De woningmarkt in Nederland wordt steeds diverser. Waar verhuurders in het Oosten en Noorden van het land bijna blij moeten zijn als zij een bewoner kunnen vinden die een woning wil huren, zo is dat in grote delen van de Randstad volledig anders. De druk op de woningmarkt is dermate groot, dat het voor bewoners moeilijk is om een passend huis te vinden. Vooral middengroepen komen tussen wal en schip terecht. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar kunnen de hoge prijzen op de vrije markt niet betalen. Voor Pieter Hooimeijer, hoogleraar sociale geografie en demografie aan de Universiteit Utrecht en lid van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli), is de afwezigheid van regionale liberalisatiegrenzen 'een weeffout in het systeem van het nieuwe woonbeleid'. In schaarstegebieden zoals Amsterdam zouden ook wat duurdere woningen binnen de sociale huursector kunnen vallen, in krimpgebieden juist minder. Bovendien zouden mensen met een iets hoger inkomen dan 36.165 euro per jaar (nu tijdelijk verhoogd naar 40.000 euro) in schaarstegebieden in aanmerking moeten kunnen komen voor een sociale huurwoning. Hooimeijer: “Nu moet men in Amsterdam allerlei noodgrepen toepassen om de middengroepen te bedienen. Door het woonbeleid te regionaliseren kan dat veel eenvoudiger.” In krimpgebieden zou de liberalisatiegrens juist omlaag kunnen. Hooimeijer: “Daar is ook alle reden toe: corporaties die hun woningen voor meer dan zeventig procent van de maximale huurprijs willen verhuren, krijgen die huizen niet verhuurd. Dan is de concurrentie met de koopmarkt in gebieden met lage vastgoedprijzen te groot.”

Mieke van den Berg, bestuurder bij woningcorporatie Eigen Haard, maant tot voorzichtigheid. “Misschien moet het hele systeem wel op de schop, maar afwijken van landelijk geldende regels maakt de situatie ook complex.” De middengroepen waar over gesproken wordt, zijn alleen al zeer divers. “Hebben we het over een kostwinner met een gezin of over tweeverdieners zonder kinderen? Wat zij te besteden hebben, kan sterk verschillen.” Kortom, over welke groepen hebben we het precies? En waar komen nieuwe grenzen te liggen, zowel op het gebied van inkomen als regio? Daarnaast wijst Van den Berg op het latente 'bommetje' dat een pleidooi voor regionalisering volgens haar kan zijn. “Als het systeem geregionaliseerd zou worden, dan kan dat betekenen dat dat ook voor de huurtoeslag gaat gelden. En dat is dan een gemakkelijke aanleiding voor de politiek om daar op te bezuinigen. De onvrede over het hoge bedrag dat daar jaarlijks naartoe gaan is groot in Den Haag.”

De liberalisatiegrens is nu ook de grens die recht geeft op huurtoeslag. Die zou dus in schaarstegebieden meeschuiven, eventueel in combinatie met het opschuiven van aftoppingsgrezen en passendheidsnormen. Ronald Paping, directeur van de Woonbond ziet de bui al hangen. Dat wat op de ene plek meer wordt uitgegeven, wordt mogelijkheid gekort in een andere regio. Bovendien: “Wat je ziet is dat de huurtoeslag door verhuurders strategisch wordt ingezet. Die subsidie gaat dus eigenlijk naar de verhuurder en niet naar de huurder.” Paping is ook kritisch over het verhogen van de inkomensgrens in schaarstegebieden, waardoor mensen met een middeninkomen aanspraak kunnen maken op een woning in de sociale huursector. “Als meer mensen toegang hebben tot hetzelfde beperkte aantal woningen, dan wordt de schaarste alleen maar groter.” En een hogere liberalisatiegrens ziet hij ook niet zomaar zitten: “dan is de kans heel groot dat corporaties vooral weer duurdere woningen gaan bouwen, iets waar we nu juist vanaf zijn. Regionaliseren vind ik alleen een goed idee als dat niet ten koste gaat van de mensen die afhankelijk zijn van betaalbare huisvesting.” 

Lokaal woonbeleid kan ook vorm krijgen via de prestatieafspraken. Van den Berg vindt de 'Samenwerkingsafspraken' zoals die in Amsterdam tussen de gemeente, woningcorporaties en huurdersvereniging gemaakt worden een voorbeeld hoe regionalisering op lokaal niveau vorm kan krijgen. “Alle drie de partijen moeten die afspraken volledig steunen, waardoor draagvlak ontstaat.” Meer ruimte om per regio afspraken te maken, niet alleen over het aantal te bouwen woningen, maar ook over inkomens- en liberalisatiegrenzen, kan een mogelijkheid zijn, denkt Van den Berg. Twijfel bestaat er wel of alle huurdersverenigingen in het land voldoende kracht hebben om succesvol te onderhandelen met professionals van gemeente en woningcorporaties.