Image

Sabrina van Winden (30) was het samenwonen met twee huisgenoten in een sociale huurwoning na een aantal jaren beu. Maar ze dacht niet dat ze in haar eentje in Amsterdam een eigen woning zou kunnen kopen. Totdat haar oog op Funda op een advertentie viel voor een smart tiny loft op het Cruquiuseiland. Voor iets minder dan twee ton inclusief 50-jarige afkoop van erfpacht kon ze een appartement van 24 vierkante meter krijgen die door zijn slimme indeling en multifunctionele meubilair veel ruimer aan bleek te voelen dan de grotere studio waar ze ooit had gewoond. Ze voldeed ook aan de eis dat kopers tussen de 20 en 35 jaar moesten zijn en een maatschappelijk beroep in de stad hebben. Na een korte periode op de wachtlijst kwam het verlossende telefoontje en werd ze eigenaar van het appartement waar ze inmiddels alweer twee maanden woont.

Sabrina is vooral enthousiast over de vele opbergkasten onder de met houten latjes weggewerkte hoogslaper. Ook de verrijdbare keukenwand, die extra vierkante meters oplevert als er niet wordt gekookt vind ze erg fijn. “Bij mijn verhuizing vroeg ik mij af hoe ik alle spullen op zou kunnen bergen. Maar dat bleek geen enkel probleem. Mijn tv kon ik op de verrijdbare achterwand van de keuken hangen. En dankzij het verwarmingselement boven de entree is het hier altijd aangenaam warm.” Totdat ze met haar vriend gaat samenwonen ziet ze zichzelf nog wel op deze plek wonen. “Het is een leuke locatie en de woning voelt erg comfortabel aan. Er is niets dat ik mis.”

Alleen een studio nog haalbaar

Voor singles als Sabrina die in de stad willen wonen en meer dan 8.000 euro per vierkante meter voor hun woning kunnen neerleggen, kan een Smart Tiny Loft een uitkomst zijn. Wie samenwoont of kinderen heeft, zal op zoek zijn naar meer vierkante meters en dan schieten de prijzen in Amsterdam en de regio al snel voorbij de betaalbaarheidsgrens. Demissionair minister De Jong heeft die grens eerder in zijn Nationaal programma Betaalbaar Wonen op 355.000 euro gelegd.

Middeninkomens kunnen op Zeeburgereiland hooguit een studio van 40 m2 kopen

In opdracht van de gemeente Amsterdam onderzocht adviesbureau Rigo op welke manier middengroepen met een bruto jaarinkomen tussen 45.000 en 70.000 euro voor dit bedrag in de hoofdstad aan een nieuwbouwwoning kunnen worden geholpen. De uitkomst: op een centraal gelegen nieuwbouwlocatie als het Zeeburgereiland kunnen ze zonder ondersteuning hooguit een studio van 40 vierkante meter kopen. In een goedkoper stadsdeel als Zuidoost is voor de hogere middeninkomensgroepen ook een woning van 64 vierkante meter bereikbaar, maar voor een gezin is dat nog steeds erg krap.

Speciale regelingen

Gestegen bouwprijzen en rente maken het steeds lastiger om voor middengroepen te bouwen. De enige manier om de spreekwoordelijke onderwijzer, politieman of verpleger aan een nieuwbouw eengezinswoning in de koopsector te helpen, is de woning aan te bieden onder de marktwaarde via een speciale regeling. De gemeente heeft daarbij volgens Rigo keuze uit drie kansrijke instrumenten. Zo kan het stadsbestuur bij ontwikkelaars en corporaties een koopvariant stimuleren met uitgestelde betaling van een deel van de marktwaarde, zoals KoopStart of Kopen naar Wens. De gemeente kan zelf de koper ook een korting op de erfpachtcanon geven of afkoop ervan uitstellen tot de woning wordt doorverkocht. En voor specifieke projecten is er nog de Starterslening die kan worden toegespitst op het betaalbare segment.

Corporaties huiverig voor terugkoop

Er zijn nog meer interessante instrumenten zoals KoopGarant, waarbij de ontwikkelaar of corporatie bij doorverkoop de woning terugkoopt van de eerste eigenaar en deze opnieuw betaalbaar aanbiedt op de markt. Veel gemeenten waaronder Amsterdam, zien heil in deze constructie. Maar in gesprekken met verschillende partijen merkte Rigo-onderzoeker Kees Dol dat de animo hiervoor beperkt is. “Er zijn wel corporaties die het aanbieden, zoals Woonbron in Rotterdam en Dudok in Hilversum. Maar meestal gaat het dan om verkoop van bestaande huurwoningen die in maatschappelijk gebonden eigendom blijven. De meeste woningcorporaties zijn huiverig voor de financiële reserves die ze bij KoopGarant op hun balans moeten houden om de woning terug te kunnen kopen. Zij zetten dat geld liever in om meer sociale huur- of middenhuurwoningen te bouwen. Bovendien hebben ze harde afspraken met het ministerie gemaakt om veel woningen in korte tijd te verduurzamen.”

Als de gemeente kiest voor een van de erfpachtvarianten, moet zij voor deze constructies nog wel overeenstemming bereiken met de NHG en de belangrijkste banken, waarschuwt Dol. “Die stellen zich terughoudend op tegen nieuwe varianten.”

Geen rompslomp

Eigen erfpachtregelingen vragen ook om voldoende ambtelijke capaciteit in je organisatie. Bij de Starterslening neemt juist het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) alle rompslomp van een gemeente over. Je hoeft alleen geld te storten bij de organisatie en inkomens- of voorrangseisen op te stellen. Om generieke prijsopdrijving te voorkomen, zou volgens Dols het laatste instrument alleen ingezet moeten worden op specifieke koopprojecten voor bepaalde doelgroepen, al dan niet in combinatie met andere kortingsregelingen. Op grond van Rigo’s rapportage maakte wethouder Van Dantzig onlangs in een brief aan de gemeenteraad bekend dat hij op korte termijn twee pilots wil opzetten met KoopStart en de starterslening waarvan één in Zuidoost. Ze zullen beide worden gericht op de hogere middeninkomens in de politie, het onderwijs en de zorg.

KoopStart op erfpachtgrond

Op dit moment wordt KoopStart al in Amsterdam toegepast in het nieuwbouwproject Geins van ontwikkelaar AM. De ontwikkelaar realiseert in Zuidoost in twee duurzame woonblokken 104 appartementen, 15 tweelaags stadswoningen en nog eens 15 eengezinswoningen. Van de appartementen worden er 89 via KoopStart aangeboden. Voor 355.000 euro vrij op naam heeft een koper er een twee- of driekamerwoning van 70 vierkante meter met balkon en gemeenschappelijke binnentuin. De erfpacht is ook nog eens eeuwigdurend afgekocht. De belangstelling voor de betaalbare koopwoningen is groot. Halverwege de inschrijvingstermijn waren al meer dan 28 appartementen verkocht en lag op nog eens 39 exemplaren een optie. Op een handvol na ging het om de woningen van 70 vierkante meter.
Wie de woningen hebben gekocht, wil de ontwikkelaar nog niet vertellen omdat het verkoopproces nog in volle gang is. Het is ook niet bekend of kopers uit Zuidoost en geïnteresseerden met een maatschappelijk beroep voorrang hadden op de aankoop van een KoopStart-appartement. Voor Amsterdam is het de eerste keer dat dit instrument in samenwerking met ontwikkelaars wordt ingezet op gemeentelijke erfpachtgrond. Er is geen korting op de grondprijs verleend. Het aanbieden van woningen onder KoopStart was een initiatief van de ontwikkelaar zelf.

Almere: korting op grondprijs

Almere wil in navolging van Amsterdam nog dit jaar met KoopStart gaan werken op gemeentelijke erfpachtgrond. De stad publiceert waarschijnlijk in december in het kader van het Actieplan Betaalbaarheid een eerste tender voor een project met maximaal 35 koopappartementen van minimaal 60 vierkante meter gebruiksoppervlak, bedoeld voor stellen en gezinnen. Erwin Daalhuisen, strategisch financieel manager Grondzaken, en beleidsadviseur Wonen Yassin El Ouardani verwachten dat de woningen met KoopStart tot drieënhalve ton aangeboden kunnen worden. “Dan zit je wel aan de bovenkant van wat je nog betaalbaar kunt noemen. Liever zouden we ook voor de middengroepen tot aan de inkomensgrens voor sociale huur iets willen doen, maar dat is in deze markt bijna niet haalbaar”, vertelt Daalhuisen. Door de koper of ontwikkelaar via KoopStart een tijdelijke korting op de erfpachtsom te geven, hoopt het stadsbestuur de inkomenseis voor het project met zeker tienduizend euro te kunnen verlagen. Een groter aantal huishoudens kan zo een hypotheek voor de gezinswoningen afsluiten. Er wordt ook al gewerkt aan een tweede tender waarin het waarschijnlijk om betaalbare grondgebonden woningen gaat, vertelt El Ouardani. “Omdat de grondkosten hier een groter aandeel van de koopprijs uitmaken, kunnen we met een nog hogere korting nog meer invloed op de betaalbaarheid uitoefenen.” Het stadsbestuur wil het liefst verschillende varianten uitproberen om uiteindelijk een oplossing te vinden om breder toe te passen.

Eigen koopvariant van ontwikkelaar

Waar Amsterdam en Almere kiezen voor KoopStart, heeft de ontwikkelende Thunnissen Groep in Aalsmeer een eigen variant op dit instrument bedacht: de Koopinstapregeling. Kopers krijgen hierin ook een korting op de koopprijs maar sluiten met de ontwikkelaar geen erfpachtcontract af. Zekerheid op terugbetaling van de korting regelt de Thunnissen Groep via een tweede hypotheek op de woning, vertelt financieel directeur Richard Treur. “Kopers blijven daardoor voor de volle 100 procent eigenaar van woning en grond.” De eigen constructie is al jaren geleden goedgekeurd door de NHG en de Rabobank.

Image

Op dit moment realiseert de Thunnissen Groep met de Koopinstapregeling in Aalsmeer binnen het project Tuinen van Hornmeer twaalf eengezinswoningen voor starters van 85-92 vierkante meter groot. Ieder huis telt drie verdiepingen en heeft een achtertuin van bijna acht meter diep waarin ook een berging is opgenomen. De kleinste woning kostte 220.000 euro vrij op naam. Om op dat bedrag uit te komen, gaf de Thunnissen Groep een korting van 35 tot 40 procent op de marktwaarde die eerder rond de vier ton lag. Op eigen initiatief heeft de ontwikkelaar bepaald dat starters uit Aalsmeer voorrang kregen. Binnen een mum van tijd waren de woningen verkocht. Bij doorverkoop deelt de ontwikkelaar voor ongeveer een derde mee in de eventuele overwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met verbouwingen door de koper. Investeringen als een nieuwe keuken of badkamer worden op basis van afschrijving in tien jaar in de overwaarde meegenomen. Ruimtevergrotende ingrepen als een aangebouwde serre tellen voor het volle pond in de waardeberekening mee.

Koopinstapregeling breder ingezet

De Thunnissen Groep wil de Koopinstapregeling in meer projecten gaan inzetten. Het bedrijf heeft er net een nieuwe tender mee gewonnen in Bloemendaal (Vogelenzang) en gaat de kortingsvariant ook inzetten op de Fortuinlocatie in Uitgeest. “We zijn niet van plan om Koopinstap op grote schaal in licentie te geven aan andere partijen. Maar ontwikkelaars binnen en buiten onze regio waar we niet direct mee concurreren, kunnen er in principe mee aan de slag.”