update 18 maart 2016 15.00 uur
Lage inkomens komen steeds verder in de knel op de Amsterdamse woningmarkt. Het aandeel huishoudens met een laag inkomen stijgt terwijl het aandeel goedkope huurwoningen daalt. De woningvoorraad is wel flink gegroeid, maar vooral in het segment van de middeldure en dure huur. De hoofdstad nadert daardoor sneller het punt waarop het meer mensen met lage inkomens telt dan betaalbare woningen, zo blijkt uit Wonen in Amsterdam, het tweejaarlijkse onderzoek naar de woningmarkt.
Wethouder Bouwen en Wonen Laurens Ivens: “Deze cijfers confronteren ons met nieuwe feiten en tonen aan dat we geen dag te laat zijn met de samenwerkingsafspraken met de huurdersvereniging en de corporaties. Het is goed dat we duidelijke afspraken hebben gemaakt over het beschermen van de sociale woningvoorraad.’’
In deze afspraken is vastgelegd dat er in elk van de 22 gebieden waarin de hoofdstad is opgedeeld ten minste 35 procent gereguleerde huurwoningen, dus zowel van particuliere verhuurders als corporaties, moet overblijven. Maar de gemeente kan alleen sturen op de hoeveelheid sociale huurwoningen van corporaties. Daarvan zijn er in de stadsdelen Centrum en vooral Zuid al minder dan 35 procent. Hier is het aandeel particuliere huurwoningen groter dan het aandeel corporatiewoningen.
Amsterdam relateert, net als veel andere gemeenten, de noodzakelijke omvang van de betaalbare woningvoorraad aan het aantal bewoners dat er gezien hun inkomen op zijn aangewezen. Amsterdammers werden vanaf de jaren negentig gemiddeld steeds rijker, maar de laatste twee jaar steeg het aandeel lage inkomens (tot € 34.911, EU-grens) tot 51,4 procent in 2015, terwijl het aandeel huurwoningen tot de liberalisatiegrens (€ 710,68 in 2015) kleiner is geworden (57,3%). Aangevuld met goedkope koopwoningen is 61,3 procent van de woningvoorraad bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot aan de EU-grens. De marge tussen dit deel van de woningvoorraad en de inkomensgroep die erop is aangewezen is nog maar 9,9 procentpunten (was 13 in 2013). Als we de nieuwe verhoogde inkomensgrens van €38.950 als basis nemen, is de marge zelfs nog maar 4 procentpunten.
De instroom in Amsterdam bestaat vooral uit lage en hoge inkomens. De groep jongeren (18-25) groeit en de ‘blijvende’ bevolking vergrijst. Dit zijn beide huishoudens met vaak lagere inkomens dan gemiddeld.
Het wordt kortom steeds moeilijker voor lagere inkomens om een woning in Amsterdam te vinden. Dat geldt bij uitstek in stadsdeel Zuid. Volgens de afspraken mogen corporaties de komende jaren nog woningen blijven verkopen en liberaliseren met een maximum van 3000 per jaar totdat de ondergrens van 35 procent per gebied (dat zijn er 22) is bereikt. Daarnaast is afgesproken dat corporaties minimaal 162.000 sociale huurwoningen in eigendom houden. Op basis van de nieuwste WiA-cijfers zouden dat er vorig jaar nog zo'n 179.000 zijn; de corporaties kwam zelf in hun Jaarbericht 2015 overigens enkele duizenden lager uit.
Stadsbreed is de sociale voorraad nog 57,3 procent, waarvan 14,5 procent van particuliere eigenaren. Naar verwachting verdwijnt het aandeel goedkope particuliere huurwoningen op termijn voor een belangrijk deel, omdat ze bij mutatie kunnen worden geliberaliseerd.
Het is nog de vraag welke beleidsmatige consequenties deze nieuwe cijfers hebben. In het persbericht stelt het college voorzichtig dat de afgesproken ondergrens voor het aantal sociale huurwoningen nog niet is bereikt, maar dat daar "de aankomende jaren extra aandacht voor is".
Reactie AFWC
De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties meent dat corporaties meer bouwlocaties moeten krijgen om sociale huurwoningen bij te bouwen. Volgens directeur Egbert de Vries valt de helft van alle Amsterdamse huishoudens onder de inkomensnorm voor sociale huisvesting (39.000 euro), maar hebben de corporaties slechts 45 procent van de woningvoorraad beschikbaar. "De sociale voorraad is eigenlijk te klein. Je wilt de helft van de mensen een huis geven en je hebt minder dan de helft van alle huizen." Corporaties moeten daarom woningen bijbouwen. Ze kunnen dat volgens hem ook. "Door goed financieel beleid zitten corporaties beter bij kas. Bovendien kunnen ze door slimmer samen te werken met aannemers goedkoper bouwen", aldus De Vries. Probleem is de geringe beschikbaarheid van bouwlocaties. "Binnen Amsterdam is een enorme concurrentieslag gaande. Biedingen van marktpartijen leveren veel meer op dan de sociale grondprijs die corporaties kunnen betalen. Het is dus lastig om extra bouwlocaties te claimen, maar de gemeente zou de beschikbaarheid van bouwgrond topprioriteit moeten geven. Dat is de enige manier om iedereen een eerlijke kans op de Amsterdamse woningmarkt te geven."
Reactie IBW-N
De initiatiefgroep van verontruste huurders uit Noord, IBW-N, die eerder een raadsadres indiende in verband met het tekort aan sociale huurwoningen, is verbaasd over de 'ontwijkende reactie' van wethouder Laurens Ivens. Men begrijpt niet dat de wethouder vasthoudt aan de gemaakte afspraken terwijl de doelgroep omvangrijker wordt dan eerder werd aangenomen. Het IBW-N pleit al langer voor herziening van de samenwerkingsafspraken en een stop op verdere verkoop en liberalisering van sociale huurwoningen.
Meer info: factsheet met eerste resultaten Woningmarkt - WiA 2015