Het grootste woningtekort zit niet in de stad, maar in de directe omgeving van steden als Amsterdam en Utrecht. Dat is de opmerkelijke conclusie van onderzoek uitgevoerd door Friso de Zeeuw (praktijkhoogleraar TU Delft) en Rink Drost (Bureau Stedelijke Planning) in opdracht van de NVB Bouw. Daarbij werd de verhuisgeneigdheid onderzocht van mensen die willen én kunnen verhuizen. Een derde deel van het jaarlijks tekort (de woonwensen minus het aanbod op de bestaande markt) betreft centrumstedelijke woonmilieus. Maar buiten de stad is het tekort het grootst: tweederde deel landt in buitenwijk, dorp of landelijk gebied op maximaal 15 km van de grote stad. De vraag blijft traditioneel als het om woningtype gaat; het merendeel (ca. 60%) zoekt nog steeds een grondgebonden woning. De rij- en hoekwoning is in dat segment nog steeds het populairst. De rustige woonwijk in stad (buiten het centrum) of dorp, in de nabijheid van voorzieningen is veruit favoriet.
Tegenover het grote woningtekort staat een dalend aanbod aan nieuwbouwwoningen. Landelijk worden er in 2016, naar verwachting, 10.000 bouwvergunningen minder verleend dan in 2015. Het aantal verleende bouwvergunningen komt dit jaar uit op zo'n 43.000 woningen. De daling verrast, omdat juist in de gebieden waar de markt het sterkst is (provincies Noord Holland en Utrecht) het aantal verleende bouwvergunningen afneemt. Een tekort aan bouwlocaties is hiervan de oorzaak volgens de onderzoekers.
Zij stellen dat de komende jaren een bouwproductie van jaarlijks 80.000 woningen nodig is om de huishoudensgroei op te vangen (tot 2020 ca. 60.000 per jaar) en om de onttrekkingen aan de voorraad te compenseren (ca. 20.000 per jaar). In de periode 2020 tot 2025 zijn jaarlijks nog 70.000 nieuwe woningen nodig. Het grootste tekort aan (harde) plancapaciteit is in de provincies Noord Holland en Utrecht. In de provincie Noord Holland is sprake van een tekort van 65.000 woningen aan plancapaciteit en in de provincie Utrecht van 28.000 woningen. De tekorten zijn nog groter als ook de kwalitatieve vraag wordt meegenomen.