De aanvangshuren in de regio Amsterdam gaan gemiddeld met ruim 700 euro omlaag als de kabinetsplannen voor huurregulering doorgaan. Dat valt af te leiden uit een eerdere analyse van onderzoeksbureau Rigo voor de Metropoolregio Amsterdam. Volgens die becijfering komt de maximale huur van bijna de helft van de vrijehuursectorwoningen onder de 1.000 euro uit als de huur gebonden is aan het Woningwaarderingssysteem (WWS). Nu ligt de vraaghuur van 80 procent van de aangeboden huurwoningen boven de 1.500 euro.
Minister De Jonge wil in 2024 de huren van veel woningen gaan reguleren: “Mensen met een middeninkomen vallen tussen wal en schip; of ze kunnen geen woning vinden of ze hebben te hoge woonlasten. Daarom reguleren wij de middenhuur en proberen we het aanbod te vergroten”, aldus de minister De Jonge bij de presentatie van het programma Betaalbaar Wonen.
Puntenstelsel wordt leidend
In zijn voorstel bepaalt straks het woningwaarderingstelsel (WWS of 'puntenstelsel') voor veel meer woningen de maximale huurprijs. Nu ligt de liberaliseringsgrens op 144 punten (763 euro). Daarboven mag een verhuurder vragen wat de spreekwoordelijke gek ervoor geeft. Het kabinet wil de grens voor regulering opschuiven naar 187 à 232 punten, oftewel 1.000 à 1.250 euro.
De gevolgen voor de prijsvorming in het vrijehuursegment zijn ingrijpend. Hoe ingrijpend valt af te leiden uit een eerdere analyse van bureau Rigo uit januari 2021. Rigo becijferde toen dat bij een verhoging van de liberalisatiegrens naar 1.000 euro de huur van bijna de helft vrijesectorwoningen zakt onder de 1.000 euro (in plaats van 2% van het aanbod). De gemiddelde huurprijs van deze woningen zou daardoor met ruim 700 euro dalen. Bovendien kunnen er veel minder sociale huurwoningen worden geliberaliseerd: ruim 80 procent van de huidige sociale huurvoorraad houdt bij nieuwe verhuring een gereguleerde huur. Nu kan tweederde van de sociale huurwoningen in de MRA (en daarbinnen met name in Amsterdam) bij mutatie worden geliberaliseerd.
De effecten zijn waarschijnlijk nog groter omdat de gegevens waarop Rigo zich baseert inmiddels enigszins gedateerd zijn. Sindsdien zijn de vrijsectorhuren verder gestegen. Bovendien zal door een wetswijziging de WOZ in 2024 een kleinere invloed hebben op het aantal punten (WOZ-factor wordt begrensd op 33% totaal aantal punten). Het dempende effect van regulering op de huren wordt kortom nog groter. En de reikwijdte van de ingreep wordt nog groter als De Jonge de regulering doortrekt naar 232 punten (€1.250).
Doodsteek voor buy-to-let
Het kabinet wil de huurregulering per 2024 invoeren. Nog onduidelijk is of De Jonge ook bestaande huurcontracten onder het nieuwe huurregime wil laten vallen. Dat ligt juridisch moeilijk. Maar ook als de regulering alleen nieuwe huurcontracten betreft, zijn de gevolgen voor de woonsector ingrijpend: wonen wordt betaalbaarder terwijl het rendement op woningverhuur afneemt.
Een te verwachten gevolg daarvan is dat beleggers woningen gaan verkopen. Met particuliere verhuurders die woningen hebben gekocht (buy-to-let) of aangehouden (leave-to-let) om als beleggingsobject te verhuren, heeft De Jonge weinig clementie: "Het hele fenomeen buy-to-let, het opkopen van huizen om te verhuren voor veel te hoge prijzen, dat moet echt stoppen." Dat er meer woningen weer een eigenaar-bewoner krijgen ziet hij niet als een ongunstig neveneffect. De koopmarkt is immers erg krap. Alleen al in Amsterdam zijn in twee jaar tienduizend koopwoningen 'omgekat' naar huur.
Maar de minister zal de institutionele beleggers - de bouwende partijen - te vriend moeten houden voor het realiseren van zijn nieuwbouwambities. De Jonge: "Als de pensioenfondsen niet meer willen bouwen, hebben we een probleem." Hoe hij die 'balans' denkt te gaan vinden is nog niet duidelijk. Een van zijn ideeën is dat bij (recente?) nieuwbouw een 'nader in te vullen opslagpercentage' op de gereguleerde huur mag worden gedaan, zodanig dat een acceptabel rendement overblijft. Ook daarvoor zou weer het puntenstelsel kunnen worden ingeschakeld.
De IVBN, de Vereniging van Institutionele Beleggers, zegt - anders dan in het verleden - niet geheel afwijzend te staan tegen een vorm van regulering. Mits: de marktconformiteit wordt gewaarborgd, eerdere afspraken tussen beleggers en gemeenten worden geëerbiedigd en beleggers voor de lange termijn weten waar zij aan toe zijn. Beide laatste voorwaarden klinken logisch en zal de minister willen inwilligen gezien zijn opmerking over de pensioenfondsen. Zeker nu bouwprijzen stijgen wordt de 'business case' voor betaalbare woningbouw steeds lastiger. Maar de eerste voorwaarde? Om 'marktconformiteit' vragen staat in feite haaks op elke vorm van regulering. Alsof de IVBN vraagt: de huren mogen best gereguleerd als we maar kunnen blijven vragen wat huurders bereid zijn te betalen.