Debat over erfpacht laait op
De erfpachtdiscussie is terug. Eind juni diende de Amsterdamse CDA een motie in om de erfpacht af te schaffen. De VVD greep recente problemen rond hypotheekverstrekking en de Koopgarant-regeling aan om nieuwe pijlen op het erfpachtstelsel af te schieten. En de PvdA zag er geen been in om op 4 juli een debat over de eventuele afschaffing of aanpassing te organiseren. Over een aantal zaken waren de debaters het eens: de erfpacht dient vooral om de gemeentekas te spekken. En de overheid moet voorspelbaar zijn, beter voorlichten en niet tijdens de wedstrijd de spelregels veranderen.
Alleen al het feit dat de PvdA een debatavond over het onderwerp organiseerde, geeft aan dat er ook binnen deze coalitiepartij in ieder geval weer nagedacht wordt over de werking van het huidige stelsel. Onder leiding van Ton Damen (Het Parool) debatteerden Daniël van der Ree (VVD-raadslid, Ed Groot (Tweede Kamerlid van de PvdA) en Jacques Kwak (Partner bij Collier International).
Kwak, oud-directeur van het Amsterdamse grondbedrijf, bleek als geen ander in staat de historische ontwikkeling van de Amsterdamse erfpacht te schetsen. Vriend en vijand zijn het er wel over eens dat het erfpachtstelsel, ingevoerd in 1896, de stad in het verleden geen slecht heeft gedaan. Politicus Ed Groot, oud- journalist van het Financieel Dagblad: “Amsterdam is daardoor ontsnapt aan de grondspeculatie die de prijzen in andere groeigemeenten zo heeft opgedreven.”
Van oudsher worden als voordelen van erfpacht aangevoerd dat de waardevermeerdering van de grond ten goede komt aan de gemeenschap; dat de overheid meer invloed op het gebruik van de grond; en dat de gemeente beter maatschappelijk ongewenste ontwikkelingen kan tegengaan.
Daniël van der Ree betoogde dat er inmiddels zoveel beleid en regelgeving (bestemmingsplannen enz.) ontwikkeld is, dat erfpacht niet meer nodig is om het tweede en derde doel te dienen. Blijft als belangrijkste doel over: het afromen van waardevermeerdering van de grond ten gunste van de gemeentekas.
Daarmee ontstond de discussie hoe eerlijk deze bijzondere vorm van ‘woningbelasting’ is. Immers een deel van de huiseigenaren betaalt die wel , en een ander deel – met een huis op eigen grond – niet. Groot benadrukte dat er daarom een substantieel prijsverschil zou moeten zitten tussen woningen op eigen grond en die op erfpacht. Kwak verwacht dat dat onderscheid zal groeien. Hij wijst erop dat elke makelaar inmiddels bij elk huis aangeeft op welke datum het erfpachtcanon afloopt. Voor hypotheekverleners wordt de afloopdatum steeds belangrijker voor het risicoprofiel van de lening.
Spelregels veranderen tijdens de rit
De VVD loopt het meest te hoop tegen de zogeheten ‘tweede tijdvak herziening’ van de erfpachtcanon. Van der Ree: “De gemeente verandert de spelregels tijdens de rit. De erfpachtcontracten in Zuid zijn bijvoorbeeld ooit uitgegeven op basis van kostendekkendheid, en nu wordt voor de tweede termijn ineens de residuele grondwaarde toegepast. Dat had die verpleegkundige toen ze dertig jaar geleden in de Apollobuurt kwam wonen niet kunnen bedenken. In Zuid gaan de canons soms met een factor honderd omhoog. Ouderen en mensen met een middeninkomen kunnen nu de hogere canon niet betalen. Deze mensen worden als het ware gedwongen hun huis te verkopen.”
Ook Kwak en De Groot vinden dat de overheid voorspelbaar moet zijn. Kwak vindt het billijk dat een deel van de waardestijging terugvloeit naar de stad – de locatie bepaalt immer voor een groot deel de prijs - maar acht een proportionele verhoging op basis van de feitelijke stijging van de grondprijs, een stuk redelijker dan residuele verhoging. De Groot benadrukt dat waardestijging ook bij winkelhuren en onroerend zaakbelasting wordt doorberekend. “Zo vreemd is dat dus niet.”
De PvdA wil niet af van het erfpachtstelsel, benadrukte PvdA-raadslid Michiel Mulder in zijn slotwoord. Hij vindt het een groot goed dat een deel van waardestijging ten goede komt aan de hele gemeenschap. Hij erkent dat bewoners in financiële problemen kunnen komen bij canonherziening. En vervolgens onthulde hij een goed bewaard geheim: er bestaat daarvoor een gemeentelijke subsidieregeling voor huishoudens met een inkomen onder de 50.000 euro. Volgens een aanwezige in de zaal maken tot dusver twee huishoudens van deze regeling gebruik.
Eeuwigdurend
De Amsterdamse CDA en VVD willen huizenkopers de keuze geven tussen erfpacht en verwerving van de grond. De VVD wil het resterende erfpachtsysteem ‘eeuwigdurend’ maken. Een canon wordt dan alleen nog ‘opengebroken’ bij functiewijziging. Van der Ree stelt voor alle erfpachtgronden in buurten die ‘af’ zijn te verkopen. De opbrengsten daarvan kunnen worden geïnvesteerd in stedelijke vernieuwingsgebieden.
Om sneller geld te genereren zou de gemeente ook grond aan een consortium van pensioenfondsen kunnen verkopen. Van der Ree: “Met het beding om de canon niet meer te herzien en in de tijd de grond te verkopen aan de huiseigenaren. De boekwaarde van grondposities van de gemeente ligt rond de 5,4 miljard euro, terwijl de marktwaarde rond de 25 miljard euro ligt. Op deze manier kan dus een enorme hoeveelheid geld vrijgespeeld worden. Geld dat – net als het Amsterdams Investerings Fonds – revolverend kan worden ingezet voor de stad.“
Wordt vervolgd.