Change= levert in juni in Amsterdam zijn tweede woongebouw voor werkende jongeren op. Een bijzonder gebouw met een bijzonder concept. Maar of ditmaal een wethouder of stadsdeelbestuurder het gebouw wil openen? Na krantenartikelen waarin huurders klaagden over niet ingeloste verwachtingen, hoge servicekosten en betutteling, tonen politici zich niet meer zo happig op ontmoetingen met initiatiefnemer Ralph Mamadeus. Mamadeus voelt zich slachtoffer van ‘trial-by-media’: “Wij zijn de goedkoopste in dit segment”.
Ralph Mamadeus
“Mijn foto staat wel naast die kop ‘De man van 90 miljoen’”, zegt de geëmotioneerde CEO Ralph Mamadeus in de nieuwe vestiging van Change= in Zuidoost. Tot voor kort werd hij nog alom geprezen om zijn onvermoeibare inzet om projecten voor jongerenhuisvesting van de grond te tillen. Nu mijden Amsterdamse bestuurders hem naar eigen zeggen als de pest.
Op het dieptepunt van de crisis stapte hij naar voren om huisvesting voor werkende jongeren te realiseren, een doelgroep die corporaties destijds maar mondjesmaat bedienden en die vastgoedinvesteerders volgens Mamadeus ‘te risicovol’ vonden. Bij presentaties omschrijft Mamadeus zich als een bevlogen ontwikkelaar, die van betekenis wil zijn na een succesvolle zakelijke carrière. Zijn motivatie is werkende jongeren aan woonruimte te helpen, want een eigen woning is een sleutelfactor om vooruit te komen in het leven. De Change=-vestigingen moeten niet alleen woonruimte bieden, maar bewoners ook stimuleren een gemeenschap te vormen om elkaar vooruit te helpen.
Hij liep in de crisisjaren de deur plat bij de gemeente Amsterdam, bij woningcorporaties, bij banken en investeerders. Zijn doorzettingsvermogen werd beloond. Hij kreeg een subsidie, vond een bank en investeerders. In 2017 werd Change= in Nieuw-West opgeleverd met vijfhonderd jongerenwoningen. En dezer maanden worden de sleutels uitgegeven van zeshonderd studio’s in Amsterdam Zuidoost. Begin februari, als NUL20 langskomt, zijn er al ruim tweehonderd huurders ingetrokken. Ook de imposante ‘loungehal’ - met welkomstbalie, zitbanken en werkplekken - is gereed; de gemeenschappelijke woonkamer, het restaurant ‘Eten bij Mama’ en het fitnesscenter zijn nog in opbouw.
Change=-vestiging in Amsterdam Zuidoost
Uitgespeeld
Mamadeus had de ambitie om in de grote Nederlandse steden 10.000 woningen voor werkende jongeren te bouwen. Maar hij vreest dat zijn rol is uitgespeeld in Amsterdam. Eerst was er al het convenant tussen gemeente en corporaties om bij sociale woningbouwprojecten corporaties voorrang te verlenen. Toen waren er de krantenartikelen waarin huurders klaagden over niet ingeloste verwachtingen, hoge servicekosten en betutteling. En dat het sociale project Change= ook nog uitpakte als een “goudmijn voor beleggers” (Parool) maakte Mamadeus nog minder populair bij Amsterdamse bestuurders. “Ons is de nek omgedraaid”, concludeert hij bitter.
Terwijl. Wat heeft hij misdaan? Change= biedt een hoogwaardige en veilige woonomgeving en is goedkoper dan elke andere commerciële verhuurder in dit segment. Aldus Mamadeus.
Dat Change= uitpakt als een zeer lucratieve ontwikkeling, daar valt weinig op af te dingen. Het complex in Nieuw-West is al twee keer doorverkocht waarbij de prijs volgens vastgoedbladen opliep via 43 naar 84 miljoen euro. Het Change=-complex in Zuidoost zou al 90 miljoen euro hebben opgebracht.
Deze prijsopdrijving doet alles vrezen voor de toekomstige huurprijzen, maar volgens Mamadeus heeft hij er daarom juist alles gedaan om de studio’s wat punten betreft beneden de liberaliseringsgrens te houden: “Je moet de kat niet op het spek binden.”
Vooralsnog zijn de eerste tien (Nieuw-West) en vijftien jaar (Zuidoost) de huren overigens sowieso begrensd door afspraken die bij de bouw zijn gemaakt.
Servicekosten
De kritiek van huurders van Change= in Nieuw-West spitste zich toe op het niet of onvolledig inlossen van beloften en de vele additionele kosten, waardoor de totale woonlasten stijgen tot boven de 800 euro. Dat is niet veranderd. Wel is de communicatie bij de nieuwe vestiging zakelijker. Geen teksten meer over inspiratiebijeenkomsten, werkbegeleiding of gezamenlijke sportactiviteiten. De hoge ‘community-bijdrage’ (€49,50) is overigens gebleven, maar duidelijk is nu wat je ervoor krijgt (zie kader). Dat zijn onder andere driehonderd beveiligingscamera’s die elk publiek plekje in het gebouw controleren.
Change= Zuidoost is een mooi en prettig woongebouw geworden, een comfortabele plek om een wooncarrière te starten. Huurders staan dan ook in de rij en met elke geïnteresseerde wordt een ‘sollicitatiegesprek’ gevoerd.
De doelgroep bestaat nog voor ongeveer de helft uit werkende jongeren met een MBO-opleiding of lager. De leeftijdsgrens is opgetrokken van 30 naar 35, waardoor ook een aantal leraren, werkzaam in Zuidoost, huisvesting kon worden geboden. Het aanvankelijke uitgangspunt om ook jongeren ‘met afstand tot de arbeidsmarkt’ te huisvesten, is verlaten. Mamadeus legt de schuld daarvan bij het stadsdeel, dat na de krantenkoppen niet meer met hem wil samenwerken. “Ik ben daarover zeer teleurgesteld.”
Voor Change= lijken inderdaad de deuren gesloten in Amsterdam. Het volgende woongebouw komt in Utrecht.
|
Servicekosten mogen alleen tegen kostprijs worden doorberekend. Er is een bezwaarprocedure gestart bij de Huurcommissie tegen de prijzen die Change= in Nieuw-West doorberekent. Omdat de Huurcommissie een enorme achterstand heeft opgelopen, is deze zaak in maart 2019 zelfs nog niet in behandeling genomen.
Specificatie Community services = €49,50
|
De studio’s zijn 28 m2 en voorzien van eigen meters en 4-pits inductiekookplaat. De interieurkosten zijn voor gordijnen, laminaatvloer, koelkast en witgeschilderde muren. Als onderdeel van het concept ‘living as a service’ kunnen huurders ook een magnetron of een wasmachine huren.Ook in Dossier Jongerenhuisvesting:
Sinds 2015 mag nog maar een kwart van de sociale huurwoningen met voorrang worden toegewezen aan inwoners van een gemeente. Gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam maken in verschillende mate gebruik van deze mogelijkheid: van helemaal niet, tot volledig. Voorrangsregelingen lijken vooral gericht op woonstarters. Maar maatwerk en het bevorderen van doorstroming zijn ook redenen om buiten de wachtrij om te gaan.
Onder leiding van Leon Bobbe specialiseert Woonstichting De Key zich in huisvesting voor studenten en jongeren. Hoewel iedereen onderschrijft dat ‘woonstarters’ een belabberde uitgangspositie hebben, valt deze keuze niet overal in goede aarde. Bobbe over de kansen voor de woonstarter en de gevolgen van de nieuwe koers.
Dat jongeren moeite hebben een plek te vinden op de krappe Amsterdamse woningmarkt, is genoegzaam bekend. Maar een groep jongeren die maar geen vaste grond weet te vinden, klopt nu nadrukkelijk aan de deur.
De komende vier jaar wil Amsterdam de bouw starten van 10.500 betaalbare woningen en kamers voor studenten en jongeren. Daarvan moeten er 9.000 woningen in de stad zelf komen en 1.500 in omliggende gemeenten. Het gaat zowel om tijdelijke als permanente woningen. Dit staat in het Plan Jongeren- en Studentenhuisvesting 2019-2022.