FORUM Johan Conijn: verlaag huurprijsgrens en verhoog grens huurregulering

Meer flexibiliteit in beleid

Het recente bericht dat het aantal verhuizingen in de Amsterdamse sociale huursector in 2010 verder is afgenomen en nu is uitgekomen op 4,6 procent, is weer een duidelijke illustratie dat de woningmarkt compleet is vastgelopen. Verhuizingen zijn belangrijk voor de dynamiek op de woningmarkt en bieden huishoudens de mogelijkheid om een woonsituatie beter te laten aansluiten bij hun woonwensen. Dat proces stagneert.
De afgelopen jaren zijn er veel onderzoeken uitgevoerd naar het disfunctioneren van de woningmarkt. Aansluitend zijn er diverse beleidsadviezen opgesteld. Daarvan zijn er enkele verwerkt in het regeerakkoord, in samenhang met de uitwerking van de Europese regelgeving. Dat zijn, in het licht van de integrale hervormingsagenda, nog maar kleine en onvolledige stappen. Hervormingsgezind is dit kabinet niet, als het om de woningmarkt gaat. Maar, wie het kleine niet eert …

Kenmerkend is dat de stapjes alleen in de huursector plaatsvinden. Het kabinet stelt een pakket maatregelen voor dat nauw aansluit bij variant A van de ambtelijke heroverwegingswerkgroep die april vorig jaar heeft gerapporteerd. Ondertussen is begin dit jaar ook de nieuwe toewijzingsregel van kracht geworden dat negentig procent van de leegkomende corporatiewoningen met een huur onder de 653 euro per maand moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen niet hoger dan 33.614 euro. Dat deze maatregel, onder meer in Amsterdam, zo veel verzet ontmoet, heeft meer te maken met de wijze waarop de maatregel in ‘Den Haag’ is uitgewerkt. Met wat meer flexibiliteit in het beleid zouden de problemen kleiner zijn.
Dat de staatssteun die corporaties ontvangen, onder meer via de borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, meer gericht wordt op lagere inkomens past bij een hervorming van de woningmarkt. De inkomensgrens bij toewijzing is nog tamelijk royaal: 43 procent van de Nederlandse huishoudens valt onder de grens van 33.614 euro.

Lagere huurprijsgrens

Er is echter nog een andere grens van belang. De huurprijsgrens die bij de afbakening van de staatssteun wordt toegepast, is in ‘Den Haag’ op 653 euro per maand gesteld. Corporaties zijn verplicht de huurwoningen onder die grens met staatssteun te verhuren. Deze woningen zijn daardoor voor negentig procent exclusief beschikbaar voor huishoudens onder de inkomensgrens, althans bij toewijzing. Corporaties hebben nagenoeg geen woningen boven die huurprijsgrens. Het middensegment op de huurwoningmarkt ontbreekt, ook in de particuliere huursector. Dit is met name in Amsterdam een nijpend probleem. Voor middeninkomens zijn er te weinig huurwoningen beschikbaar en koopwoningen zijn voor veel starters niet meer te financieren. De oplossing ligt echter niet in ‘Brussel’, maar in ‘Den Haag’.
De vorming van een middensegment op de huurwoningmarkt is belangrijk om de woningmarkt beter te laten functioneren. Dat lukt niet op afzienbare termijn via de nieuwbouw. Het zal via de bestaande huurwoningvoorraad moeten. Die mogelijkheden zijn er ook. Een effectieve manier om dat te realiseren is het verlagen van de genoemde huurprijsgrens. Als de grens wordt verlaagd, al dan niet vrijwillig, tot bijvoorbeeld 550 euro per maand, komt twaalf procent van de corporatiewoningen extra beschikbaar voor de middeninkomens. Het vereist voor corporaties wel een alternatieve financierings- en borgingsstructuur. Die noodzaak is er echter hoe dan ook, als corporaties alle activiteiten zonder staatssteun moeten afsplitsen.

Hogere grens regulering

Verlaging van de huurprijsgrens voor de staatssteun impliceert niet dat de huurprijsgrens voor de huurprijsregulering, die ‘toevallig’ ook op 653 euro per maand ligt, ook wordt verlaagd. Integendeel. Bij de huurprijsregulering zijn twee doelstellingen van belang. Enerzijds leidt de regulering tot een lager huurniveau; anderzijds biedt ze bescherming aan de huurder. De eerste doelstelling heeft sterk aan belang ingeboet. De impliciete subsidie – het verschil tussen markthuur en feitelijke huur – , die mede het gevolg is van de huurprijsverlagende werking van de regulering, wordt als een belangrijke oorzaak gezien voor het disfunctioneren van de woningmarkt. Zeker in Amsterdam is de omvangrijke, impliciete subsidie voor veel huishoudens een reden om niet te verhuizen. De impliciete subsidie werkt bij een huishouden dat vanwege het inkomen niet meer in aanmerking komt voor de corporatiewoning, als een verhuisboete. Het regeerakkoord bevat twee maatregelen die hieraan iets beogen te verbeteren. Bij huishoudens met een inkomen boven 43.000 euro is de huurverhoging vijf procent extra zo lang het maximaal toegestane huurniveau niet is bereikt. Verder wordt in schaarstegebieden, waaronder Amsterdam, het maximaal toegestane huurniveau met circa 120 euro per maand verhoogd door de woningen 25 extra punten toe te kennen in het woningwaarderingsstelsel. Dit vermindert de huurprijsverlagende werking van de regulering.
De andere doelstelling van de huurprijsregulering blijft, zeker zo lang sprake is van schaarste, onverminderd van kracht. De regulering is dan niet zo zeer een instrument om de huren laag te houden, maar wel een instrument om te voorkomen dat de huren boven een marktconform niveau uitstijgen. Deze huurderbescherming staat nu echter op de tocht. Op dit moment geldt al voor bijna 10 procent (*gecorrigeerd 29-03-11, nvdr) van alle gereguleerde huurwoningen in Amsterdam dat ze meer dan 142 punten hebben. Bij leegkomst kunnen ze worden geliberaliseerd waarna de huurderbescherming wegvalt. De extra 25 punten leiden er toe dat dit voor 32 procent (*gecorrigeerd 29-03-11,nvdr) van alle gereguleerde huurwoningen in Amsterdam gaat gelden. Er is dan ook alle reden om de grens voor de huurprijsregulering tegelijk met de extra 25 punten juist te verhogen, tot bijvoorbeeld 800 euro per maand. Er zijn wel goede redenen om de huurprijsverlagende werking van de huurprijsregulering te beëindigen; er zijn geen goede redenen om de huurderbescherming te verminderen. 

 * de gecorrigeerde cijfers zijn afkomstig van de Amsterdamse Dienst Wonen, Zorg en Samenleven