Image

Nu vastgoedbeleggers afhaken, doen ontwikkelaars vaker een beroep op woningcorporaties om middeldure huurwoningen te bouwen. In onder andere Breda en Den Haag doen corporaties dit al, zo bleek uit een rondgang van het FD. En ook in de Metropoolregio Amsterdam worden corporaties vaker benaderd door bouwers en ontwikkelaars met de vraag of ze projecten (deels) willen overnemen, aldus Joni Haijen, woordvoerder van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties: "Het is erg afhankelijk van de prijs die de bouwende partijen vragen of dat voor corporaties haalbaar en ook verantwoord is ten opzichte van alle andere opgaven. We kunnen als corporaties het product alleen overnemen tegen een acceptabele prijs, zodat we ook acceptabele huurprijzen kunnen vragen."

Permanente middenhuur

De gestegen bouwkosten en oplopende rente maken het voor corporaties overigens net zo lastig als voor commerciële partijen om een bouwproject 'rond te rekenen'. Zo worstelt de Alliantie met een bijzonder nieuwbouwproject in Sloterdijk-Centrum. In december 2020 sloot de gemeente Amsterdam opgetogen een overeenkomst met de Alliantie voor de bouw 120 woningen met een permanente middenhuur, een vurige wens van de toenmalige wethouder Ivens. Bij alle andere middenhuurprojecten eindigt de regulering namelijk altijd na een afgesproken termijn.
Maar twee jaar later blijkt de aanbesteding voor het project niet gelukt. De Alliantie is er financieel niet uitgekomen met een aannemer. Woordvoerder Annet Postma: "Dat betekent dat wij opnieuw naar het plan en het ontwerp gaan kijken, zodat de kans op een passende bieding vergroot wordt. De Europese aanbesteding wordt na de zomer opnieuw gedaan."

50.000 woningen

Corporaties zien voor zichzelf een taak om ook in het middeldure segment te bouwen. Haijen: "Wij zien dat huurders met een middeninkomen tussen wal en schip vallen. Iedereen is het erover eens dat er de komende jaren meer woningen bij moeten komen voor deze groep."
Ook 'Den Haag' vindt inmiddels dat er een corporatietaak ligt om middeninkomens onderdak te bieden. Het kabinet sprak vorig jaar met de sector af om tot 2030 naast 250.000 sociale huurwoningen ook 50.000 middeldure huurhuizen te bouwen.
De voornemens van de Amsterdamse corporaties zijn in dat perspectief vooralsnog bescheiden, zo blijkt bij navraag. Enkele corporaties, zoals Eigen Haard en de Alliantie zijn ook de afgelopen jaren middeldure huurwoningen blijven bouwen, veelal als onderdeel van stedelijke vernieuwingsprojecten. De Alliantie verwacht dit jaar in Amsterdam en Diemen ruim 700 woningen op te leveren, waarvan 17 procent in het middensegment. Postma: "In de begroting hebben we voor de regio Amsterdam in de periode '23-'32 gemiddeld bijna 30 procent van de nieuwbouwproductie voor het middensegment bestemd."

Eigen Haard heeft 329 middeldure huurwoningen in de regio Amsterdam opgeleverd van 2019 tot en met 2021 en verwacht er in de periode 2023-2027 zo'n 427 te bouwen, bijna altijd als onderdeel van nieuwbouwprojecten met een combinatie van sociale en middeldure appartementen. De corporatie heeft als doel om naar een woningportefeuille te groeien met 11 procent middenhuur.
De Amsterdamse corporaties zetten volgens Haijen gezamenlijk in op de bouw van zo’n 1.600 middensegmentwoningen in de periode 2023-2027. Dat is wellicht realistisch, maar volgens de MRA Woondeal gaat minister De Jonge er van uit dat de woningcorporaties in de Metropoolregio Amsterdam ruim 7.000 woningen bouwen in de periode 2022-2030.  
Deze aantallen maken in ieder geval duidelijk dat de pensioenbeleggers absoluut niet kunnen worden gemist in de MRA. In de hoofdstad zelf werden de afgelopen vier jaar al gemiddeld 1.600 middeldure huurwoningen per jaar in aanbouw genomen. Het huidige college wil dat aantal zelfs nog fors opvoeren, richting de 2.500 à 3.000 woningen.

Goedkoper lenen?

De aangekondigde regulering van middenhuren schrikt corporaties niet af. "Wellicht dat sommige projecten wat moeilijker financierbaar worden omdat de marktwaarde lager is", zegt woordvoerder Wim de Waard van Eigen Haard. "Maar op hoofdlijnen past het wel op de manier hoe we nu werken."
Postma: "We moeten onze rekenmodellen wel tegen het licht houden. Maar omdat we er nu al vaak voor kiezen om woningen niet marktconform te verhuren, verwachten we niet dat deze regulering heel veel effect heeft." Bovendien worden in diverse MRA-gemeenten aan middenhuurprojecten al langer strenge eisen aan de huurhoogte gesteld.
De woningwet van 2015 maakte het voor woningcorporaties veel lastiger om nog middeldure huurwoningen te bouwen. Een deel van de destijds ingevoerde bureaucratische belemmeringen - zoals de 'markttoets' - is nu tot 1 juli 2025 opgeschort. Maar Aedes wil helemaal van die markttoets af. Die is volgens de brancheorganisatie achterhaald: "De afgelopen jaren is gebleken dat de markt niet of niet in voldoende mate voorziet in dit segment." Daarbij hebben corporaties langetermijnzekerheid nodig om volop nieuwe bouwplannen te ontwikkelen.

Er is nog een wens bijgekomen: 'geborgde financiering'. Met de verhoging van de reguleringsgrens naar 1.100 euro is het volgens de corporaties logisch om de financieringssystematiek tussen sociale en middenhuurwoningen gelijk te trekken. Voor de financiering van duurdere woningen moeten corporaties nu net als commerciële ontwikkelaars de markt op, terwijl ze voor de bouw van sociale huurwoningen kunnen lenen met door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgd geld. De rentelasten zijn dan lager en er is minder onderpand nodig.
Tot 2015 konden corporaties al hun projecten - ook de bouw van koopwoningen - met dergelijke geborgde leningen financieren. Dit zeer tegen het zere been van commerciële ontwikkelaars, die lang en met succes hebben gestreden voor een 'gelijk speelveld'. Door de bouw van gereguleerde middeldure huurwoningen als maatschappelijke taak (DAEB) te definiëren, is hier wellicht een mouw aan te passen. Maar of het kabinet ook op dit punt op eerdere schreden wil terugkeren is de vraag. ◉

LEES OOK DE ANDERE ARTIKELEN UIT HET DOSSIER REGULERING MIDDENHUUR:
- Regulering middenhuur is belangrijke trendbreuk. Wat zijn de gevolgen?
- Beleggers voorspellen afname van investeringen in nieuwbouw middenhuur
- Zo reageert de particuliere woningbelegger op de nieuwe wetgeving