Het volgende kabinet moet het woonbeleid fundamenteel hervormen. Niets doen is geen optie, aldus hoogleraar Peter Boelhouwer (TU Delft) en zelfstandig adviseur Karel Schiffer in een essay dat zij schreven in opdracht van de NVB, de Vereniging voor Ontwikkelaars & Bouwondernemers.
Het huidige kabinet heeft via zijn Begrotingsakkoord, Regeerakkoord en Woonakkoord stevig ingegrepen in de woningmarkt. Maar Boelhouwer en Schiffer trekken vernietigende conclusies over de huidige staat van de woningmarkt: het woningtekort loopt op, de toegankelijkheid van de koopsector neemt af, middengroepen vallen tussen wal en schip, veel bewoners kampen met betaalbaarheidsproblemen, de segregatie neemt toe en de verduurzaming van de woningvoorraad verloopt traag.
Het woonbeleid moet volgens de auteurs op een heel andere leest geschoeid. Volgens Boelhouwer en Schiffer is een groot probleem dat het woonbeleid de afgelopen decennia steeds cyclischer is vorm gegeven. Goed voorbeeld hiervan is de starre aanscherping van de regels bij hypotheken als reactie op de kredietcrisis, die de woningmarkt "nodeloos veel schade" heeft berokkend. Financiële normen voor nieuwe kopers zijn te rigide toegepast en de huidige woningbezitters zijn te veel ontzien.
De auteurs pleiten daarom voor een anti-cyclisch woonbeleid, waarbij de focus komt te liggen op een ‘neutraal eigendomsbeleid’ met een vrije keuze tussen huren en kopen. Elementen als ‘voldoende beschikbaarheid, goede betaalbaarheid en duurzaamheid’ van woningen zijn daarbij leidend. Ook pleiten ze voor actievere overheidssturing om de nieuwe woningnood te lijf te aan en de verduurzaming te versnellen. Bijvoorbeeld door het herinvoeren van rijksinvesteringen (ISV-2) om transformatie en herontwikkeling mogelijk te maken.
Boelhouwer en Schiffer vragen speciale aandacht voor het in de tijd flexibiliseren van de kosten van wonen, zorg en pensioen. Het zou makkelijker moeten worden om het vermogen in de eigen woning te verzilveren voor zorgkosten en pensioen. Ook het aanwenden van pensioenpremies voor aflossing van de hypotheek zou een optie kunnen zijn.
Er moet volgens hen ook paal en perk worden gesteld aan het afromen van woningcorporaties. Tenslotte maken de auteurs zich grote zorgen om de betaalbaarheid van het wonen. Ze pleiten voor een heldere normering van de maximale woonuitgaven in zowel de koop- als huursector.