Het is de grootste kantorentransformatie én de grootste gebiedsontwikkeling van Nederland. In zes jaar tijd moet het desolate kantorengebied Bergwijkpark in Diemen veranderen in een 'sfeervolle stadswijk' naar ontwerp van architect Sjoerd Soeters. De sloop van de eerste van in totaal zes kantorenkolossen is inmiddels gestart. Het woningprogramma bestaat vrije sector huurwoningen met een huur tot 950 euro en koopappartementen vanaf 139.000 euro vrij op naam en op eigen grond. In januari gaan de eerste woningen in de verkoop. Er komt geen sociale huur.
Het stedenbouwkundig plan voorziet in bouwblokken van vijf lagen. De woningen variëren van 50 tot 120 vierkante meter. Net zoals op het Java-eiland en in Sluseholmen in Kopenhagen, wordt de blokken door meerdere architecten ontworpen waardoor afwisseling in de gevel ontstaat.
Tien verschillende architectenbureaus – naast Soeters zelf onder meer Dam & Partners Architecten, Geurst & Schulze en Inbo Architecten – hebben voor het ontwerp van Holland Park getekend. Een deel van de woonblokken grenst direct aan het water, aan de rand van het plangebied moeten zeven kleine torens voor een extra accent zorgen. Zoals ook in zijn eerdere werk, besteedt Soeters veel aandacht aan een afwisselende openbare ruimte. In totaal gaat het om ruim drieduizend woningen, waar een kwart van de huidige bevolking van Diemen terecht kan.
Leegstand
Al voor de crisis was het kantorengebied Bergwijkpark in het slop geraakt. De leegstand liep op tot negentig procent. Door de transformatie wordt Diemen van honderdduizend vierkante meter leegstaande kantoorruimte verlost. De leegstand zakt daarmee tot vijf procent. De gemeente heeft een actief ontmoedigingsbeleid gevoerd, zegt wethouder Lex Scholten. “We hebben geen tijdelijke functies toegestaan en aangedrongen op het afboeken van de waarde van de kantoorgebouwen.” Ook is de gemeente op zoek gegaan naar partijen die het gebied wilden herontwikkelen. “Dat dat door één partij gedaan zou worden, heeft ons ook verrast.”
Die partij is Snippe Projecten. Nog maar tweeënhalf jaar geleden zag André Snippe de potentie van het gebied. “Een deel van de gebouwen hebben we kunnen transformeren naar een campus voor studenten, met winkels, café´s en sportvoorzieningen. Daar is zelfs een wachtlijst voor. De andere gebouwen leenden zich niet voor transformatie. Sloop was de enige mogelijkheid om een aantrekkelijke stadswijk te maken.”
De kantoorgebouwen worden één voor een afgebroken waarbij het beton op locatie wordt hergebruikt. Snippe investeert samen met drie andere partijen voor miljoenen in het gebied – uiteindelijk wordt voor ruim 700 miljoen aan waarde toegevoegd – en kan de woningen tegen aantrekkelijke prijzen aanbieden. “Dat komt omdat de grond hier veel goedkoper is en de kantoorgebouwen bijna niks meer waard waren. Wij hebben dit gebied in het dal van de crisis verworven.” Snippe is met beleggers in gesprek over de overname van de woningcomplexen met vrije sectorhuurwoningen. Hoe de verhouding tussen koop en huur komt te liggen hangt daar nog vanaf. In ieder geval komt er geen sociale huur. “Daarvan hebben we inmiddels genoeg in Amsterdam en omstreken,” aldus Snippe.
Geen erfpacht
Volgens ontwikkelaar Snippe biedt Diemen veel kansen. “Er is hier geen erfpacht, dus alles is eigen grond en de grondprijs veel lager dan in Amsterdam. Bovendien zijn de openbaar vervoerverbindingen heel erg goed; binnen tien minuten sta je op het Centraal Station en met de fiets ben je ook zo in het centrum.” De projectontwikkelaar wil een aantrekkelijke, kwalitatief hoogwaardige nieuwe woonwijk bouwen waar naast gezinnen ook starters en senioren terecht kunnen. “Er is een enorme behoefte aan woningen in de regio Amsterdam en hier kan je straks heel betaalbaar aan een gracht wonen. Wie wil dat nou niet?” In de naastgelegen Campus Diemen-Zuid heeft Snippe geïnvesteerd in een aantrekkelijk voorzieningenniveau en dat wil hij ook in Holland Park doen. “Mensen vinden het prettig als er een slager, bakker en groenteboer op de hoek te vinden zijn.” Snippe vernieuwt zelf de openbare ruimte en draagt die daarna over aan de gemeente.