Huidige keurmerk van leegstandsbeheerders stuit nog op veel kritiek
Antikraakbureaus worden salonfähig
| Sinds september 2010 bestaat een Keurmerk Leegstandbeheer, dat per 1 januari is aangescherpt. Bedrijven die het willen voeren, moeten voldoen aan een inspectielijst van de gelijknamige, onafhankelijke stichting. Die stelt onder meer dat inspecties van antikraakruimtes altijd van tevoren moeten worden aangekondigd. De opzegtermijn is per 1 januari verdubbeld naar 28 dagen. De gebruiksvergoeding is beperkt tot 150 euro per maand, plus eventueel 70 euro extra voor kosten als nutsvoorzieningen (dat was 200 euro exclusief bijkomende kosten). De rechter moet nog uitmaken of deze vergoedingen gerechtvaardigd zijn. Het keurmerk kent een klachtenregeling. De keurmerkeisen worden halfjaarlijks geëvalueerd en indien nodig aangescherpt. Veertien leegstandbeheerders voeren het keurmerk. |
Bob de Vilder is apetrots. Dat het zo groot zou worden had hij niet gedacht toen hij vijftien jaar geleden – hij was zelf kraakwacht – het antikraakbureau Camelot begon. Dubbele groeicijfers en uitbreidingen in het buitenland. En nu ook nog die brief van minister Donner aan de Tweede Kamer. Daarin schrijft de bewindsman dat de Rijksgebouwendienst enkel nog in zee gaat met leegstandbeheerders die net als Camelot het nieuwe keurmerk hebben (zie kader).
Jarenlang zijn ze beschuldigd van het vragen van hoge vergoedingen, privacyschendingen en zelfs intimidatie. Maar nu lijken antikraakbureaus als Camelot een reguliere status te krijgen, met een door de sector in het leven geroepen keurmerk en ministeriële goedkeuring.
Amsterdam ziet in leegstandbeheer een wapen in de strijd tegen kantorenleegstand, naast onder meer transformatie en tijdelijke verhuur. Het kan worden afgedwongen met de wet Kraken en leegstand, die deze zomer zijn weerslag moet krijgen in een nieuwe gemeentelijke leegstandverordening. De wet voorziet in de mogelijkheid tot een meldplicht bij leegstand, op straffe van een boete, en als laatste redmiddel de verplichtende voordracht van huurders door de gemeente.
Antikraak – waarbij de bewoners veel minder rechtszekerheid hebben dan bij huur of tijdelijke huur - zou door de gemeente als legitieme invulling kunnen worden gezien. Het gebouw wordt dan tijdelijk niet als leegstaand beschouwd en de eigenaar wordt niet geconfronteerd met boetes of opgedrongen huurders.
70-procentsnorm
Het college van B en W wilde aanvankelijk uitgaan van een minimale bezetting van vijftig procent voor kantoren, maar de gemeenteraad uitte in een motie de wens om zeventig procent te hanteren. Volgens eigenaren een onmogelijke eis. “Die vijftig procent is als algemene norm al niet haalbaar,” zegt directeur Frank van Blokland van de vereniging van institutionele vastgoedbeleggers IVBN. “Je moet per pand kijken wat daar kan gebeuren. Vijfentwintig procent is dan prima, vijftig beter. Maar laten we alsjeblieft niet de illusie hebben dat we die honderdduizenden vierkante meters leegstand in Amsterdam op korte termijn zinvol in gebruik kunnen geven.”
De kosten voor het geschikt maken van lege kantoren zijn te hoog en er zijn onvoldoende geschikte gebruikers te vinden, stelt Van Blokland. Bovendien leidt het huisvesten van bijvoorbeeld maatschappelijke organisaties volgens hem vaak weer tot leegstand op de plekken waar die nu zitten.
“Wij zien leegstandbeheer slechts als overbrugging. Bij kansloze kantoren moet in de eerste plaats sloop plaatsvinden, daarna waar mogelijk transformatie en ten derde - als de kantoorlocatie nog wel potentie heeft - renovatie,” aldus Van Blokland.
De IVBN dringt samen met de andere belangenbehartiger Vastgoedbelang aan op een ‘duurzame kantoorontwikkeling’, met een aanpak van dwarsliggende eigenaren en eisen bij nieuwbouw over gelijktijdige sloop of transformatie van kansloze kantoren. “Maar ik maak me grote zorgen dat Amsterdam ook bonafide beleggers, met beperkte leegstand, op hoge kosten wil jagen, in plaats van met marktpartijen samen te werken om de oorzaak aan te pakken.” De wet kent overigens een redelijkheidsclausule voor de geëiste investeringen.
Voorzitter Fons Schrader van de Vereniging van Leegstandbeheerders Nederland (VLBN) vraagt zich af of zo’n hoge bezetting maatschappelijk wenselijk is. Het zou tot chaos kunnen leiden. “Daarnaast zitten er voor de eigenaar met dit gebruik mogelijk ook nog fiscale adders onder het gras,” aldus Schrader. Zowel hij als Van Blokland sluit niet uit dat de financiële druk bedoeld is om eigenaren er desnoods toe te zetten het gebouw af te breken.
‘Foute jongens’
| Neemt leegstandbeheer toe door de groeiende kantorenleegstand, uitstel van sloop/nieuwbouw en als gevolg van de wet Kraken en leegstand? Dat is moeilijk te zeggen. Over het aantal antikrakers in Amsterdam en de regio bestaan geen harde gegevens. In het januarinummer van NUL20 noemde de dienst Wonen, Zorg en Samenleven het aantal van 3100 in Amsterdam, gebaseerd op een belronde in de sector in oktober 2009. Bob de Vilder, die in hetzelfde nummer over 10.000 antikrakers sprak, is nu wat voorzichtiger: 5- tot 10.000. VLBN-voorzitter Fons Schrader stelt het aantal na een nieuwe belronde in februari op vierduizend – toch een flinke groei ten opzichte van bijna anderhalf jaar eerder – en op achtduizend voor de hele regio. “Maar het aantal is dynamisch.” Eerder is voor het hele land al het cijfer 50.000 gevallen. De VLBN kon in februari geen uitsplitsing geven van aantallen mensen met gebruikscontracten in kantoren of (corporatie-)woningen. Zomer 2010 zaten volgens de dienst WZS ruim 900 antikrakers in corporatiewoningen. Voor het monitoren van leegstand en leegstandbeheer wil de gemeente een geregelde informatie-uitwisseling met de antikraakbureaus over aantallen gebruikers, panden en woningen. Daarover moeten nog afspraken worden gemaakt. |
Huurdersorganisaties maken zich zorgen over de grotere rol voor leegstandbeheerders. De Woonbond roept verhuurders op geen zaken met hen te doen, omdat daardoor een soort onderklasse van bewoners met een slechte rechtspositie ontstaat. Ook Huurdersvereniging Amsterdam is fel tegen de gebruikscontracten en de inzet van antikraakbureaus, vooral waar het gaat om woningen. “Het is een non-instrument, totaal overbodig,” zegt HA-bestuurslid Arco Leusink. “De gemeente heeft de publieke opinie over kantorenleegstand tegen. Het lukt haar niet een fatsoenlijke oplossing te verzinnen, dus laten ze het door de foute jongens doen. Die doen er voor de show een keurmerkje op, dan lijkt het gereguleerd en kan niemand ertegen zijn. Maar het is een brevet van onvermogen.”
Volgens Leusink is de belofte van de gemeente om het leegstandbeheer te monitoren een wassen neus: “Daar is helemaal geen geld voor.” Daarbij vindt de HA dat het gebruik ‘om niet’ moet zijn, zoals in de wet staat. Dus: gratis of tegen een zeer geringe vergoeding. “De gebruikers lossen een probleem op voor de eigenaar, namelijk leegstand, daar hoeven ze niet voor te betalen.”
Modelcontract
De gemeente wil antikrakers meer voorlichten over hun rechtspositie. En ze denkt dat verdere regulering van de sector mogelijk is door het ‘doorontwikkelen’ van het keurmerk, of met een Amsterdams ‘modelcontract’ dat voor alle partijen werkbaar is. Overigens stelt ook de Rijksgebouwendienst extra eisen boven het keurmerk.
Brancheorganisatie VLBN staat open voor suggesties, zegt Schrader. “Alles wat redelijk is, moet bespreekbaar zijn. Maar het is niet alleen een spel tussen gebruiker en leegstandbeheerder. De eigenaar wil een zo groot mogelijke flexibiliteit en een korte opzegtermijn.” Schrader pleit voor een brede geldigheid van het keurmerk, zodat naast de leegstandbeheerder ook de eigenaar en makelaars zich moeten houden aan het toetredingsprotocol.
Het overleg over invulling van de nieuwe leegstandverordening en over regels voor leegstandbeheer is nog pril. De stichting Keurmerk Leegstandbeheer zou graag willen aanschuiven bij besprekingen over antikraakregels tussen de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de HA. “Het is goed dat de sector met een keurmerk is gekomen,” zegt Jeroen Rous van de AFWC. “Maar dat is eenzijdig opgesteld. We willen eerst met bewonersvertegenwoordigers praten om tot breed gedragen afspraken te komen.”