Het aandeel koopwoningen in Amsterdam blijft toenemen (31,5% in 2013), terwijl het aandeel goedkope en betaalbare huurwoningen afneemt. Huurders besteden een groter deel van hun inkomen aan huur, ook na verrekening van de huurtoeslag, dan twee jaar geleden. De relatieve 'overmaat' aan sociale huurwoningen is verder afgenomen. Dat zijn de belangrijkste uitkomsten van het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA).
| Alle cijfers uit dit artikel komen uit het fact sheet Wonen in Amsterdam 2013, eerste resultaten. De grafieken zijn interpretaties door NUL20. WiA is een grootschalig tweejaarlijks onderzoek waarin de verhouding tussen woningmarktsegmenten en inkomensgroepen centraal staat. De fact sheets zijn te downloaden van de sites van de AFWC en de dienst WZS. |
De langlopende trends op de Amsterdamse woningmarkt hebben zich doorgezet in de periode 2011 tot 2013, zo blijkt uit het tweejaarlijkse WiA-onderzoek.
Het aandeel koopwoningen groeit niet snel meer, maar nam wel toe tot 31,5 procent in 2013. Deze ontwikkeling sluit aan bij het collegebeleid, maar de doelstelling uit het programakkoord om in 2014 uit te komen op 35 procent eigenwoningbezit wordt niet gehaald. Koopwoningen zijn sinds de crisis voor minder Amsterdammers aantrekkelijk en bereikbaar geworden. Een groot deel van de nieuwbouw bestaat inmiddels uit huurwoningen (72% in 2013, start bouw). Het eigenwoningbezit neemt vooral nog toe door verkoop van bestaande huurwoningen. De koopsector groeide in de periode 2011-2013 met bijna 6000 woningen (1,3 procentpunt). Het eigenwoningbezit groeit vooral in stadsdelen met relatief weinig koopwoningen, zodat de verschillen per stadsdeel steeds kleiner worden (29% in de stadsdelen West en Noord, 36% in Centrum).
Begin 2013 bestond de woningvoorraad uit 397.000 zelfstandige woningen, 2.500 woningen meer dan in 2011. Die groei is gering ten opzichte van voorgaande jaren. De corporatiesector slonk met bijna 4000 woningen, onder meer door verkoop. Deze sector omvat nu 46 procent van de totale voorraad. De particuliere huursector bleef in aandeel gelijk (300 woningen erbij, percentueel stabiel op 22,5%).
In de huursector neemt het aandeel goedkope huurwoningen (<€425, voormalige kernvoorraad) snel af. Het aandeel huurwoningen tot de huurtoeslaggrens (=€561) daalt sinds 2005 elke twee jaar met ongeveer 4 procentpunten. De laatste twee jaar was deze trend iets sterker. In 2013 was dat aandeel 51 procent. De totale sociale voorraad (alle huurwoningen van corporaties en particulieren t/m de liberaliseringsgrens) daalde van 71 (2005) tot 58 procent (2013).
Woningvoorraad versus inkomen
De huren stijgen sneller dan de inkomens van de huurders. Volgens WiA 2013 is de gemiddelde huurquote, ook na verrekening van de huurtoeslag, gestegen. Amsterdamse huurders betalen in 2013 ruim 28 procent van hun inkomen aan huur (die met huurtoeslag 28,8%). In corporatiewoningen steeg de huur in twee jaar gemiddeld met 10 procent (€39), in de particuliere huursector met 16 procent (€94).
Het gemiddelde inkomen van de Amsterdammer is in de periode 2011-2013 gestegen met 97 euro, opvallend genoeg een grotere stijging dan in de twee jaar ervoor. De economische cijfers zijn voor Amsterdam iets beter dan die voor het hele land, ook houdt Amsterdam meer midden- en hogere inkomens vast die traditioneel de stad verlaten.
Het aandeel huishoudens met een inkomen tot 34.229 euro nam licht af (47,9% in 2013). De groep met hoge inkomens groeide naar 23,1 procent in 2013. De WiA-onderzoekers concluderen dat inkomensgroepen en woningmarktsegmenten naar elkaar toe groeien
De inkomensgroep tussen 34.229 (de EU-grens) en 43.785 euro groeit met 2 procentpunten naar 14 procent. Deze categorie lage middeninkomens met weinig mogelijkheden op de woningmarkt telt inmiddels 55.400 huishoudens. De categorie hogere middeninkomens (tot tweemaal modaal) werd iets kleiner (van 17 naar 15%), overigens mede doordat het modale inkomen iets zakte in de periode 2011-2013. Mede daardoor steeg omgekeerd het aandeel van de hoogste inkomensgroep naar 23 procent. De hoge grenswaarde van het middensegment is omlaag bijgesteld (nu €930 huur €226.000 koop). Meer woningen vallen hierdoor in het dure segment.