Vanaf het moment dat hij achttien werd, heeft Yp de Lange (22) gezocht naar een eigen kamer of woning. Gemakkelijk was dat niet. Als hij iets leuks tegenkwam, was het meestal te duur of al verhuurd. In afwachting van een eigen plek woonde hij de afgelopen jaren bij zijn moeder en broertje in Amsterdam Zuidoost. Maar in augustus kon hij een gemeubileerde studio huren in het nieuwbouwproject OurDomain Amsterdam South East naast metrostation Holendrecht. “Ik was er wel eens langs gefietst maar dacht dat het dure woningen voor expats zouden worden. Toen ik las dat er ook studentenwoningen kwamen, heb ik meteen gereageerd.” Als bewoner van Zuidoost kon hij bovendien gebruik maken van een voorinschrijfregeling. “Dat heeft mij echt gered. Er was erg veel belangstelling voor het project.”

Na aftrek van huursubsidie betaalt hij nu 450 euro voor een studio van 21 m2. Daar zitten de servicekosten voor het gebruik van allerlei voorzieningen, zoals de inpandige sportschool, snel internet en verschillende gemeenschappelijke ruimten, al in. “Leeftijdsgenoten betalen gemakkelijk honderd tot tweehonderd euro meer voor een veel kleinere kamer zonder eigen douche. Bovendien leer je hier door alle voorzieningen gemakkelijk nieuwe mensen kennen. Er hangt een open en internationale sfeer.”

Complete woonomgeving

Met nog 955 andere huurders van OurDomain Amsterdam South East hoort Yp tot de eerste lichting bewoners die deze zomer op Amstel III is neergestreken. De monofunctionele kantoorlocatie wordt in de komende twintig jaar omgebouwd tot een hoogstedelijke stadswijk met zo’n 15.000 nieuwe woningen. Dat is bijna een derde van de totale nieuwbouwopgave voor Amsterdam Zuidoost tot 2040. Twee jaar geleden gaf het gemeentebestuur in NUL20 al aan dat het stadsdeel een belangrijke rol moest gaan spelen in het verlichten van de druk op de Amsterdamse woningmarkt. Die doelstelling staat nog steeds overeind. “De trek naar de stad zal aanhouden, ook na corona ”, verklaart wethouder Marieke van Doorninck. Behalve het bouwen van veel woningen wil zij binnen de nieuwbouwoperatie meer aandacht besteden aan de realisering van een zo compleet mogelijke woonomgeving. “Dat betekent investeren in een goede infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen maar ook sportfaciliteiten en voldoende groen. De nieuwbouw zal ook toegankelijk moeten worden voor allerlei inkomensgroepen om een tweedeling in Zuidoost voorkomen. Onze ambitie is een ongedeelde en complete stad.”

Voorrang

De voorinschrijfregeling waar Yp de Lange gebruik van maakte, is een van de instrumenten die de gemeente inzet om bewoners van Zuidoost van de nieuwbouw te laten profiteren. Ellen Nieuweboer, gemeentelijk opdrachtgever voor de transformatie van het stadsdeel, legt uit dat het idee om hen bij een kwart van de nieuwe woningen voorrang te geven, uit Zuidoost zelf komt. “We kunnen het ontwikkelaars op Amstel III niet opleggen maar de meeste doen er vrijwillig aan mee.” Een daarvan is Certitudo Capital dat bij de oplevering van de Trinity Buildings voorjaar 2021 een kwart van de 133 appartementen reserveert voor sleutelberoepen in zorg en onderwijs, en bewoners uit Zuidoost.
Daarnaast heeft de gemeente een van de weinige eigen kavels in het gebied aan Eigen Haard ter beschikking gesteld. Die gaat er vanaf 2023 zo’n 250 tot 300 sociale huurwoningen bouwen, waaronder een substantieel aantal drie- en vierkamerappartementen voor grote gezinnen en statushouders. De sociale huurappartementen die de meeste beleggers rond metrostation Bullewijk bouwen en gaan verhuren, bestaan hoofdzakelijk uit studio’s en kleine tweekamerappartementen voor starters. Het aandeel van deze woningen ligt in hun projecten ook flink onder de 35 procent die het gemeentebestuur voor de totale nieuwbouwopgave in Zuidoost heeft ingesteld. Alleen Synchroon, dat vanaf komend najaar in Bullewijk 257 woningen bouwt, zit met 40 procent ruim boven die sociale huurnorm. De woningen worden er door de Alliantie afgenomen en verhuurd aan uiteenlopende doelgroepen. Rond metrostation Holendrecht, waar ontwikkelaars als Greystar en Camelot veel studio’s voor studenten en net-afgestudeerden realiseren, worden de gewenste aantallen aan sociale huur gemakkelijker gehaald.  

Zwaartepunt op Amstel III en ArenAPoort

Van alle nieuwbouw die in Zuidoost voor 2020 en 2021 staat gepland, neemt Amstel III met drieduizend woningen bijna twee derde voor zijn rekening. Naast Wonam en Greystar is ook Certitudo Capital er inmiddels gestart met de transformatie van drie kantoorblokken tot 133 voornamelijk middeldure en dure huurwoningen. In 2021 volgen nog vijf andere projecten (zie kader) waarbij vooral SPOT – een ontwikkeling van COD Development/DUQER en Amvest – opvalt door zijn omvang: 1.092 woningen. Ook in ArenAPoort – het gebied aan weerszijden van NS-station Amsterdam Bijlmer ArenA – wordt na enkele jaren vertraging stevig doorgebouwd. Zo gaan Wonam en Zadelhoff nog dit jaar beginnen met de verbouwing van het voormalige ING-kantoor tot wooncomplex met onder meer 284 huurwoningen. Doniger Urban Development transformeert er met Camelot een voormalig belastingkantoor tot appartementengebouw met 407 studenten- en starterseenheden en maakt met de sloop van twee kantoren aan de Hoogoorddreef ruimte voor 212 nieuwe huurwoningen. Begin volgend jaar starten aan de andere zijde van het spoor ten slotte Provast en First Sponsor met de bouw van de eerste van drie geplande woontorens. In de slanke Dreef Residential Tower komen 312 woningen in het sociale, middeldure en dure huursegment. De bouw van een ‘urban interactive district’ op het braakliggende terrein naast AFAS Live, waar ook 990 (studenten)woningen moeten komen, is door corona (opnieuw) uitgesteld.

“Participatie kost tijd”

Waar op Amstel III en ArenAPoort steeds meer hijskranen verschijnen, laat de nieuwbouw in andere delen van Zuidoost langer op zich wachten. Er staan wel enkele projecten voor komend jaar op het programma, zoals de bouw van 262 middeldure huurwoningen door Syntrus Achmea in de D-buurt of de tachtig sociale huurwoningen van Rochdale naast Echtenstein. Maar andere nieuwbouw waarvan de startdatum twee jaar geleden nog voor 2020 of 2021 stond gepland, komt waarschijnlijk niet eerder dan begin 2023 van de grond. Denk aan de ruim vijfhonderd appartementen en eengezinswoningen voor starters en middeninkomens aan de oostkant van de E-buurt. Of het plan van Synchroon voor 440 woningen in verschillende categorieën rond het Bijlmer Sportcentrum. De bouw van zevenhonderd woningen aan de oostzijde van het Mandelapark is zelfs naar 2025 verschoven. Sinds 2005 wordt al aan deze ontwikkeling gerekend en getekend. “Het is belangrijk om bij dit soort verdichtingsprojecten buurtbewoners via co-creatie mee te nemen in de ontwikkeling. Zulke participatietrajecten kosten tijd”, verklaart wethouder Van Doorninck.

Discussie over duurzaamheidsambities

Waar in bestaande buurten bewonersinspraak bouwplannen kan vertragen, zorgen op Amstel III andere kwesties voor achterstanden in de planning. Nogal wat projecten gaan hier anderhalf tot twee jaar later van start dan oorspronkelijk de bedoeling was. Hoewel gemeente en ontwikkelaars benadrukken dat er constructief wordt samengewerkt, worstelen sommige partijen met de gemeentelijke ambities. “We vinden het vanuit de leefbaarheid van de stad vanzelfsprekend om sociale huurwoningen en ondergrondse parkeergarages in onze nieuwbouwplannen op te nemen. Maar het wordt voor ons wel lastig om de planning te halen als de spelregels gaandeweg veranderen, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheidseisen. Dat betekent dat we opnieuw moeten gaan rekenen en projecten onnodige vertraging oplopen”, vertelt Niels Marijnissen van Certitudo Capital, dat de komende jaren 1.600 woningen realiseert in Amstel III. Wethouder Van Doorninck erkent dat hierover soms stevige gesprekken met ontwikkelaars worden gevoerd. Maar tot nu toe is daaruit niet gebleken dat een EPC van 0,2 onhaalbaar is. “Aan die normen houden we dus vast. We bouwen hier met elkaar wel aan de stad van de toekomst. Iedere woning die we nu niet duurzaam opleveren, moet over twintig jaar worden verbouwd.”

Hoog, hoger, hoogst

Wie een tijd niet met de trein naar Utrecht is geweest, zal zich verbazen over de forse woonblokken die ontwikkelaar Greystar naast metrostation Holendrecht heeft neergezet. Het hoogste gebouw van OurDomain Amsterdam South East is met zijn twintig verdiepingen nog maar het begin van een golf aan hoogbouwcomplexen die het gezicht en karakter van Amstel III radicaal zal veranderen. Zo is op loopafstand van metrostation Bullewijk Wonam gestart met KARSP dat uit twee woontorens van 49 en 70 meter bestaat. Binnen enkele jaren worden deze gebouwen al weer overtroefd door twee wooncomplexen in het naastgelegen SPOT die respectievelijk 90 en 108 meter hoog worden. Daarmee is de top in Bullewijk nog niet bereikt. De Dreef Residential Tower wordt vermoedelijk zo'n 130 meter. Naast het metrostation ontwikkelt de Belgische ontwikkelaar Great Grey Investments in samenwerking met Wonam vanaf eind volgend jaar 584 huurwoningen in twee opvallend vormgegeven torens waarvan de kleinste 98 meter en de hoogste 115 meter telt. Dat is bijna net zo hoog als de Mondriaantoren bij het Amstelstation. Om van de hoogstedelijke wijk toch een aangename buurt te maken, legt de gemeente langs het spoor een nieuwe parkzone aan. Tussen de woonblokken komen ook veel groene binnenhoven. Maar de kers op de taart moet het Hondsrugpark worden op de plek van de gelijknamige vierbaansweg. Naar verwachting neemt de gemeenteraad in maart een besluit over de aanleg. Als het plan doorgaat, kunnen bewoners er over een jaar of vier joggen, picknicken of gewoon een rondje fietsen. Om de locatie ‘op de kaart’ te zetten, werd afgelopen najaar een kunstwerk van Streetart Frankey geplaatst: een metershoge prikker waaraan heel toepasselijk drie auto’s zijn gespiesd. Maar er is wel een kink in de kabel. Vanwege bezuinigingen heeft het college besloten het projectteam Hondsrugpark per 1 januari voorlopig op te heffen. De ontwikkelaars waarschuwen dat vastgoedeigenaren daardoor aan het twijfelen kunnen raken: 'Ook in moeilijke situaties is het noodzakelijk om samen de schouders eronder te blijven zetten", aldus een raadsadres van de Stichting Hondsrugpark.   De Autoprikker, een kunstwerk van Street Art Frankey aan de Hondsrugweg. Als hier het Hondsrugpark komt zijn auto's niet meer welkom.