Zo bij eerste lezing bevat het visiedocument 2020-2024 van woningcorporatie Eigen Haard weinig verrassingen. Neem de intro die als '’mission statement' valt te lezen: 'Wij zorgen ervoor dat zoveel mogelijk mensen met lage en middeninkomens in de regio Amsterdam betaalbaar kunnen wonen, in prettige buurten en in woningen van goede kwaliteit." 

Duhhuh. Is dat niet wat elke corporatie altijd moet nastreven?

Maar bij dit soort 'mission statements' is het zaak elk woord op een goudschaaltje te wegen. Let bijvoorbeeld op het voorkomen van het woord 'middeninkomens'. Vond tot voor kort de landelijke politiek niet dat corporaties zich daar niet meer mee moesten bemoeien? En let op de vermelding van 'prettige buurten'. Eigen Haard stelt zich dus op het standpunt dat een corporatie meer is dan een beheerder en verhuurder woningen.

En dan is er het 'zorgen voor betaalbaar wonen'. Daarom zijn corporaties toch op aarde? 

"Toch is onze visie op betaalbaarheid echt veranderd", pareert bestuurder Bert Halm van Eigen Haard. Wat voor de een betaalbaar is, is dat niet voor de ander. Ook binnen de doelgroep van de sociale huursector. "Uit onderzoek blijkt dat zo'n 10 procent van de huurtoeslaggerechtigde corporatiehuurders teveel huur betaalt in relatie tot het inkomen. Wij willen ernaar toe dat 100 procent van onze huurders een betaalbare huur heeft. De verantwoordelijkheid van de overheid is om te zorgen voor inkomenstoeslagen. Wat wij gaan doen is daar ons huurprijsbeleid beter op laten aansluiten."

Wat dat betekent? "We laten daartoe het principe dat de kwaliteit van de woning de huurprijs bepaalt nog meer los. Het inkomen bepaalt de huurprijs. Op termijn hebben we nog maar vier huurprijsniveaus in het sociale segment: drie daarvan worden bepaald door de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag (voor jongeren, singles en meerpersoonshuishoudens, nvdr), de vierde is de liberaliseringsgrens. In de toekomst hopen we dat de overleggen met onze huurderskoepel niet alleen gaan over de maximale huurverhoging, maar steeds meer over de betaalbaarheid."

Verduurzaming

Het visiedocument bevat ook een duurzaamheidsparagraaf. Hemelbestormende initiatieven en experimenten ontbreken daarin. De nadruk ligt op energiebesparing door isolatie én het van het gas af halen van woningen. Eigen Haard belooft: "In 2030 zijn onze woningen aardgasvrij of daarvoor klaar."

'Bij al onze activiteiten denken we vanuit wat de buurt nodig heeft', staat er in het visiedocument. Maar wat voor consequenties trekt Eigen Haard precies daaruit voor de woningtoewijzing, verhuur van bedrijfsruimtes en leefbaarheidsinitiatieven?

Halm: "Prettig wonen hangt voor een groot deel af van de tevredenheid over je buurt. Met onze verhuur van woningen en commerciële ruimtes hebben wij daar invloed op. Zo denken we per buurt na wat voor soort functies er voor de leefbaarheid van een buurt het beste in de bedrijfsruimtes kunnen komen. Wat betreft de woningen gaat we meer sturen in ons toewijzingsbeleid. Zo zorgen we er voor dat kwetsbare huurders zoveel mogelijk in draagkrachtige buurten terechtkomen. En omgekeerd bieden we juist in zwakkere buurten meer woningen met hogere huren aan of liberaliseren we ze. Maar dit gezegd zijnde. De extramuralisering is echt doorgeschoten. Dat moet echt een stap terug.

Meer aandacht voor de buurt. Betekent dit dat corporaties weer trekker worden van leefbaarheidsprojecten in buurten?

"Nee. Wij blijven in onze rol. We voelen ons verantwoordelijk om samen met andere partners de leefbaarheid in onze buurten te bevorderen. Maar wij worden geen eigenaar van leefbaarheidsprojecten. Daar was Eigen Haard trouwens ook in de tijd dat corporaties dat wel deden ook al niet van. Maar de samenwerking met lokale partners krijgt de komende jaren meer aandacht. "

"Waar we ook meer werk van willen maken is onze huurders aan een passende woning helpen. Over betaalbaarheid hebben we het gehad. Maar ik doel hier op wat ik Doorstroming 3.0 zou willen noemen. Wat Eigen Haard al goed doet is sociale huurders met een middeninkomen door laten stromen. 77 procent van onze middeldure woningen gaat naar sociale huurders.

Doorstroming 3.0 gaat over bewoners in een kwetsbare situatie. Wat is voor hen de meest passende omgeving? Voor de één volledig zelfstandig in een appartement. Voor de ander in een woonvorm samen met anderen, met buddies. Soms met een zorgvoorziening dicht in de buurt. Of een extra gemeenschappelijke ruimte. We willen actiever het contact zoeken met deze bewoners. We kunnen senioren bijvoorbeeld helpen door producten en diensten aan te bieden die verhuizen makkelijker maken. Dit in aanvulling op regelingen als Van Groot naar Beter en Van Hoog naar Laag."

Deze nadruk op 'passend wonen' heeft overigens ook een minder vrijblijvende kant. Vanwege de schaarste biedt Eigen Haard echt grote woningen voortaan met een tijdelijk huurcontract aan. Als de kinderen het huis uit zijn, kan de huurder kortom te zijner tijd worden aangespoord naar een andere woning om te zien.

"Voor al onze dienstverlening krijgen we een acht," staat in het beleidsdocument. Dat is nogal een stoere uitspraak voor een corporatie die vorig najaar in een kritisch rapport stevig werd gekapitteld over de behandeling van klachten van Amstelveense huurders.  

Halm: "Op een aantal dienstverleningsaspecten scoren we volgens de Aedes benchmark klanttevredenheid al heel goed. Maar bij de renovatie van onder andere de Aquariusflat in Amstelveen zaten we gewoon fout in de communicatie met de huurders. We voeren de aanbevelingen van onderzoeksbureau Atrivé integraal door, niet alleen bij dat project maar in onze hele organisatie. We gaan nog veel meer aspecten van dienstverlening meten, in uitbreiding op de Aedes Benchmark. En op al die aspecten moet die acht er komen. Maar ik besef dat het tijd zal kosten om het vertrouwen te herstellen."   

Eigen Haard is actief in negen gemeenten van de Metropoolregio Amsterdam. Wat Eigen Haard kan bijdragen aan het verkleinen van het enorme woningtekort in de regio is zoveel mogelijk woningen bouwen, zegt Halm: "We gaan daarbij tot de grens wat financieel mogelijk is. Wij willen groeien van 56.000 woningen nu naar 57.800 in 2024 en 60.000 voor 2030.Wij staan er financieel goed voor en hebben lage bedrijfslasten. Maar gaandeweg zal zelfs bij ons duidelijk worden dat de corporatiesector vanwege alle heffingen geen duurzaam bedrijfsmodel heeft. Het kan toch niet waar zijn dat de politiek dit zo laat bestaan."