Ook Amsterdam is de klos: de stedelijke vernieuwing valt stil. Zo vreest Marien de Langen, bestuursvoorzitter van Stadgenoot en voorzitter van De Vernieuwde Stad, platform van 23 grootstedelijke corporaties. “De bouw van middeldure huur en goedkope koopwoningen door corporaties wordt vrijwel onmogelijk. En de markt neemt dat echt niet over.” Corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties zijn eendrachtig in hun kritiek op de herziening van de woningwet. De overheid tuigt een bureaucratisch bouwwerk op en stelt te veel en te ingewikkelde regels.
De Langen heeft er wel een verklaring voor: “De sector geniet op dit moment weinig vertrouwen. Vervolgens komt het Rijk met een verhuurderheffing. En formuleert het een veelheid aan regels.” Volgens hem is dat slechts een deel van het verhaal. “De coalitie van VVD en PvdA leidt tot een giftig mengsel. De PvdA wil het aantal sociale huurwoningen zo groot mogelijk houden en heeft weinig op met het liberaliseren van een deel van onze woningvoorraad. En de liberalen hameren op een eerlijk speelveld voor commerciële vastgoedpartijen. De bouw van vrijesectorhuur en koopwoningen moet worden overgelaten aan de markt. Alleen bij hoge uitzondering mogen wij daarin nog iets betekenen.”
Einde aan discussie
Over de nieuwe woningwet wordt al heel lang gesproken. Volgens hem hebben elf achtereenvolgende ministers zich daar al mee bezig gehouden. Zonder resultaat. “De corporatiewereld vindt het echt tijd worden dat aan die slepende discussie een einde komt, maar de voorgenomen wetswijziging moet er niet toe leiden dat wij geen rol meer kunnen spelen in de herstructurering van oude wijken.” Juist daar knelt de schoen. “De stedelijke vernieuwing dreigt stil te vallen. De procedure voor het doen van zogeheten niet-DAEB investeringen wordt zo ingewikkeld, dat wij in de praktijk niet of nauwelijks meer in gemengde wijken kunnen investeren.” De Vernieuwde Stad heeft dat begin deze maand ook aan Kamerleden voorgehouden. De procedure is lang en ingewikkeld. Allereerst moeten de voorgenomen activiteiten toegestaan zijn. Daarna moeten gemeenten hebben bepaald dat de activiteiten wenselijk zijn en moeten zij toetsen of er geen marktpartijen zijn die willen investeren. Vervolgens is instemming vereist van zowel de Raad van Commissarissen, als van de minister. Na die instemming volgt nog een fase van doorrekening: door achtereenvolgens de corporatie zelf, het WSW en het departement. En ten slotte geeft de minister een eindoordeel. “In werkelijkheid zal het nog ingewikkelder zijn. We hebben namelijk ook nog te maken met bewonersparticipatie en instemming van onze huurders”, aldus De Langen. “En als die marktpartijen het oneens zijn met het oordeel van één van de instanties, dan kunnen ze beroep aantekenen.”
Buurten betalen rekening
Buurten betalen straks de rekening, zo vreest hij. Als voorbeeld mag dienen de Bakemabuurt in Amsterdam-Nieuw West. “Elke Amsterdamse corporatie heeft dergelijke buurtjes. De Bakemabuurt bestaat nog volledig uit sociale woningbouw. Om die wijk een wat meer gemengd karakter te geven, zou Stadgenoot wel een deel willen slopen en vervangen door middeldure huur- of goedkope koopwoningen. Dat is goed voor de buurt, goed voor de gemengde stad. Maar dat lukt ons straks niet meer. We kunnen daar hooguit onze woningen zo goed mogelijk overeind zien te houden.” Amsterdam is toch erg in trek bij beleggers en buitenlandse investeerders? “Marktpartijen hebben veel belangstelling voor Amsterdam, maar voor buurten waar de verandering nog moet beginnen staan investeerders echt niet in de rij. Dat zien we elders in de stad; ze komen pas als corporaties een begin hebben gemaakt. “ Bovendien speelt daarbij een ingewikkelde financiële kwestie. “Bij sloop/nieuwbouw moet de corporatie de afboeking en de sloop voor zijn rekening nemen. Vervolgens wordt de bouwrijpe grond tegen een marktconforme prijs overgedragen aan de belegger. Dat betekent dat we enorme verliezen moeten nemen. Dat gaan we dus niet doen.” Mocht de corporatie wel zelf willen en mogen bouwen, dan is het nog maar de vraag of voldoende financiering kan worden verkregen. “Corporaties zullen doorgaans kiezen voor een administratieve scheiding tussen hun sociale en hun commerciële activiteiten. Voor de niet-DAEB activiteiten, zo wijst de praktijk nu al uit, kunnen we hooguit zestig procent extern financieren. De rest moet intern worden gefinancierd. Daarvoor biedt de minister op zich een bescheiden ontsnappingsroute. We mogen daarvoor de ‘netto’ opbrengsten uit de verkoop van sociale huurwoningen gebruiken. Maar daarvoor gelden weer zoveel regels, dat de opbrengst heel bescheiden zal zijn. Dan zullen we eerst veel woningen moeten verkopen. Daarnaast hebben we te maken met dwingende rendementseisen. Dat alles bij elkaar maakt de kans op het verkrijgen van voldoende financiering heel moeilijk.”
Minder omslachtige procedure
Corporaties hebben dat de minister eerder voorgehouden. Aedes sprak over het ‘driedubbele slot op de deur’. “Ik heb wel eens gesproken over elf sloten. De minister lijkt echter niet onder de indruk. Daarom leggen we het nogmaals aan de Kamer uit: de procedure moet minder omslachtig, de financieringsmogelijkheden makkelijker en rendementseisen dienen achterwege te blijven.”
De Vernieuwde Stad lijkt zich bij de Herzieningswet niet meer druk te maken over aanscherping van het takenpakket. En inperking van het werkgebied van corporaties. “Versterking van onze sociale taak is de nieuwe maatschappelijke werkelijkheid. Wij willen maar al graag mensen met een laag inkomen een goed dak boven hun hoofd bieden. Daarover gaat de discussie niet.” De kans dat grote, regionale corporaties zich gedwongen moeten opsplitsen, is volgens hem niet zo groot. “Als bijvoorbeeld de gemeente Amersfoort duidelijk maakt dat investeringen door de Alliantie of Portaal onmisbaar zijn, dan zullen zij daar hun werk mogen voortzetten. We verwachten dat de minister daarvoor voldoende ruimte zal bieden,” aldus De Langen.