Amsterdamse corporaties voldoen aan afspraken rond betaalbaarheid
Bij bijna alle prestatieafspraken kan een vinkje
Binnenkort starten de gesprekken tussen woningcorporaties, huurdersorganisaties en de gemeente Amsterdam voor de prestatieafspraken na 2019. Het Jaarbericht 2019 van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de gemeentelijke Monitor Samenwerkingsafspraken 2018 maken duidelijk dat de corporaties voldoen aan alle afspraken rond betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de laagste inkomens. Dat gaat wel ten koste van de huishoudens met een iets hoger inkomen die recht hebben op een sociale huurwoning. En de corporaties bedienen de middeninkomens ook minder dan in het verleden, vanwege de hogere koopprijzen en het sterk verminderde aantal liberaliseringen.
Nieuwe verhuringen Sociale verhuringen: 7.516 - waarvan 87% onder aftoppingsgrens - waarvan 30% (2.389 woningen) naar 'urgenten': voormalig daklozen, statushouders en uit maatschappelijke opvang.
In vrije sector: 1.071, waarvan via friendscontracten: 61
Belangrijke ‘ ambities’ van de Samenwerkingsafspraken 2015-2019 waren het aanbieden van meer betaalbare woningen, het verhogen van de nieuwbouwproductie van sociale huurwoningen en het toewerken naar een stabiele voorraad van sociale huurwoningen. Uiteindelijk doel was een duurzaam en dynamisch evenwicht in de sociale huursector: verkoop, sloop of liberalisatie van sociale woningen zou vanaf 2019 in evenwicht moeten komen met de nieuwbouw en aankoop van sociale huurwoningen. Het Jaarbericht 2019 van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties maakt duidelijk dat de corporaties ook in 2018 de belangrijkste doelstellingen realiseren.
Ondertussen is sinds 2015 de situatie op de Amsterdamse woningmarkt ingrijpend veranderd. In grote delen van de stad zijn koopwoningen - ook van corporaties - niet meer bereikbaar voor
middeninkomens. Bovendien verdwijnt de eens omvangrijke particuliere gereguleerde woningvoorraad in snel tempo uit het betaalbare segment. De marktontwikkelingen in de hoofdstad zijn zodanig dat eigenaren bijna elke vrijkomende woning kan liberaliseren. En dan is er de enorme bouwproductie in Amsterdam. Ook daardoor zakt het aandeel sociale huurwoningen, vorig jaar van 39 naar 38 procent.
Aanbiedingsafspraken
Wat is er van de huidige aanbiedingsafspraken terecht gekomen? Volgens afspraak dienden de corporaties er 1 januari 2019 tenminste 162.000 sociale huurwoningen in bezit te hebben. Dat zijn er 165.568. Daar kan dus een vinkje.
Volgens de afspraken dienen de corporaties minimaal 75 procent van de vrijkomende zelfstandige sociale huurwoningen (inclusief studentenwoningen) onder de zogeheten aftoppingsgrenzen te verhuren. Aan deze afspraak voldoen ze ruimschoots. Het percentage verhuringen onder de aftoppingsgrenzen nam toe van 62 procent in 2015 tot 87 procent in 2017. De keerzijde is wel dat de slaagkansen van iets hogere inkomens enorm zijn geslonken.
In Centrum, Zuid en delen van West hebben corporaties veel minder bezit. Ook in deze populaire wijken verhuren de corporaties het gros van hun vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrenzen. De percentages lopen van 78 procent in Zuid tot 94 procent in Zuidoost. Ook op dat punt voldoen de corporaties aan de afspraken: minimaal 75 procent, met een marge van 5.
Door de sterke prijsstijgingen is de koopsector van middeninkomens in grote delen van de stad onbetaalbaar geworden. Dat geldt ook voor de woningen die corporaties verkopen. De gemiddelde verkoopprijs was vorig jaar ruim 320 duizend euro, bijna het dubbele van tien jaar eerder. De laagste prijzen worden gerealiseerd in Zuidoost (ruim 219.000 euro). Ook in het middeldure en dure huursegment (>711 euro) wordt het aanbod van de corporaties kleiner: van 2.050 woningen in 2016, via 1.506 in 2017 naar 1.071 woningen vorig jaar.
De afspraak met gemeent en huurdersorganisaties is dat de corporaties daarbij minimaal 65 procent aanbieden in het middensegment (< 1003 euro, prijspeil 2018) en dat de gemiddelde huur van deze woningen maximaal 885 euro bedraagt. Die afspraak wordt bijna gehaald: 68 procent van de nieuwe verhuringen ligt onder de 1003 euro per maand; de gemiddelde huurprijs van die middensegmentwoningen is 886 euro per maand.
Het percentage middensegment voldoet dus in 2018 aan de afspraak voor de periode 2015 – 2019, de gemiddelde huur net niet (-9 euro).
Corporaties liberaliseerden in 2018 veel minder woningen dan in voorgaande jaren, van 869 in 2015 naar 210 vorig jaar. Tegelijkertijd zijn 765 sociale huurwoningen overgedragen aan BV’s van de corporaties. Die kunnen op termijn worden geliberaliseerd.
Alle cijfers komen uit het Jaarbericht 2018 van de AFWC. Te downloaden van de site van de AFWC
Wethouder Ivens tevreden over prestaties corporaties
De Amsterdamse woningcorporaties voldeden in 2018 aan alle afspraken rond het aanbieden van betaalbare woningen, de verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen en de nieuwbouwproductie. Zo constateert het college met tevredenheid in een brief aan de raadscommissie Bouwen en Wonen. Op het gebied van verduurzaming deden de corporaties meer dan in voorgaande jaren en de afspraak rond de verhuur in het middensegment werd vorig jaar in tegenstelling tot 2017 wel gehaald. Op dit moment onderhandelt de gemeente met de Amsterdamse Federatie van woningcorporatie en de Federatie van Huurderskoepels over nieuwe prestatieafspraken voor de periode 2020-2023.
Jaarlijks monitort de gemeente de Samenwerkingsafspraken 2015-2019. De focus in de Samenwerkingsafspraken ligt op de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de laagste inkomensgroep. De keerzijde daarvan is dat de kansen van huishoudens die net wat meer verdienen slinken. Slechts 14 procent van de sociale huurwoningen gaan nog naar huishoudens die niet tot de 'primaire doelgroep' behoren, dat zijn huishoudens die geen recht hebben op huurtoeslag. Een kanttekening past ook bij het gunstige resultaat rond de vrije sector verhuur. Corporaties richten zich - volgens afspraak - in de verhuur meer en meer op verhuur aan middeninkomens. Zo was in 2018 68 procent van de nieuwe verhuringen betaalbaar voor middeninkomens en de gemiddelde huurprijs 886 euro. Maar er kwamen slechts weinig vrijesectorwoningen bij. De corporaties liberaliseerden slechts 210 sociale huurwoningen.
De corporaties voeren hun duurzaamheidsinvesteringen flink op. De energieprestatie van veel woningen is verbeterd: in 2017 werden 26.835 labelstappen gezet en in 2018 18.245. Bovendien werden vorig jaar 25.000 zonnepanelen op 6.000 corporatiewoningen gelegd; de jaren daarvoor waren dat er heel veel minder. De ambities rond duurzaamheid zijn de afgelopen jaren overigens regelmatig aangepast. Zo werd aanvankelijk gestreefd naar 80 MW aan zonne-installaties in de periode 2015-2019. Dat is ver uit zicht gebleven. In het piekjaar 2018 werd 6,2 MW gehaald, in de jaren ervoor een fractie daarvan.
