Pensioenfondsen willen weer investeren in huurwoningen
Institutionele beleggers willen grote aantallen vrije sectorhuurwoningen bouwen en overnemen van corporaties. Dat staat in de 'visie' die de IVBN op 23 september aanbood aan de Tweede Kamer, gemeenten en de woningsector. Ze verwachten ook de nieuwbouwproductie van vrije sector huurwoningen op te kunnen schroeven van 2.000 naar 10.000 per jaar, mits de overheid markthuren mogelijk maakt. En - ook zeldzaam - er is geld. Pensioenfondsen zijn niet afhankelijk van bancaire financiering.
Ook de IVBN constateert in het visie-document nog eens dat er een enorme kloof bestaat tussen de sociale huur- en de koopsector. De sociale huurmarkt telt nu 2,4 miljoen woningen en de vrije sector huurmarkt 250.000. woningen met een huur tussen de 650 en 900 euro zijn er nog veel minder, terwijl voor dat segment de vraag juist sterk groeit nu er voor corporatiewoningen een strikte inkomensgrens geldt en de eisen voor hypotheekverlening veel strenger zijn geworden.
De IVBN stelt dat institutionele vastgoedbeleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, een veel grotere rol kunnen spelen op de huurmarkt. Ze willen dat ook graag: "Beleggen in Nederlandse huurwoningen, met een voorspelbare, stabiele inkomstenstroom en een beperkt risico op waardedaling is weer interessant, gezien het huidige onzekere beursklimaat.”
De pensioenfondsen willen daarom graag delen van het corporatiebezit tegen marktwaarde overnemen, met daarbij een waarborg van verdere duurzame exploitatie. Dat zou ook voor corporaties voordelig zijn: "Door verkoop kunnen woningcorporaties de benodigde liquiditeiten verkrijgen om te investeren in hun kerntaken van sociale huisvesting."
De IVBN ziet woningcorporaties liever niet actief op de vrije sector huurmarkt, tenzij ze dit in financieel en juridisch afgescheiden dochters doen. "Alleen zo is een gelijk speelveld mogelijk", zegt IVBN-bestuurslid Henk Jagersma (tevens directievoorzitter bij Syntus Achmea) op AedesNet.
De beleggers hebben wel een wensenlijstje bij de politiek neergelegd: Woningen moeten tegen marktwaarde verhuurd kunnen worden. De IVBN pleit daarom voor een ruimer huurbeleid (geen inflatievolgende huurverhogingen), een regelmatige inkomenstoets voor corporatiehuurders en regionalisering van het woningwaarderingssysteem (puntenstelsel).
ABP-convenant
Institutionele beleggers investeerden in de jaren 80 met het ABP-convenant in tienduizenden Nederlandse huurwoningen en gaven daarmee een sterke impuls aan de bouwsector. Aan het begin van deze eeuw hadden institutionele beleggers nog meer dan 300.000 huurwoningen in bezit. IVBN-leden hebben er nu nog 133.000, maar volgens Jagersma kan dat bezit weer tenminste naar 300.000 terug. Jagersma op Aedesnet: "Nu beleggen de pensioenfondsen gemiddeld 9 procent in Nederlands vastgoed. Stel dat dit gemiddelde aandeel met 1 procent toeneemt. Dat levert 7 miljard euro extra op. Daarvan kunnen we 35.000 tot 40.000 woningen bouwen.'
De andere weg dat corporaties een deel van hun hun woningen verkopen: "De sociale huurmarkt telt nu 2,4 miljoen woningen en de vrije sector huurmarkt 250.000. Ik vind dat we jaarlijks 50.000 tot 100.000 woningen moeten omzetten. Als we dat tien jaar lang doen, komen we ergens."