We zitten nog midden in het proces van rekenen en tekenen”, zegt bestuurder Ber Bosveld. Voor hem weegt de nieuwe ondernemingsstrategie zwaar. “Dat is ons vertrekpunt, maar huurbeleid en toekomstige portefeuillestrategie moeten nog verder worden uitgewerkt. We hebben de focus gelegd op Haarlem, Haarlemmermeer, Amsterdam, Weesp, Muiden en Almere.”
Of dat ook definitief het toekomstig werkgebied van Ymere wordt? “Daarover lopen nog gesprekken met en tussen gemeenten. Daar komt het verhaal van scheiden of splitsen nu tussendoor, maar daarvan kennen we het toetsingskader nog niet.”
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is volgens Bosveld voorstander van administratieve scheiding, waardoor al het vastgoed bij de corporatie blijft. “Zij zijn huiverig voor juridische splitsing, omdat in de hele bedrijfstak de omvang van het voor borging beschikbare vermogen dan kleiner wordt. We worden dus met verschillende standpunten en veel onzekerheden geconfronteerd, maar veel tijd hebben we niet. Rond 1 juli moet het concept scheidings- of splitsingsplan gereed zijn.”
Bosveld vraagt zich wel af of het allemaal de moeite waard is. “De niet-DAEB-tak bevat slechts 7 procent van ons bezit. Daar gaat nu heel veel aandacht naar uit, terwijl het bij woningcorporaties toch zou moeten gaan om die andere 93 procent. Onze sociale taak. Betaalbaarheid. Passend toewijzen. Statushouders huisvesten.”

Geen pasklaar antwoord

Ook advocaat Eelkje van de Kuilen (AKD Advocaten) heeft geen pasklare antwoorden. Veel hangt af van de specifieke omstandigheden per corporatie. “Hoeveel flexibiliteit behoeft een corporatie? Wat zijn de toekomstplannen? Als er geen niet-DAEB-nieuwbouwplannen zijn, dan lijkt een administratieve scheiding het meest passend. Het lijkt er ook op dat juridische splitsing later niet meer kan worden teruggedraaid. Daarin voorziet de wet niet.”
Volgens haar is er nog een variant voor administratieve scheiding mogelijk, waarbij de verschillende vennootschappen van een corporatie in tact blijven en onder de niet-DAEB-tak worden geplaatst. “Vervolgens kan makkelijker met het bezit tussen de toegelaten instelling en die dochtermaatschappijen worden geschoven. Die grotere flexibiliteit kan voor nieuwe investeringen interessant zijn. Bovendien kan dan makkelijker aan de criteria voor passend toewijzen worden voldaan. Beheer voor derden is weliswaar niet toegestaan, maar personeel van de corporatie mag wel werkzaam zijn voor dochtermaatschappijen.”
Van de Kuilen benijdt de corporaties niet. “De komende maanden hebben ze het druk. Zij moeten tijdig positieve zienswijzen zien op te halen. Bij de organisaties van huurders. Bij de gemeente. Ook zal in veel situaties overleg nodig zijn met het WSW. Bovendien gaat het niet alleen om het scheidings- of splitsingsplan: het is ook zaak tijdig de statuten en reglementen te wijzigen.”
‘The devil is in the detail’, benadrukt ze. “De Autoriteit Woningcorporaties gaat serieus met het nieuwe stelsel aan de slag. Denk niet: ach, het loopt niet zo’n vaart. De consequenties kunnen groot zijn.”

Financieel gezond

De scheiding is onontkoombaar, maar moet uiteindelijk wel twee toekomstbestendige, financieel gezonde organisaties opleveren. “Ymere is als geheel financieel gezond”, zegt Bosveld. “Daar moeten we twee gezonde bedrijven van kunnen maken.”
De ontwikkelingen op de lange termijn spelen een rol bij de te maken keuze. “De vraag is hoe groot de commerciële tak precies moet zijn om voldoende toekomstbestendig te zijn. Doen we omvangrijke investeringen? Ymere vindt het belangrijk ook middensegment huurwoningen en goedkope koopwoningen te kunnen toevoegen. In buurten waar we dat wenselijk vinden, kijken we allereerst naar de bereidheid van marktpartijen. Maar als zij dat aanbod niet willen verzorgen, dan willen we dat zelf kunnen doen. We moeten op korte termijn duidelijk krijgen in welke mate we dergelijke investeringen straks willen doen.”
Hoe financiert een corporatie straks de bouw van nieuwe middeldure huurwoningen? Bosveld: “De niet-DAEB-tak komt bij de start in aanmerking voor een interne lening. Bij het vaststellen van het vermogen kunnen we dus rekening houden met onze bouwambities, maar daarna moeten we de lening van het moederbedrijf aflossen. Als we dat niet uit onze eigen kasstroom kunnen betalen, dan zijn we over vijf jaar afhankelijk van de vraag of er voldoende vastgoedfinanciers zijn die ons willen herfinancieren. Daar zijn wel partijen voor in de markt.”
De toekomstige structuur speelt daarbij volgens hem een rol. “Als we administratief scheiden, dan blijft er een band met de corporatie. Dan is door het omvangrijke onderpand het vinden van financiering wat makkelijker. Bij juridische splitsing zal lenen wat duurder zijn. De minister heeft ook nog de mogelijkheid ons via een aanwijzing te dwingen de aandelen van onze juridische entiteit te verkopen. Over de vraag hoe externe financiers daar tegen aankijken, durf ik nu nog niks te zeggen.”
Het is volgens Bosveld denkbaar dat op enig moment druk ontstaat om alle corporatiewoningen in het middensegment te verkopen. “Dat zou echter geen logische keuze zijn. Ymere vindt het juist belangrijk in dat segment actief te blijven, omdat beleggers dergelijke, betaalbare woningen in onze regio niet aanbieden.”