Er komt een flinke dip in de woningbouw aan, zoveel is zeker. Maar dit jaar lijkt het met de nieuwbouwproductie de Metropoolregio Amsterdam (MRA) nog mee te vallen. Er kwamen in de eerste helft van 2023 netto 6.300 woningen bij. De hoge productie komt voor een groot deel op het conto van Amsterdam. Maar een trendbreuk tekent zich ook daar af.
Eerst het goede nieuws over de woningbouw. Er is weliswaar een neerwaartse trend, maar in de Metropoolregio Amsterdam werden in de eerste helft van dit jaar nog 4.957 nieuwbouwwoningen opgeleverd en 2.516 woningen via onder andere transformatie toegevoegd. Netto steeg de woningvoorraad met 6.306 woningen. De veelbesproken bouwcrisis tekent zich kortom nog niet af in de oplevercijfers. Dat is ook verklaarbaar aangezien de marktomstandigheden pas sinds begin vorig jaar echt verslechterden als gevolg van de oorlog in Oekraïne en de stijgende rente. Veel van de woningen die dit jaar zijn of worden opgeleverd waren toen al in aanbouw.
Amsterdam: +3.765 woningen
Het gros van de woningen in de MRA werd opgeleverd in de hoofdstad zelf. De Amsterdamse woningvoorraad steeg daardoor het eerste halfjaar met 3.765 woningen; het saldo van nieuwbouw, transformatie minus sloop en andere mutaties. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen inclusief die van transformatie kwam uit op 4.238 woningen. Met de kanttekening dat Weesp - met het nieuwbouwproject Weespersluis - inmiddels ook meetelt.
Ook in Zuid-Kennemerland (638, vooral in Haarlem), Waterland-Zaanstreek (734), Amstelland-Meerlanden (459), IJmond (192) liep het aantal woningtoevoegingen relatief nog redelijk in de pas met het jaar ervoor.
Het aantal vergunde nieuwbouwwoningen in de MRA is met meer dan 40 procent afgenomen
In de deelregio’s Gooi en Vechtstreek (294) en Almere-Lelystad (918 toevoegingen) buigt de trendlijn sneller omlaag. Dat geldt voor zowel Almere (zie pag.4) én voor Lelystad. Dennis Grimbergen, wethouder Wonen van Lelystad, zegt daarover: “Wij zullen als organisatie anders naar woningbouw en ontwikkelkansen moeten kijken. Niet meer alleen bedenken vanuit het stadhuis, maar de markt ook echt kansen laten benutten die Lelystad heeft.”
De aanwijzing van vier ‘turbolocaties’ waarbij behalve marktpartijen ook CPO’s, en woningcorporatie Centrada worden betrokken, moet die nieuwe werkwijze inluiden.
Weinig bouwvergunningen
Dan het slechte nieuws. Dat is dit jaar al via vele deelberichten tot ons gekomen. Van ontslagen bij architectenbureaus tot dalende voorverkopen van nieuwbouwwoningen en afhakende beleggers. Veel projecten worden daarom herontwikkeld, uitgesteld of afgeblazen. Veel projectontwikkeling ligt op zijn gat omdat de verkoop van nieuwbouwwoningen is ingezakt. Dat begon vorig jaar maar zet zich dit jaar in versterkte mate door, zo blijkt uit de halfjaarcijfers van de grote woningbouwers. BPD verkocht in het eerste halfjaar bijna 40 procent minder nieuwbouwwoningen (1.450 stuks) dan in het eerste halfjaar van 2022. Heijmans verkocht in de eerste zes maanden 15 procent minder nieuwbouwwoningen (876 versus 1.031) dan in dezelfde periode een jaar eerder.
Omdat ook beleggers de kat uit de boom kijken, vallen ook projectontwikkelingen stil met veel vrijesectorhuur. Steevast worden deze redenen opgesomd: de oorlog in Oekraïne, gestegen rente en bouwkosten, fiscale maatregelen en niet te vergeten de aangekondigde huurregulering.
Dat er zwaar weer op komst is blijkt ook uit de startbouwcijfers in de hoofdstad. In de eerste helft van 2023 blijft die fors achter bij de doelstellingen. Er zijn 2.355 woningen in aanbouw genomen, waaronder 1.576 sociale huurwoningen en 211 middeldure huurwoningen.
Dat het dal nog niet is bereikt blijkt ook uit het aantal verleende bouwvergunningen, in Nederland als geheel, maar ook in de MRA. Zeker, de geregistreerde aantallen daarvan zijn niet altijd even betrouwbaar en ook per kwartaal zijn de uitkomsten grillig. Maar de trend is onmiskenbaar zeer negatief. Sinds het eerste kwartaal 2022 is het aantal vergunde nieuwbouwwoningen in de Metropoolregio Amsterdam met meer dan 40 procent afgenomen. Met name marktpartijen - en in mindere mate particuliere opdrachtgevers - laten het afweten.
Sociale huurwoningen
Wat opvalt in de enorm afname van het aantal woningen wat dit jaar in aanbouw is genomen. Dat geldt niet voor de sociale huursector. En ook het aantal vergunde corporatiewoningen in de Metropoolregio blijft op jaarbasis tot dusver redelijk constant. Maar ook en juist voor de corporatiesector zijn voor dit decennium hoge productiedoelen vastgesteld. Ook voor corporaties is het van belang dat grote projecten van commerciële ontwikkelaars doorgang vinden, aldus directeur Anne-Jo Visser van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). Ze wijst er op dat corporaties vaak sociale huurwoningen van ontwikkelaars afnemen in een groter bouwplan.
Metropoolregio Amsterdam - 1ste helft 2023
Ontwikkeling woningvoorraad in de MRA
Bouwvergunningen naar eigendom
(4 kwartalen voortschrijdend)
Bouwvergunningen naar opdrachtgever
(4 kwartalen voortschrijdend)
