In plaats van eerst een woning te kopen, wachten kopers in crisistijd tot zij hun oude huis hebben verkocht. Dat leidt tot meer aanbod en minder transacties, waardoor woningprijzen dalen. Onzekere kopers zullen de woningmarkt zo in het slop duwen, zo verwacht hoogleraar Jan Rouwendal van de Amsterdam School of Real Estate.
Rouwendal komt tot een dergelijke voorspelling op basis van een onderzoek naar de gevolgen van de kredietcrisis. Met twee collega's nam hij de verkoopstrategie van doorstromers op de woningmarkt onder de loep. Voorafgaand aan de kredietcrisis in 2008 kocht ruim tachtig procent van de doorstromers eerst een nieuwe woning, om pas daarna de oude woning te verkopen. Dat aandeel daalde na het uitbreken van de crisis tot minder dan vijftig procent. De onderzoekers zien dat in stedelijke gebieden het aantal doorstromers dat eerst koopt sinds 2015 weer stijgt. "Nu duidelijk wordt dat de corona-uitbraak tot economische onzekerheid leidt, ligt zo'n omslag in verkoopstrategie bij doorstromers opnieuw voor de hand."
Een dergelijke verandering in de aankoopstrategie zorgt voor een verschuiving van een verkopers- naar een kopersmarkt. "Eerst gaan de woningen als warme broodjes over de toonbank, dan ontstaat er economische onzekerheid en vervolgens is het hangen en wurgen. Na verloop van tijd wordt een bodem in de markt bereikt en neemt de doorstroming niet verder af. Pas als het aantal verhuizingen weer toeneemt, kan bij een groeiend optimisme over de woningmarkt de strategie weer omslaan naar eerst kopen en pas daarna verkopen."
Ook de hoogte van de aan- en verkoopprijs wordt volgens hem mede bepaald door de gevolgde strategie. Wie eerst koopt, betaalt volgens de onderzoekers doorgaans wat meer en ontvangt wat minder. Eerst verkopen is in dat opzicht een minder riskante strategie.