Transformatie van kantoorgebouwen is dweilen met de kraan open. Dat blijkt uit cijfers van Office Rank, een bedrijf dat vastgoeddata verzamelt. Die organisatie rekent ons voor dat er naast de 8,5 miljoen m2 kantoorruimte die officieel leeg staat, ook nog een even grote verborgen leegstand is. Het gaat dan om verouderde bedrijfspanden en oppervlak dat door ‘het nieuwe werken’ overbodig is geworden. Oftewel: 17 miljoen m2 ongebruikt kantooroppervlak! En de verwachting is dat het komende decennium het aantal vierkante meters per werknemer nog verder gaat dalen, van 15 naar 12. Het net verankerde wettelijke recht op thuiswerken zal die trend zeker niet afremmen.
Ondanks de vele succesvolle transformatieprojecten neemt ook in de Metropoolregio Amsterdam de leegstand toe. We lezen in de Kantorenmonitor dat er in 2013 zo’n 120.000 m2 nieuwe kantoorruimte is bijgekomen. Daar staat weliswaar 160.000 m2 getransformeerde kantoorruimte tegenover, maar de behoefte aan kantoren nam ook af. Per saldo groeide de leegstand met 170.000 m2. Tegen de afnemende behoefte aan kantoorruimte is kortom niet op te transformeren. Dat is niet alleen een probleem voor de vastgoedeigenaren, maar ook voor de maatschappij. Hele wijken kunnen erdoor verloederen.

Veel studentenwoningen

Kunnen niet veel meer van die lege steenkolossen worden omgebouwd naar woningen? De behoefte aan woonruimte in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) is immers groot. En er is weinig twijfel dat de Amsterdamse regio de komende decennia een populaire woonlocatie blijft. Tot 2040 zou er in de Noordvleugel nog behoefte zijn aan 440.000 extra woningen.
In een recent rapport is een schatting gemaakt welk deel van al dat ongebruikte vastgoed - kantoren, zorggebouwen, cultureel erfgoed en winkels - zou kunnen worden omgezet naar woningen. Dat zou zo’n 12.000 tot 16.000 woningen kunnen opleveren (Transformatierapport, van Stadsregio, MRA, regio Utrecht en BZK).
In de afgelopen jaren heeft herbestemming een vlucht genomen in de Amsterdamse regio. En dan niet alleen omzetting naar hotels en creatieve hotspots, maar ook naar woningen. In Amsterdam zorgde transformatie vorig jaar voor een kwart van de woningproductie (1229 woningen, start bouw).
Het gaat daarbij vooral om jongeren- en studentenhuisvesting. En dat is ook niet zo vreemd, zegt transformatiespecialist Jean-Baptiste Benraad. Niet alleen is de behoefte aan studentenhuisvesting groot in Amsterdam. De structuur van veel bedrijfsgebouwen leent zich ook goed voor kleine eenheden die gemakkelijk rond een centrale gang te plaatsen zijn. Voor grotere woningen moet vaak een extra galerij worden aangebracht. Dat betekent meerkosten op een gebouw dat toch al om extra investeringen vraagt.
Benraad was adviseur bij de transformatie van het ACTA-gebouw in Nieuw-West naar betaalbare casco studentenwoningen. Hij is ook betrokken bij de transformatie van het Nispa-gebouw in Zuidoost tot Blue Gray. Voor deze 350 betaalbare studentenstudio’s in Amstel III hebben zich maar liefst 2800 gegadigden ingeschreven. De behoefte is kortom onverminderd groot.

Hindernissen

Het stijgende aantal transformaties maakt duidelijk dat het realisme is neergedaald in de vastgoedsector. Er is fors afgeschreven de laatste jaren. Daarmee is de eerste drempel geslecht. Maar dat helpt niet bij gebouwen die slechts tegen zeer hoge kosten omgebouwd kunnen worden. Of bij kantoren die staan op plekken waar het (nu nog) onaantrekkelijk wonen is.
Transformatie naar woningen vraagt een lange adem. Bestemmingsplannen moeten bijgesteld, wet- en regelgeving tegen het licht gehouden. En gebrek aan parkeerruimte is een ander struikelblok, zegt Leonie Janssen-Jansen, universitair hoofddocent aan de Universiteit van Amsterdam. Ook dat pleit weer voor studentenwoningen: “De parkeernorm bij studentenwoningen ligt veel lager dan bij woningen in een hoger segment.”
Daarnaast leveren reguliere middeldure huurwoningen in voormalige kantoorgebouwen per saldo meestal minder op. Benraad: “Er is vaak sprake van koudwatervrees bij eigenaren die het financiële risico te groot vinden. Maar het kan wel.”
Als lichtend voorbeeld geldt de transformatie van De Molenwerf, een voormalig kantoor van Syntrus Achmea nabij station Sloterdijk. Syntrus heeft zelf het pand getransformeerd naar 185 middeldure huurwoningen. Er waren extra maatregelen nodig om het geluidsniveau acceptabel te houden, maar de aanwezige parkeerkelder was weer een struikelblok minder. De nabijheid van zowel het station als de bestaande stad maakte het pand interessant voor transformatie, zegt ontwikkelingsmanager Evert Meijer. “Omdat het gebouw al in ons bezit was, konden we snel handelen en heeft het gebouw maar een paar maanden echt leeggestaan. Bovendien hebben we in eigen beheer herontwikkeld en kregen we de volle medewerking van de gemeente.”

Locatie, locatie, locatie

Volgens Janssen-Jansen is de locatie bepalend voor de kansen van transformatie. “Bedrijfspanden die op aantrekkelijke plekken liggen, zijn in de afgelopen jaren als eerste aangepakt. De lastigste gevallen kunnen veel moeilijker een nieuw leven krijgen, omdat mensen daar nu in ieder geval nog niet willen wonen.”
Zo’n gebied is bijvoorbeeld Amstel III in Zuidoost. Benraad denkt dat de studenten die straks in Blue Gray wonen pioniers van een verandering kunnen zijn, zeker als daar ook meer horeca en andere voorzieningen komen. Maar in dit soort gebieden is een intensieve ondersteuning vanuit de gemeente een noodzakelijke voorwaarde. Meijer geeft aan dat Syntrus bij de transformatie van de Molenwerf wat dat betreft zeker niet te klagen had. De Amsterdamse ambtenarij heeft zich op het gebied van geluid en vergunningen zeer ondersteunend opgesteld.
Dat soort pioniersprojecten is nodig om monofunctionele kantorengebieden langzaam te veranderen in een gemengd gebied. Benraad denkt inderdaad dat ‘actieve facilitering’ vanuit de gemeente daarbij net het verschil kan maken. Door obstakels weg te nemen bij het aanpassen van bestemmingsplannen en door het sneller verlenen van vergunningen. “En het beschikbaar maken van bouwtekeningen en andere relevante informatie over leegstaande kantoorgebouwen helpt initiatiefnemers snel te kunnen beoordelen of transformatie kans van slagen heeft.”
Dat op dit moment de huizenmarkt aantrekt, is niet per se gunstig voor transformatie, stelt Janssen-Jansen: “Veel nieuwbouwprojecten met woningen in het middensegment zijn in de afgelopen jaren niet van de grond gekomen. Maar die liggen vaak op betere plekken en zijn eenvoudiger te realiseren dan in oude kantoorpanden. Dat zijn bovendien gebieden waarin ook de gemeente geïnvesteerd heeft. Die locaties krijgen voorrang nu de bouw in Amsterdam weer aantrekt. In de regio ligt het nog lastiger.”
Janssen-Jansen betwijfelt of een transformatie zoals in de Molenwerf in bijvoorbeeld Hoofddorp van de grond was gekomen. “De populariteit van Amsterdam maakt dit soort transformaties mogelijk.”

Geluidscontouren

Over Hoofddorp gesproken. Ook deze stad in de Haarlemmermeer kampt met een forse kantorenleegstand. Maar Hoofddorp ligt dichtbij Schiphol, en de geluidsbelasting van de luchthaven beperkt de mogelijkheden voor transformatie. Tot dusverre heeft het Rijk nog geen duidelijkheid gegeven over het vernieuwen van verouderde kantoor- en bedrijfsgebieden. Binnen de zogeheten 20 Ke-contour – een geluidshinderzone rond de aanvliegroutes – mogen nu geen nieuwe woningen toegevoegd worden, maar de regio zou graag willen dat gemeenten daar wel meer mogelijkheden toe krijgen.
De gemeente Haarlemmermeer wil juist Hoofddorp-Noord, dat gedeeltelijk binnen de geluidscontouren ligt, een nieuwe impuls geven, zo laat Adam Elzakalai, wethouder Ruimtelijke Ordening en Luchthavenzaken, weten. Het zou niet gaan om grootschalige bouwplannen. Elzakalai: “Wij willen transformatie van binnenstedelijke gebieden in verband met leefbaarheid en de vraag naar woningen.”

Amstelveen

In Amstelveen kent men het probleem van Hoofddorp maar al te goed, zegt Haydée Op ‘t Veld, projectleider van het transformatieteam van Amstelveen. Ook Amstelveen worstelt met de geluidscontouren van Schiphol.
Zij ziet vooral mogelijkheden voor Kronenburg (zie kader). Het verouderde kantorengebied dat tegen de grootste studentencampus van Nederland aanligt, zou zonder geluidscontour ideaal zijn voor woningbouw. Op ‘t Veld: “Je zou hier een transformatie zoals in Diemen met Holland Park voor kunnen stellen. Ook daar is een combinatie gemaakt van studentencampus en stedelijk wonen. Kronenburg is een prachtige locatie, het ligt tegen Amsterdam aan.”
Kantorenloods Tom Bleker benadrukt dat Amstelveen steevast als een van de meest gewilde woongemeenten van Nederland wordt beoordeeld. “Mensen wonen hier graag. Maar uitbreidingsmogelijkheden zijn er nauwelijks.”
De ontwikkeling van de Amsterdamse Zuidas, de crisis en andere manieren van werken hebben hun sporen in het kantorenlandschap van Amstelveen nagelaten. “Wij zien een trek van kantoren naar Amsterdam of in de nabijheid van Amsterdam en daardoor hebben wij ook meer met leegstand te maken gekregen.”
De populariteit van Amstelveen als woonomgeving biedt kansen voor transformatie. In Amstelveen worden zo’n tien grote transformatieprojecten voorbereid, zegt Bleker. “Het gaat dan vooral om sloop-nieuwbouw waardoor een hoger aantal woningen van hogere kwaliteit kan worden gerealiseerd dan als we transformeren in bestaande gebouwen. Wij verwachten het middeldure huursegment vooral voor nieuwbouw in de komende jaren flink uit te kunnen breiden.”
Momenteel wordt onderzocht of transformatie haalbaar is van het immense oude KPMG-kantoor, het pand dat het symbool is geworden van leegstand – en de perversiteit - van de kantorenmarkt. In een deel van het gebouw trekt Atos Origin, het overige deel zou een woon- of hotelbestemming kunnen krijgen.