Ontwikkelaars en corporaties wijzen gemeente op technische en financiële obstakels

Klimaatneutrale woningbouw heeft lange weg te gaan

In juni lieten B en W weten dat vanaf 2015 in Amsterdam alleen nog klimaatneutrale woningen mogen worden gebouwd. Vanaf 2010 moet al veertig procent van de nieuwbouw uit milieuvriendelijke woningen bestaan. Het kabinet wil klimaatneutrale woningbouw pas in 2020 verplicht stellen, maar dat vindt het college te traag. “De komende jaren worden er in de stad 50.000 nieuwe woningen gebouwd. Het is een gemiste kans als je die op een conventionele manier ontwikkelt”, aldus milieuwethouder Marijke Vos. Het bouwen van ‘groene’ woningen levert volgens haar technisch geen problemen meer op. En met de stijgende energieprijzen worden dat soort huizen ook steeds rendabeler. “Van verschillende ontwikkelaars hebben we al gehoord dat ze er klaar voor zijn.”
Hoewel een klimaatneutrale woning meer inhoudt dan een energieverbruik van nul kWh, legt de gemeente voorlopig het accent op energiebesparing en opwekking van duurzame stroom. Ze zal voortaan bouwenveloppen gunnen aan ontwikkelaars met het meest klimaatvriendelijke projectvoorstel. Hoe de bouwers een klimaatneutrale woning bouwen, mogen ze zelf bedenken. De gemeente zal geen eisen toevoegen aan de afspraken van de Basiskwaliteit Woningbouw 2006. Het college omzeilt op die manier ook de discussie of de extra voorwaarden niet in strijd zijn met de Grote Vereenvoudiging. Op papier verandert er immers niets.

Onrust over binnenklimaat

Voordat de stad op grote schaal klimaatvriendelijke huizen kan laten bouwen, moet er volgens corporaties en ontwikkelaars nog veel gebeuren. Zo is onduidelijk of klimaatneutrale etagewoningen in de praktijk al gebouwd kunnen worden. Er staan in Nederland al huizen waar bewoners geen energiekosten meer hebben en de CO2-uitstoot tot nul is gedaald, maar dat zijn vooral eengezinswoningen. Die kunnen op hun dak voldoende zonnecollectoren plaatsen. Bij appartementengebouwen, een fors deel van de Amsterdamse bouwopgave, is die ruimte er niet. Volgens BAM Vastgoed, die als voorloper in duurzame gebiedsontwikkeling geldt, zou in nieuwe appartementengebouwen hooguit tachtig procent op het energieverbruik kunnen worden bespaard.
Een andere hindernis voor energiezuinige woningbouw is de discussie over de gezondheidsaspecten. Vooral de problemen met balansventilatie hebben recentelijk voor onrust gezorgd. In de Tweede Kamer wordt binnenkort een onderzoek over het binnenklimaat van nieuwbouwwoningen vrijgegeven, waarvan Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis de conclusies al heeft gezien. “Op onderdelen zijn die ronduit alarmerend.” Zijn vereniging blijft dan ook  kritisch staan tegenover plannen om woningen nog energiezuiniger te maken. “We zijn  wel voorstander van energiebesparing, maar het mag niet ten koste gaan van een aangenaam binnenklimaat.”

Consument overtuigen

Naast technische belemmeringen zien marktpartijen ook financiële obstakels. Het zal bijvoorbeeld nog lastig worden om consumenten ervan te overtuigen dat zij veel meer voor een nieuwe koopwoning moeten gaan betalen. Ook al wegen de lagere energiekosten uiteindelijk tegen deze extra investering op, niet iedere huizenkoper zal dat zonder meer van een bouwer willen aannemen. Bouwbedrijven, onderzoeksinstellingen en de rijksoverheid werken daarom samen aan een computerprogramma dat potentiële kopers en hypotheekgevers laat zien hoe hoog de toekomstige woonlasten worden. Volgens Pieter Hameetman, manager innovatie van BAM Vastgoed, zal het nog wel even duren voordat de software voldoende gebruiksvriendelijk is. Maar binnenkort hoopt hij bij een pilot in Buiksloterham (zie nieuwsrubriek) het instrument al te kunnen gebruiken. Hij denkt dat de software helpt bij het overtuigen van consumenten. “Al zal het kabinet ook een deel van de meerkosten voor zijn rekening moeten nemen door de mogelijkheden voor groene hypotheken te verruimen.”

Meerkosten tot 50.000 euro

De extra investeringen kunnen flink oplopen. De gemeente ging aanvankelijk uit van een bedrag tussen de 10.000 en 13.000 euro. Maar daarin zaten niet alle energiebesparingsmaatregelen verwerkt en er was alvast vooruitgelopen op een mogelijke prijsdaling van energiezuinige systemen. Inmiddels erkent wethouder Vos dat de bedragen te optimistisch waren. Pieter de Jong van Ymere gaat zelf uit van minstens 25.000 euro aan meerkosten, terwijl Hameetman bedragen noemt van 30.000 tot 35.000 euro. Senter Novem houdt zelfs rekening met een kostenstijging tot een halve ton.
Hoeveel duurder een klimaatneutrale woning ook zal worden, het bedrag is in ieder geval veel hoger dan de 9000 euro die de consument er voor over lijkt te hebben volgens een recent onderzoek van de Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers NVB. NVB-directeur Nico Rietdijk waarschuwt voor het gevaar van onverkoopbare nieuwbouwwoningen. “We moeten nu al alle zeilen bijzetten om de verkoop op peil te houden. Afgelopen jaar is die met zo’n dertig procent ingezakt. Amsterdam kan beter zijn bestaande woningvoorraad aan gaan pakken. Elk euro die daarin wordt gestoken, levert een veel hoger milieurendement op.”

“Grondprijs moet omlaag”

Hoewel het lastig zal zijn, kunnen ontwikkelaars en corporaties de extra investeringen in energieneutrale koopwoningen nog proberen terug te verdienen met hogere verkoopprijzen. Maar bij de bouw van klimaatneutrale sociale huurwoningen blijven corporaties zitten met een financieel gat. Vanaf 2009 wordt het puntenaantal van een woning wel gekoppeld aan de onlangs geïntroduceerde energielabels, zodat voor energiezuinige woningen de zogeheten ‘maximaal redelijke huur’ iets omhoog gaat. Maar volgens directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties is die compensatie onvoldoende. In de praktijk zal het volgens hem ook niet werken. “Bij bestaande  woningen kunnen corporaties een hoger puntenaantal pas verzilveren als de woning leegkomt. Tegelijkertijd moeten ze de huur van minder goed presterende huizen onmiddellijk verlagen. Dat is geen stimulans voor hogere investeringen in duurzaamheid.”
De extra kosten van klimaatneutrale huurwoningen zullen daarom linksom of rechtsom gecompenseerd moeten worden. Een lagere grondprijs voor klimaatneutrale huurhuizen vindt van Harten bijvoorbeeld heel reëel. Ymere-bestuurder Pieter de Jong zit op dezelfde lijn en wil ook op zijn koopwoningen absoluut geen verlies leiden door extra eisen van de gemeente. “We gaan binnenkort in Noord twaalf klimaatneutrale twee-onder-een-kap koopwoningen bouwen. Maar als we onze investeringen onvoldoende kunnen terugverdienen, moet er echt iets gebeuren met de grondprijs.”

Enige speelruimte 

Bob van der Zande van het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam (OGA) wil de corporaties niet meteen hun zin geven. Maar hij laat doorschemeren dat  in de langjarige afspraken over de nieuwbouw in vernieuwingsgebieden nog wel wat speelruimte zit om onrendabele kosten op te kunnen vangen. Ook sluit hij niet uit dat de gemeente een tijdelijke stimuleringsbijdrage geeft voor klimaatneutrale woningbouw in de sociale huursector. “Ik ben ervan overtuigd dat investeringen in duurzaamheid via een aanpassing van het puntenstelsel en een andere berekening van woonlasten uiteindelijk kunnen worden terugverdiend.”
Los van de grondprijs is het de vraag of over enkele jaren voldoende ontwikkelaars en corporaties in staat zijn klimaatneutraal te bouwen. Is Van der Zande niet bang voor een terugval in de bouwproductie? “Absoluut niet. Er zijn al voldoende marktpartijen die ervaring hebben met duurzame woningbouw. In de hele branche wordt ook nergens zoveel over gesproken als over klimaatvriendelijke woningbouw.”
Ymere en AFWC zien dat anders. “Wij zijn nu al projecten aan het tekenen die wij na 2010 willen bouwen. Die woningen gaan dus hoogstwaarschijnlijk vertraging oplopen”, aldus De Jong. Van Harten had daarom liever gezien dat de gemeente in samenwerking met marktpartijen via pilotprojecten stap voor stap de weg richting klimaatneutrale woningbouw was ingeslagen. “Nu liggen er plotseling ferme eisen op tafel terwijl over klimaatneutrale woningen en de rekening van de extra investeringen nog veel onduidelijkheden bestaan. Daarmee zet je de zaak onnodig op scherp.”