Image
Het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap, een woning-APK, een steviger aanschrijvingspraktijk en betere voorlichting aan huurders kan helpen verhuurders te bewegen achterstallig onderhoud aan te pakken. Deze suggesties kwamen op tafel bij de expertmeeting woningkwaliteit die 5 oktober op initiatief van de Amsterdamse raadsleden leden Rogier Havelaar (CDA), Erik Flentge (SP) en Nienke van Renssen (GroenLinks) werd gehouden. De sessie moet een nieuwe impuls geven aan het programma Woningkwaliteit dat voormalig wethouder Ivens een aantal jaren terug is gestart.
Praten over woningkwaliteit verloopt veelal langs twee lijnen. Vertegenwoordigers van verhuurderorganisaties tonen op macroniveau veel cijfers die aantonen dat de woningvoorraad er grosso modo redelijk voor staat. Huurdersorganisaties daarentegen komen met individuele gevallen waar verhuurders het laten afweten. Zo ook deze avond.
Neem de inbreng van Flora te Riet, bestuurslid van de Federatie Huurders Commerciële Sector en van huurderscommissie Nellestein. Zij legde uit dat de huurderscommissie de werkelijke eigenaren niet kent en nooit te spreken krijgt. "Daar zitten vele lagen tussen". Het gevolg is dat er nooit directe afspraken zijn te maken. De beheerder hakt nooit knopen door, maar 'neemt klachten mee' en 'gaat zaken bespreken'. Het resultaat is dat het noodzakelijke onderhoud aan de veertig jaar oude gebouwen van Nellestein uiterst 'langzaam en moeizaam' tot stand komt.
"Echte excessen bij particuliere huurders"
Ook bij Stichting !Woon veel individuele klachten over verhuurders die het laten afweten. Directeur Evert Bartlema: "De klachtafhandeling bij corporaties laat vervolgens ook wel eens te wensen over, maar de echte excessen zitten bij de particuliere verhuurders. Het kost ons 1,5 tot 2 keer zoveel werk om die in beweging te krijgen." Maar corporaties hebben volgens hem ook nog een weg te gaan. "Als het gemiddeld oordeel over de staat van onderhoud een 6,5 is, zitten daar naast negens ook veel onvoldoendes bij."
Hij pleit voor betere voorlichting aan huurders en suggereert de raadsleden het - weliswaar arbeidsintensieve - middel van de aanschrijving meer in stelling te brengen. Bartlema heeft ook hoop dat de aanstaande Wet Goed Verhuurderschap (de consultatieperiode is net afgesloten) nieuwe middelen gaat bieden om malafide verhuurders aan te pakken.
AFWC-directeur Anne-Jo Visser en bestuursvoorzitter Karin Verdooren van De Key legden de raadsleden uit hoeveel de corporaties jaarlijks investeren in onderhoud en renovatie (bij De Key €100 miljoen), welke stappen de afgelopen jaren zijn gezet en wat het gemiddelde oordeel van huurders en welke afwegingen worden gemaakt. De corporaties zijn volgens Visser bezig de kwaliteit van hun bezit vollediger in kaart te brengen, willen voor 2025 nog 25.000 labelstappen zetten en geven prioriteit aan het opknappen van de slechtste woningen. Volgens Visser zijn de Amsterdamse corporaties van plan tot en met 2025 nog 2,9 miljard euro in de bestaande bouw te investeren, en een even groot bedrag in nieuwbouw.
Woning-APK
Diverse sprekers brachten de wenselijkheid van een periodieke woningkeuring ter sprake. Over zo'n woning-APK wordt overigens al heel lang en met weinig succes gesproken. Te Riet van huurderscommissie Nellestein zou zo'n keurmerk verwelkomen: "Dan kan je toch meer druk op de ketel zetten". Peter Weppner, voorzitter Huurders Ymere Amsterdam (HYA) kent de vele discussies over kwaliteitsnormen maar al te goed. Een werkgroep over dat onderwerp is gestrand. Maar hij vindt de suggestie van Maarten van der Veen (Woonbond) om het gebrekenboek van de Huurderscommissie als uitgangspunt te nemen 'prima'. "Laat de werkgroep weer bij elkaar komen".
Ymere heeft volgens Jeroen Mennink, directeur vastgoedbeheer, minder goede ervaringen met zo'n periodieke keuring: "qua verwachtingsmanagement problematisch". Oftewel: huurders raken vooral teleurgesteld als na zo'n schouw tekortkomingen niet direct worden aangepakt. Het probleem van zo'n APK is volgens Mennink bovendien dat het niet lukt tot uniforme normen te komen. Ymere voert overigens wel driejaarlijkse inspecties aan de buitenkant uit, naast de reguliere controles van de technische installaties.
Martijn Winnen van Vastgoedbelang suggereert dat de gemeente een financiële prikkel moet organiseren om verhuurders te laten investeren in woningkwaliteit, vergelijkbaar met het splitsingsbeleid vanaf 2002. Sociale huurwoningen zijn volgens hem niet kostendekkend te onderhouden door particuliere verhuurders.
Amsterdam Noord
Dat het thema woningkwaliteit weer op de politieke agenda staat komt vooral op het conto van bewonersorganisaties uit Amsterdam Noord, waaronder die van de Van der Pekbuurt (Ymere) en Vogelpunt (De Key). Voor Vogelpunt is het renovatieplan nu rond; de 348 woningen worden van 2022 tot 2024 opgeknapt, kosten 60 miljoen euro. De renovatie van de Van der Pekbuurt is gestagneerd. Mennink van Ymere gaf toe dat het onderhoud daar al twintig jaar achterloopt, mede doordat de gewenste aanpak is verschoven en de eisen ondertussen blijven toenemen. "Maar we zijn weer in gesprek over de renovatie-oplossing."
SP-raadslid Erik Flentge probeerde hem nog te verleiden een streep te halen door de voorgenomen sloop van de buurt Kleine Die in Noord, maar Mennink hield de boot af: "Die woningen zijn echt niet goed". Het bewonersprotest is volgens hem vooral het gevolg van een communicatieprobleem. Ten onrechte meent men dat Ymere de bewoners weg wil hebben: "Iedereen mag terugkeren".