Klopt dat wel?

Image

In de rubriek 'Klopt dat wel' onderzoeken we de juistheid of hardheid van claims en bevindingen

Achtergrond vrije huursector

In Amsterdam omvat het dure huursegment 67.500 woningen. Dat zijn vrije sectorwoningen met een huur van 1.069 euro (prijspeil 2022) of meer. Deze woningen zijn in bezit van heel verschillende partijen: van grote institutionele beleggers en woningbouwcorporaties tot particuliere beleggers met één, enkele of wat grotere aantallen woningen. 
Zijn deze woningen toegankelijk voor mensen met een laag inkomen? In theorie niet. Corporaties, institutionele beleggers en de meer serieuze particuliere beleggers, tezamen in bezit van een belangrijk deel van die markt, hanteren strenge inkomensnormen. Het vereiste bruto jaarinkomen varieert van minimaal 40 tot 48 keer de kale maandhuur. Zo is voor een appartement van woningcorporatie Ymere aan de Veembroederhof in Amsterdam-Oost (huurprijs 1.550 euro) een minimuminkomen van 74.400 euro vereist. Een tweekamerappartement van Bouwinvest op het Java-eiland (huurprijs 1.200 euro) vraagt een bruto inkomen van 48.000 euro. Bij een te laag inkomen tellen verhuurders het vermogen deels mee. Soms kunnen ouders garant staan en voor gepensioneerden gelden speciale regels.

Wonen in Amsterdam 2021

Amsterdam houdt tweejaarlijks de grootschalige enquête Wonen in Amsterdam. Een van de bevindingen van de 2021-editie is dat bijna 1 op de 6 woningen in het dure deel van de vrije sector werd bewoond door een huurder met een laag inkomen (zie grafiek). Het betrof vorig jaar bijna 11.000 huishoudens. Hoe kan dat gelet op de inkomenseisen van de verhuurders?

De groep lage inkomens verdient maximaal 2.500 euro in de maand; vergelijkbaar met een jaarinkomen van iets boven de 40.000 euro bruto. Zij betalen - particuliere verhuurders en corporaties samen - gemiddeld 1.534 euro in de maand bij oudere contracten en 1.582 euro bij meer recent afgesloten huurovereenkomsten. 
Van die ‘dure scheefwoners’ is volgens WiA21 zes op de tien huurders jonger dan 35 jaar. Meestal zijn ze alleenwonend. En 60 procent van hen woont er korter dan twee jaar. Dat kan volgens de onderzoekers duiden op een groep ‘noodhuurders’ die voor een korte periode hoge woonlasten accepteert. In vergelijking met de vorige editie van het onderzoek Wonen in Amsterdam groeit de groep met een laag inkomen in een dure woning. In 2019 werd die groep geschat op 10,3 procent (5.200 huishoudens).
De berekening van het aantal huurders met een laag inkomen in een dure vrije sectorhuurwoning is gebaseerd op de eigen opgave van het netto inkomen. Inkomensschommelingen komen niet in beeld. Heel extreme opgaves, zoals bijna niks verdienen en toch duur huren, worden vervolgens buiten het onderzoek gehouden. De uitkomst kent volgens de onderzoekers een bepaalde onzekerheidsmarge: het werkelijke getal ligt op basis van 1.733 waarnemingen tussen 14,2 en 17,8 procent.

Gepensioneerden

In de vrije huursector is de inkomenseis niet allesbepalend. Verhuurders willen ook wel een huurovereenkomst aangaan als de huurder een laag inkomen combineert met een vrij beschikbaar vermogen. Ouderen maken daar veelvuldig gebruik van, zo bevestigen beleggers. Voor Vesteda geldt bijvoorbeeld dat ruim een kwart van de huurders is gepensioneerd. In die groep bevinden zich veel alleenstaanden. In het WiA-onderzoek worden geen vragen gesteld over het vermogen. Doorvragen over de financiële situatie van huishoudens zou de respons in de enquête doen verminderen en is niet de hoofdzaak van het onderzoek.   

Conclusie

De uitkomst dat zoveel mensen met een laag inkomen een dure woning huren laat zich al met al moeilijk duiden. Het grote aantal ‘dure scheefwoners’ rijmt niet met de inkomenseisen voor dure huur. Maar het ontbreekt aan informatie over de inkomensontwikkeling na het moment van eerste verhuring, behalve de opgave van de respondent. Er kan in die tussentijd natuurlijk van alles zijn gebeurd. Ook is er geen zicht op het meetellen van vermogens of de mate waarin derden (ouders!) garanties afgeven.  
In de dure huursector is de doorstroming hoog. Veel huurders wonen er relatief kort. Wellicht neemt een groeiend aantal mensen uit nood en voor korte tijd een te dure woning voor lief.