Particuliere ontwikkelaars hoeven sociale huren slechts 15 jaar te behouden

Nieuwe sociale huurwoningen die commerciële ontwikkelaars in Amsterdam bouwen, blijven mogelijk slechts vijftien jaar in het gereguleerde segment. Dat is duidelijk geworden met het vrijgeven van de Conceptverordening Doelgroepen Woningbouw voor inspraak. Daarin staat een bepaling waarin de instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen wordt gesteld op 15 jaar. Daarna kunnen ze dus worden omgezet naar koop of markthuur indien het puntenstelsel dat toelaat. Voor middeldure huur gaat een instandhoudingstermijn van 25 jaar gelden. Het gaat hierbij uitsluitend om projectontwikkeling op eigen grond waar de gemeente niet via de erfpachtvoorwaarden kan sturen.

 

Oud Rochdale-bestuurder René Grotendorst wees in een opiniebijdrage in Het Parool op deze korte  'instandhoudingstermijn' voor gereguleerde huurwoningen in de nieuwe verordening. In een reactie schrijft wethouder Ivens dat er geen termijn is verkort, maar dat de Doelgroepenverordening vooral een extra instrument is om middeldure huurwoningen langdurig betaalbaar te houden. Daarvan is de instandhoudingstermijn op 25 jaar bepaald.

De nieuwe verordening is nodig om in bestemmingsplannen vast te leggen dat er een minimum percentage middeldure woningen moet worden gebouwd. Amsterdam kon tot voor kort alleen via erfpachtvoorwaarden vastleggen dat de huren van die woningen ook langdurig betaalbaar zouden blijven, maar gemeenten kunnen dat sinds vorig jaar ook via het bestemmingsplan afdwingen, dus ook in situaties waarin de ontwikkelaar op eigen grond bouwt.

Opmerkelijk is niettemin dat het college voor gereguleerde huurwoningen slechts een instandhoudingstermijn van vijftien jaar opneemt, tegenover 25 jaar voor middeldure huur. Voor corporaties geldt een termijn van 50 jaar. In feite wordt met die 15 jaar het staande beleid voor particuliere projecten verlengd. Tot voor kort terug realiseerden particuliere partijen slechts een marginaal onderdeel van de sociale huurproductie, maar met de nieuwe 40-40-20 regel zullen particuliere partijen veel vaker overwegen om de sociale productie niet aan corporaties over te laten. Volgens Grotendorst zie je die ontwikkeling nu al in Amstel III in Zuidoost. Een belegger kan nu een veel beter bod doen dan een corporatie, omdat corporaties sociale huurwoningen in beginsel langdurig voor de eigen doelgroep zullen willen behouden en zijn gehouden aan huurafspraken. Hij vreest een ontwikkeling waarin corporaties alleen nog zullen bouwen in gebieden waarin zij zelf al erfpachter zijn. 

Of het zo'n vaart zal lopen is de vraag. De gemeente geeft immers volgens de 'Samenwerkingsafspraken' de eigen grond voor sociale woningen met voorrang uit aan corporaties. Zo zullen corporaties onder andere de sociale woningen in de Sluisbuurt, Sloterdijk Centrum, Weespertrekvaart, Amstelkwartier 2e fase, IJburg 2e fase en Zuidas bouwen. De doelgroepenverordening is alleen voor grond die niet in eigendom van de gemeente is.

Er is volgens Grotendorst een eenvoudige oplossing om de nadelen van de verordening te beperken: "Neem in de nieuwe regeling op dat van de sociale huur de helft minstens 50 jaar in de sociale huursector blijft."

Ivens geeft aan dat hij wil onderzoeken of de termijn alsnog verlengd kan worden. Het huidige voorstel ligt tot en met 3 april ter inspraak.