Inmiddels is het een wettelijke verplichting, maar in Amsterdam maken corporaties al jaren met gemeente en huurders prestatieafspraken. Voor de periode 2015-2019 lag bij deze Samenwerkingsafspraken veel nadruk op de betaalbaarheid van het wonen. Wat komt daarvan terecht? Een tussenbalans.
✔︎ Aanbiedingsafspraken sociale huur ✘ Aanbiedingsafspraken middenhuur ✔︎ Verkoop sociale huurwoningen ✔︎ Ontwikkeling woningvoorraad ✔︎ Bouwproductie |
Binnenkort zal het nieuwe Amsterdamse college de gesprekken met de woningcorporaties opstarten voor de prestatieafspraken na 2019. Ongetwijfeld wordt verduurzaming dan een prominenter thema, ook in het Jaarbericht van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). Het Jaarbericht 2018 concentreert zich wat betreft de verantwoording van de afspraken nu op beschikbaarheid (zie ook woonbarometer) en betaalbaarheid. Dan gaat het om de aanbiedingsafspraken, de nieuwbouw en de omvang van de woningvoorraad.
Aanbiedingsafspraken
Volgens de Amsterdamse afspraken dienen de corporaties minimaal 75 procent van de vrijkomende zelfstandige sociale huurwoningen (inclusief studentenwoningen) onder de zogeheten aftoppingsgrenzen te verhuren. Aan deze afspraak voldoen ze ruimschoots. Het percentage verhuringen onder de aftoppingsgrenzen nam toe van 62 procent in 2015 tot 85 procent in 2016 en 84 procent in 2017. Zie ook de NUL20 Woonbarometer.
Verhuringen zelfstandige sociale huurwoningen corporaties
Ook in populaire wijken
In Centrum, Zuid en delen van West hebben corporaties veel minder bezit. Ook in deze populaire wijken verhuren ze het gros van hun vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrens. De percentages lopen van 74 procent in Zuid tot 95 procent in Zuidoost. Ook op dat punt voldoen de corporaties aan de afspraken: 75 procent, met een marge van 5.
| % verhuringen | ||||
| Onder aftoppingsgrens | Aan primaire doelgroep | |||
| 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Centrum | 75% | 71% | 78% | 75% |
| West | 81% | 76% | 82% | 80% |
| Nieuw West | 90% | 85% | 86% | 85% |
| Zuid | 74% | 74% | 76% | 77% |
| Oost | 86% | 88% | 85% | 89% |
| Noord | 79% | 90% | 77% | 90% |
| Zuidoost | 95% | 91% | 92% | 90% |
| Totaal | 84% | 85% | 83% | 86% |
| Bron: eigen opgave corporaties | ||||
Middensegment: te hoge huurprijzen
Corporaties verhuren ook in de vrije huursector (> 711 euro). Afgesproken is dat ze daarbij minimaal 65 procent aanbieden in het middensegment (< 995 euro, prijspeil 2017) en dat de gemiddelde huur van deze woningen maximaal 875 euro bedraagt. Aan die afspraak houden ze zich niet: slechts 52 procent van de nieuwe verhuringen heeft een middenhuur en de gemiddelde huurprijs ligt op 895 euro. Net als vorig jaar gebruikt de AFWC het ‘excuus’ dat corporaties het aantal dure verhuringen moeilijk kunnen inschatten, vanwege de hogere mutatiegraad in dat segment. Men wijst ook op de ‘friends’-verhuringen (123 van de 1.506), waarbij per woning een hogere huur wordt gevraagd. Het aantal liberalisaties bleef in 2017 beperkt tot 298; het aantal vrijesectorverhuringen daalde van 2.050 (2016) naar 1.506.
Trendbreuk: aantal sociale huurwoningen neemt niet verder af
Afgesproken is dat de voorraad sociale corporatiewoningen niet daalt onder de 162.000. Inmiddels lijkt het omslagpunt bereikt; de corporatievoorraad neemt niet/nauwelijks meer af. Per 1 januari 2018 zijn er 166.299 zelfstandige sociale corporatiewoningen, bijna evenveel als in 2016 (166.472). Er worden minder woningen verkocht en de corporaties bouwen weer meer. In 2015 werden nog 2.042 sociale huurwoningen verkocht, en 982 in 2017. De verkopen zijn binnen de Ring nog sterker gedaald dan daarbuiten. Sinds de start van het verkoopprogramma in 1998 werden een kleine 29.000 woningen verkocht.
De Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2015–2019 gaan uit van een nieuwbouwprogramma van gemiddeld 1.200 sociale huurwoningen per jaar door corporaties, waarvan 800 reguliere woningen (niet zijnde studentenwoningen). De nieuwbouw van reguliere woningen bleef aanvankelijk sterk achter, maar nu zit de vaart erin. In 2017 leverden de corporaties 2.733 nieuwbouwwoningen op, waarvan 44 onzelfstandige eenheden. Van de nieuwe zelfstandige woningen zijn er 1.259 sociale huurwoningen. In 2017 startte de bouw van 2.216 woningen, waarvan 1.448 reguliere sociale huurwoningen, 122 zelfstandige studentenwoningen en 246 middenhuurwoningen.
Verkoop corporatiewoningen aan particulieren 1998 - 2017
Alle cijfers komen uit het Jaarbericht 2018 van de AFWC. Te downloaden van www.afwc.nl