De corporatiesector kijkt met gemengde gevoelens naar de maatregelen van minister Blok voor de huurmarkt. Uitbreiding van de mogelijkheden voor tijdelijk huren, inclusief een nieuw tweejarig contract is meer dan welkom, zo zegt Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. “Blok presenteert een mengelmoes aan goede en slechte maatregelen. De bevriezing van de liberalisatiegrens en de huursombenadering vind ik juist onverstandig.”
“De uitbreiding van de mogelijkheden voor tijdelijke huur is feitelijk een revolutie op de huurmarkt,” zo meent Van Harten. ”De woningmarkt zit veel te verstopt. We moeten onorthodoxe maatregelen nemen. Jongeren hebben baat bij flexibele contracten voor vijf jaar. Als alle maatregelen doorgaan, dan wordt de gereedschapskist van de corporaties behoorlijk verruimd. Ik hoop dat het nieuwe gemeentebestuur ook heil ziet in de uitbreiding van vijfjaarscontracten. Aansluitend heeft de minister nog wat andere dingen bedacht: er komen tijdelijke contracten voor grote gezinnen. Vanuit de Federatie hebben we dat ook aangegeven: grote woningen zijn een schaars goed. Nieuwere grote woningen zijn gerealiseerd met een hoge onrendabele top. De beschikbaarheid van een grote woning voor een groot gezin is een belangrijke sociale voorziening. Het is dan niet onredelijk zo’n gezin naar een kleinere woning te bemiddelen, als de kinderen het huis uit zijn.”
Contracten voor twee jaar
Verder is hij blij met de introductie van een contract voor twee jaar. “Amsterdamse corporaties en de gemeente besteden veel aandacht aan het bestrijden van overlast. Zo’n tijdelijk contract kunnen we gebruiken om een overlastgevend huishouden nog een kans te geven. Bij goed gedrag kan de beloning een huurcontract voor onbepaalde tijd zijn. En niet op de laatste plaats ben ik blij dat complexen die op de nominatie staan voor verkoop onder de Leegstandswet in tijdelijke verhuur kunnen worden genomen. Dan kunnen corporaties in afwachting van verkoop toch iets nuttigs met de woning doen.” Herschikking van het aanbod zal volgens hem niet leiden tot een sterke groei van de wachttijd voor een huurcontract voor onbepaalde tijd. “De mensen die een flexibel contract krijgen, staan dan niet meer aan de andere kant in de rij. Bovendien mag je verwachten dat de doorstroming groter wordt,” aldus Van Harten.
Inperking tot kerntaken
Blok hamert in navolging van de PvdA sterk op corporaties die goede woningen bieden aan mensen met een wat lager inkomen. Zij mogen nog maar in heel beperkte mate middeldure huur- of sociale koopwoningen bouwen. ”Corporaties moeten de laagste inkomens helpen. Dat is onomstreden. Maar in onze regio zien we onze taak wat breder. Mensen tot 43.000 hebben het ook moeilijk om aan een woning te komen. Onze aanpak van leefbaarheid in wijken en buurten werpt bovendien zijn vruchten af. En in een aantal wijken moet de vernieuwing nog worden afgerond. Het is niet erg om de bordjes te verhangen; laat beleggers investeren. We hebben door de crisis en de verhuurderheffing veel minder investeringscapaciteit. Maar in buurten waar ze dat niet doen, moeten corporaties wel die rol op zich kunnen blijven nemen. De minister deelt dat uitgangspunt heel nadrukkelijk. Dat is prima, maar het komt aan op de uitwerking. We kennen de inhoud van de ‘novelle’ nog niet. De locaties moeten niet worden beperkt tot sloop/nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied. We moeten ook in een gebied als de Houthavens kunnen investeren; beleggers komen pas als ook andere partijen in zo’n gebied aan de slag gaan. Bovendien is het belangrijk dat er een goede overgangsregeling komt. Corporaties moeten hun posities op een fatsoenlijke manier kunnen afwikkelen. Anders gaat teveel maatschappelijk vermogen verloren.”
Bevriezing liberalisatiegrens
De minister biedt ook ruimte wat extra woningen te verhuren aan mensen tot een inkomen van 38.000 euro. Van Harten waarschuwt voor te hoge verwachtingen. “Ik ben er geen tegenstander van, maar als die groepen zich daadwerkelijk op de Amsterdamse woningmarkt melden dan zullen ze vanwege het toenemende beroep op de sociale sector meer geduld moeten hebben.” Hij verwijt PvdA-kamerlid Jacques Monasch een dubbele boodschap. “Tegelijkertijd wordt de bovenkant van de sociale huursector tijdelijk bevroren. Dat is goedkoop scoren. De PvdA kan hameren op betaalbaarheid. En de VVD benadrukt de ruimte voor het middensegment. Maar de sociale sector wordt kleiner; woningen gaan sneller naar de vrije sector. Willen we dat? En bij de achterblijvende sociale huurwoningen ontstaat een ‘waterbedeffect'; als de bovenkant wordt afgeknepen dan gaat aan de onderkant de prijs omhoog. Daarmee wordt geen bijdrage geleverd aan de betaalbaarheid. Bovendien veroorzaakt de bevriezing van de liberalisatiegrens voor bepaalde groepen huurders een vermindering van de huurtoeslag.”
Dan is er de huursombenadering. “Ik ben voorstander van het voortzetten van de vorig jaar begonnen inkomensafhankelijke huurverhogingen. Steeds meer huurders kampen met betalingsproblemen. We kunnen de huren van de laagste inkomens alleen maar betaalbaar houden, als de mensen met een wat hoger inkomen wat meer huur betalen. Die systematiek laat zich waarschijnlijk niet combineren met een huursombenadering. Bovendien vrees ik dat onze verdiencapaciteit zal worden beperkt. De minister zegt weliswaar dat zijn voorstellen niet tot een beperking van de verdiencapaciteit mogen leiden, maar het is maar de vraag of dat zo uitpakt. Hoe wordt die verdiencapaciteit in ogenschouw genomen? Landelijk? Regionaal? Ik pleit op zijn minst voor een regionale differentiatie; in schaarstegebieden als Amsterdam en Utrecht moet sprake kunnen zijn van een hogere huursom.”
Einde Donnerpunten
Tot slot is in de kabinetsvoorstellen een aanpassing van het woningwaarderingstelsel aan de orde. “Het kabinet trekt een doos van Pandora open. De PvdA eist een einde aan de ‘Donnerpunten’, de VVD wil de WOZ-waarde een rol laten spelen. Vervolgens wordt er zodanig gepuzzeld dat zich geen grote schokeffecten voordoen. De vraag is interessant of er binnen en buiten de Ring verschillen ontstaan, maar dat kunnen we nu nog niet overzien.