Crisis leidt tot herbezinning: klein bouwen kan weer, mits betaalbaar

De studio is hot

Van de veelbesproken kopersstaking op de woningmarkt was half december in het voormalige GAK-gebouw in Bos en Lommer weinig te merken. Ontwikkelaar AM en corporatie Stadgenoot vierden er de start van de verbouwing van de kantoorkolos tot koopstudio’s en -appartementen voor starters. In de eerste fase gaan er 320 zelfstandige woningen van 28 tot 35 m2 in de verkoop tegen prijzen vanaf 75.650 euro exclusief jaarlijkse erfpachtcanon. Potentiële kopers stonden zich te verdringen voor de modelwoning. Het was lang geleden dat makelaars zoveel belangstellenden op een informatiebijeenkomst hadden gezien.
Het ombouwen van lege kantoren tot goedkope starterswoningen lijkt het ei van Columbus. Toch heeft Ronald Huikeshoven van AM lang moeten zoeken naar een oplossing om de financiële risico’s te beperken. “Je kunt als ontwikkelaar niet honderden woningen op risico bouwen zonder dat er al iets is afgenomen. Gelukkig konden we met onze partner Stadgenoot afspreken dat zij niet-verkochte woningen van ons afnemen en verhuren.” Om de prijs voor jonge kopers laag te houden, werd bovendien met de gemeente afgesproken dat de eigen grond onder het gebouw in erfpacht werd omgezet. Bewoners kunnen daardoor kiezen voor een lage aanvangsinvestering waarbij ieder jaar erfpacht wordt betaald. Een studio van 35 m2 die 119.000 euro moet opbrengen, kan daardoor al voor minder dan een ton in de markt worden gezet.
Het concept leent zich volgens AM niet alleen voor bestaande panden, maar ook voor nieuwbouwprojecten. Nog deze maand start de ontwikkelaar met de bouw van studentencomplex Villa Mokum in het Amstelkwartier. Naast 350 koopstudio’s komen er 276 sociale huurwoningen die door een belegger geëxploiteerd worden. Die staat ook garant voor een deel van de niet-verkochte woningen die vanaf 75.000 euro aangeboden worden. Exclusief 60.000 euro afkoop van de vijftigjarige erfpachtcanon.

Veel vraag, weinig aanbod

AM is niet de enige partij die merkt dat kleine en goedkope woningen het goed doen op de Amsterdamse koopmarkt. Afgelopen jaar gaf bestuursvoorzitter René Grotendorst van Rochdale in NUL20 aan dat in Amsterdam-Zuidoost alleen nieuwe appartementen rond de 160.000 euro makkelijk verkochten. Die woningen zijn met 80 m2 een stuk groter dan de studio’s van AM, maar voor mensen met een inkomen onder de 43.000 euro zijn ze prima te betalen. “We hebben jaren tegen elkaar gezegd dat we in Amsterdam geen kleine woningen moeten toevoegen, maar er is wel veel belangstelling voor”, concludeerde Grotendorst.
Buiten de Ring en in Noord zijn er bovendien relatief weinig kleine starterswoningen. Daar is wel veel animo voor. De vraag naar dit segment in Noord, Zuidoost en Nieuw-West overstijgt ruimschoots het aanbod, constateert Catharina Klandermans in haar recente afstudeerscriptie aan de Amsterdam School of Real Estate op basis van NVM-cijfers over woningtransacties en de OGA-statistieken over nieuwbouw. In het kader van de stedelijke vernieuwing zijn in de afgelopen jaren vooral veel dure koopappartementen van 100 m2 of meer op de markt gekomen. Daardoor is volgens haar onderzoek een forse mismatch in die buurten ontstaan.

“Winstgevende exploitatie onmogelijk”

Moeten corporaties het roer omgooien en afscheid nemen van de jarenlange filosofie om vooral grote woningen te bouwen? AFWC-directeur Hans van Harten zou dat betreuren. “Ik begrijp heel goed dat je in deze crisis kleinere woningen bouwt om de afzet op peil te houden. Dat moet je alleen niet jarenlang volhouden. Voor de stad blijft het toch het beste als er meer grotere woningen bij komen.” Hij ziet wel dat er steeds meer jongeren naar Amsterdam trekken. Het aantal eenpersoonshuishoudens blijft ook toenemen. Inmiddels woont al 56 procent van de Amsterdammers alleen. Voor die groep ziet hij meer in kleine huurwoningen boven de huurtoeslaggrens van 665 euro.

Ook de gemeente pleitte afgelopen zomer in haar notitie over het middensegment voor meer aanbod aan dit type appartementen. Maar anders dan het college ziet Van Harten die wensen vooral ontstaan in de bestaande voorraad met het doorschuiven van sociale huurwoningen naar de vrije sector. “Bij maandhuren onder de 800 euro is voor nieuwbouw normaal gesproken geen winstgevende exploitatie mogelijk.” Dat komt mede door de hoge grondprijzen. Pas als daar iets aan wordt gedaan, wordt het volgens Van Harten voor corporaties interessant om deze woningen te bouwen. Het voorstel van wethouder Ossel om de sociale grondprijs die voor vijfhonderd MGE-koopwoningen was gereserveerd, ook voor huurwoningen onder de 800 euro te laten gelden, ziet hij als een eerste stap in de goede richting. Maar er moet meer gebeuren. “Er komt vanuit het kabinet nog een flinke heffing op ons af. Die moet wel kunnen worden betaald.”

Beleggers willen bouwen

Woningbouwregisseur Bob van der Zande van het OGA erkent dat het ook voor corporaties lastig is nieuwe vrije sector huurwoningen te financieren. De huidige mededingingsregels schrijven voor dat zij het geld daarvoor zonder overheidsborging op de normale kapitaalmarkt bij elkaar moeten schrapen. In de afgelopen weken heeft hij daarom vooral met pensioenfondsen en bouwers met eigen kapitaal gesproken die weer interesse in de stad hebben gekregen (zie NUL20 nov. 2011). “Sommigen zouden het liefst meerjarige afspraken met ons maken over de bouw van middeldure huurwoningen. Anderen wachten af onder welke condities ze in de stad kunnen investeren.” Uit de gesprekken is ook een aantal knelpunten naar voren gekomen. “Veel partijen hebben geen grondposities. Ook zien ze belemmeringen in het gemeentelijk parkeerbeleid en de grondprijzen. In januari praten we daar intern verder over door. Dan zullen we ook beslissen of we maatwerk gaan leveren of meer in het algemeen iets regelen voor dit segment.”
Syntrus Achmea Vastgoed is één van de partijen waarmee het OGA onlangs heeft gesproken. De institutionele belegger bouwt op dit moment in de stad al zo’n tweehonderd woningen waarvan het gros voor tussen de 665 en 800 euro per maand verhuurd wordt. “Als het aan ons ligt, komen daar binnenkort nog eens drie- tot vierhonderd huurwoningen bij die we gaan opstarten of overnemen van corporaties”, vertelt bestuursvoorzitter Henk Jagersma. “Voor het eerst in jaren is Amsterdam een toegankelijke markt voor beleggers geworden. Het ontbreekt ons alleen nog aan voldoende grondposities. Om een fatsoenlijk rendement te kunnen halen, moeten bovendien de grondprijzen omlaag.”

Tweekamerwoning meest gewild

Het liefst investeert Jagersma op locaties waar ook de gemeente en de corporaties actief zijn. Op sommige plekken binnen of langs de Ring ziet hij prima mogelijkheden om vrije sector huurwoningen toe te voegen. “Ook in Noord en Zuidoost liggen nog kansen voor nieuwe projecten.”
Makelaar Lilian Weerdesteijn van Jacobus Recourt verwacht dat de belangstelling voor middeldure huurwoningen in Zuidoost duidelijk minder groot zal zijn dan in andere buurten. “Huurders zijn kritisch op hun woonomgeving. Ze willen in een aantrekkelijke wijk wonen.” Onder studenten en starters zal er zeker vraag naar studio’s in de vrije sector zijn. Maar nog gewilder zijn tweekamerwoningen onder de 800 euro met een oppervlakte van 50 tot 60 m2 waarin je eventueel kunt samenwonen. “Exacte cijfers over de vraag hebben we niet, omdat dit segment tot nu toe amper werd aangeboden. Met de verandering van het puntensysteem komt daar verandering in.”