Overslaan en naar de inhoud gaan
Actueel overzicht
Amsterdam in cijfers

Feiten over bouwen en wonen in Amsterdam. Dit overzicht wordt regelmatig geactualiseerd.

Aantal inwoners per 1 januari 2020: 872.380 inwoners

Zie ook: Aantal inwoners van Amsterdam groeit snel (OIS). 

Woningvoorraad per 1 januari 2020: 447.210

Toelichting grafiek: ontwikkeling woningvoorraad vanaf 2013. Bron CBS/bewerking NUL20

 

Belangrijke ontwikkelingen:

  • Grote dynamiek: kwart woningen kreeg in 2 jaar andere bewoner
  • Bijna 50% van verhuizingen zit in particuliere huursector
  • Sociale huursector slinkt
  • Middensegment wil maar niet groeien.
  • Aandeel middeninkomens daalt snel: van 20 naar 16%
  • Veel koopwoningen worden verhuurd
  • Gemiddelde aanvangshuur vrije sector: €1.397
  • Amsterdam krijgt rijkere bevolking, nu op Nederlands gemiddelde.

(Bron: WiA 2019)

 

WiA2019 maakt duidelijk dat het aanbod aan particuliere huurwoningen in de hoofdstad in twee jaar tijd flink is gegroeid. Dat komt mede door nieuwbouw en administratieve wijzigingen bij woningcorporaties, maar de belangrijkse trend is dat een groeiend aantal koopwoningen wordt verhuurd. Dat kan zijn doordat beleggers kopen om te verhuren (buy-to-let) of doordat eigenaren hun woning aanhouden als ze gaan samenwonen of (al dan niet tijdelijk) elders gaan wonen. Het is in ieder geval lucratief om woningen te verhuren. Huurders in de vrijesector betalen gemiddeld 1.286 euro, maar nieuwe huurders betalen gemiddeld al 1.397 euro.

Al jaren wordt er al relatief veel verhuisd in de vrijehuursector, maar door het extra aanbod zorgde dit segment de afgelopen twee jaar helemaal voor een groot aandeel van het totale aanbod: 47,3 procent van de huishoudens die een nieuwe woning betrokken kwamen terecht in een particuliere huurwoning, terwijl slechts 28,5 procent van de woningvoorraad daaruit bestaat. (Zie figuur 3.)
Het aantal particuliere huurwoningen is in Amsterdam in twee jaar tijd met ruim 21.000 toegenomen, het aantal koopwoningen zakte ondanks de nieuwbouw met zo'n 3.000. Het aantal corporatiewoningen nam af met een kleine 5.000, waarvan 2.000 is te verklaren uit een administratieve verschuiving: enkele corporaties hebben bij de scheiding DAEB/niet-DAEB woningen ondergebracht in een BV en die mogen daardoor niet meer meetellen als corporatiewoning.
De verschuiving van koop naar particuliere huur speelt vooral Centrum, Nieuw-West en Zuidoost. Die verschuiving komt natuurlijk niet alleen door wisseling van bewoners, maar ook door nieuwbouw. Dat geldt bij uitstek voor Nieuw-West, en in iets mindere mate ook voor Oost en West.
 

Particuliere huurwoning naar gemiddeld 1.400 euro per maand

 

Aandeel middensegment stijgt niet 

Sinds het eerste WiA-onderzoek in 2001 vergelijken de Amsterdamse onderzoekers de woningvoorraad met drie inkomensgroepen: laag, midden en hoog. Lang was de conclusie: er is een virtuele overmaat aan sociale huurwoningen. Dat is niet meer het geval. De marge tussen het aandeel gereguleerde huurwoningen (en de weinige goedkope koopwoningen) en de huishoudens die op deze woningen zijn aangewezen, is in 2019 gezakt tot minder dan 4 procentpunt, en zakt tot nul als we meerekenen dat in de hoofdstad 20 procent van de gereguleerde woningen ook aan middeninkomens mogen worden toegewezen. Sterker nog: deze rekensom is niet gecorrigeerd voor woningdelers onder de geënquêteerden. Op basis van de opgegeven (deel)huur lijken zij een gereguleerde woning te huren. Rekenen we mee dat in 4 procent van de woningen meer huishoudens wonen (dat blijkt uit de BAG) dan zakt de particuliere sociale huurvoorraad van 57.900 naar 50.800 woningen. Dat scheelt een slok op een borrel.

 

 
De bovenstaande staafgrafieken die deze ontwikkeling visualiseren zien er prachtig evenwichtig uit, maar zeggen niets aan de enorme behoefte aan woningen, in bijna elk segment. Wat de cijfers wel duidelijk maken is dat Amsterdam een rijkere bevolking krijgt en dat het maar niet lukt om het aandeel middensegment woningen te laten stijgen, ondanks alle bouwinspanningen. Dat heeft twee redenen: bestaande huurwoningen schuiven door naar het duurdere segment en het aandeel koopwoningen in dit segment daalt door de stijgende woningprijzen.
Was Amsterdam vroeger een stad met relatief arme bewoners, nu ligt het gemiddelde inkomen in de hoofdstad op het Nederlandse gemiddelde.
 
 
 
Fred van der Molen
Trefwoord
Demografie
WOONBELEID