De visie van de regeringspartijen op de sociale huursector sluit aan bij de nieuwe Woningwet. Aan de 'kerntaken' van de corporaties wordt niet gesleuteld en evenmin staat het huidige systeem van de matige huurverhogingen (min of meer inflatievolgende huursom, inkomensafhankelijke extra's en  passend toewijzen) ter discussie. Corporaties krijgen iets meer ruimte te om middeldure huurwoningen te bouwen. 

De verhuurderheffing blijft in zijn huidige omvang en systematiek bestaan. Aan het wereldvreemde voornemen van de VVD om de heffing nog eens te verdubbelen zullen de onderhandelaars weinig woorden hebben vuil gemaakt. Maar een verlaging zit er dus ook niet in, om over afschaffing maar te zwijgen. En zelfs de 100 miljoen aftrek voor verduurzamingsmaatregelen ligt pas vanaf 2022 in het verschiet: de investeringsaftrek loopt op met 25 miljoen euro per jaar. 

Samenvattend: er staan geen ingrijpende wijzigingen in de sociale huursector op de rol.

 

Het kabinet gaat wel de systematiek van de huurtoeslag wijzigen. In het nieuwe plan wordt de toeslag geleidelijk minder naar gelang het inkomen hoger is. Op dit moment zijn er twee harde inkomensgrenzen, waarboven het recht op toeslag met een klap verdwijnt. Dat is bij een alleenwonende die meer dan 22.200 euro bruto per jaar en bij huishoudens van meerdere personen boven een gezamenlijk inkomen van zo'n 30.150 euro per jaar. Daardoor kan een kleine salarisverhoging zeer negatieve inkomenseffecten hebben. Het leidt er onder andere toe dat huurders liever minder gaan werken om aan een 'armoedeval' te ontsnappen. Iedereen wil daar wel van af, dus de nieuwe systematiek wordt breed ondersteund. 

Maar het systeem gaat niet voor alle huurders gunstig uitpakken. De afbouw van de hoogte van de toeslag begint niet bij de huidige inkomensgrenzen maar al eerder. Dus hoe dichter een huishouden het grensinkomen van de regeling nadert, hoe lager de toeslag. Overigens wil de nieuwe coalitie wel het grensinkomen verhogen. Details ontbreken nog. 

En er is meer. De regeringspartijen willen gelijktijdig de jaarlijkse stijging van de huurtoeslag niet meer koppelen aan de koopkracht- maar aan de huurprijsontwikkeling. Hadden ze dat de afgelopen vier jaar maar gedaan, zullen huurders verzuchten. Toen stegen de huren vele procenten per jaar, terwijl de inflatie uitermate laag was. De wijziging lijkt alleszins logisch, maar gaat huurders volgens de Woonbond toch geld kosten. De bond wijst er op dat de 'basishuur' van huurtoeslagontvanger straks sneller stijgt dan in het verleden. De basishuur is het deel van de huur dat huurders met recht op huurtoeslag zelf betalen. De Woonbond: "De hoogte van de basishuur is afhankelijk van het inkomen. De basishuur gaat elk jaar iets omhoog. Nu stijgt de basishuur elk jaar óf met de gemiddelde huurverhoging óf met het percentage waarmee de bijstandsuitkeringen worden verhoogd. Het laagste van deze twee percentages gold, waardoor de stijging van de basishuur werd beperkt. Het Kabinet Rutte III wil dat de basishuur elk jaar meestijgt met de gemiddelde huurverhoging. Hierdoor stijgt de basishuur dus harder.

Meer huurders hebben dus recht op huurtoeslag. En dus moeten meer huurders conform de passendheidstoets een woning krijgen. Dit beperkt de verdienmogelijkheden van corporaties dus enigszins.  

Ergens moeten deze maatregelen huurders geld kosten, want het kabinet verwacht 138 miljoen euro te bezuinigen op de eerder ingecalculeerde uitgaven aan huurtoeslag. "Dat komt uiteindelijk neer op jaarlijks 92 euro per huurtoeslagontvanger," aldus De Woonbond. 

 

Het kabinet wil doorgaan met het beleid van extramuralisering. Ook mensen met een psychische stoornis moeten zoveel mogelijk wonen en meedoen in de normale samenleving. Gemeenten en woningcorporaties moeten zorgen voor voldoende en passende woonruimte, "met bijzondere aandacht voor kleinschalige en innovatieve wooninitiatieven en doorstroom".

Aedes, de koepel van woningcorporaties, is ten slotte zeer verontrust over de aangekondigde beperking van de renteaftrek van de winst van bedrijven. De regeringspartijen willen deze renteaftrek beperken om de gederfde inkomsten vanwege het verlagen van de vennootschapsbelasting van 25 naar 21 procent te compenseren. Maar dat blijkt juist woningcorporaties - die veel leningen hebben en weinig winst maken - jaarlijks 300 tot 400 miljoen euro extra aan vennootschapsbelasting te gaan kosten. Aedes hoopt nog dat de opstellers van het regeerakkoord dit effect niet hebben voorzien en roept het kabinet op om huurders niet te laten betalen voor een beter vestigingsklimaat voor grote bedrijven.

Het kabinet is voor uitbreiding van de middeldure huursector. Daartoe moeten ook de mogelijkheden om sociale huurwoningen te verkopen "ten volle worden benut". Het kabinet wil corporaties omgekeerd meer ruimte geven om middeldure huurwoningen te bouwen in gebieden waar de markt het laat afweten. De zogeheten 'markttoets' wordt vereenvoudigd. Minister Stef Blok had ook dit deel van de vrije huursector met allerlei belemmeringen bijna afgeschermd voor corporaties. Zo zijn corporaties ook verplicht een rendement van 5,5 procent te halen op elke vrije sector woning. De vraag is of het nieuwe kabinet aan deze en andere belemmeringen wil morrelen.

Een stimuleringsprogramma om de woningproductie aan te jagen ontbreekt. Het kabinet wil vooral belemmeringen wegnemen en afspraken maken met "medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders". Het nieuwe kabinet zet in op uitbreiding van het middensegment, zowel huur als koop. Maar hoe blijft vooralsnog uitermate vaag. Het akkoord spreekt over afspraken maken met gemeenten, woningcorporaties en andere stakeholders, het ‘wegnemen van belemmeringen’, ‘regionaal maatwerk’ en ‘instrumenten en vrijheidsgraden’ die de nieuwe Omgevingswet aanreikt. Maar wat betekent dat. En gaat het kabinet ook zelf nog actie nemen om de woningschaarste aan te pakken?

Meest verrassende onderdeel van de woonparagraaf is dat Rutte III de hypotheekrenteaftrek verder gaat beperken. En nu niet meer met een fluwelen handschoen voor degenen die al een hypotheek hebben. Vanaf 2020 wordt de aftrek vier jaar lang met drie procentpunt per jaar teruggebracht. En voor iedereen wordt het aftrektarief 37 procent. Een VVD- of CDA-politicus die dat voorheen zou hebben voorgesteld zou direct door een zijdeur worden afgevoerd, maar deze ploeg lijkt er mee weg te komen. Daarvoor zijn ook sterke argumenten: huiseigenaren worden meer dan voldoende gecompenseerd doordat de inkomstenbelasting flink omlaag gaat. Bovendien wordt de bijtelling van het eigenwoningforfait lager. Afgezien daarvan is de rente natuurlijk uitermate laag. Dus dit is hét moment om het te doen. 
Over het eigenwoningforfait gesproken: de vrijstelling daarvan voor huizenbezitters die hun hele hypotheek hebben afgelost gaat geleidelijk verdwijnen. Na flink gepruttel in met name de VVD-achterban wordt daar geen 20 maar 30 jaar voor genomen.

De ambities op het terrein van verduurzaming mogen er zijn. De doelstellingen van het Parijse klimaatakkoord worden nogmaals onderschreven. Aan het eind van deze regeerperiode worden er geen nieuwe woningen meer aangesloten op aardgas. De bestaande woningvoorraad moet stapsgewijs aardgasvrij worden gemaakt. Doelstelling in het regeerakkoord is om in 2021 per jaar 30.000 tot 50.000 bestaande woningen gasvrij te maken. En in 2050 moet de hele voorraad van 6 miljoen woningen duurzaam zijn.

Op korte termijn komt er geld voor isolatie. Op de lange termijn komt er geld voor onder meer warmtepompen en zonneboilers.

Maar zoals gezegd krijgen de corporaties maar een 'fooi' - aldus AFWC-directeur Egbert de Vries - van 100 miljoen euro vanaf 2022 om hun ruim 2 miljoen woningen te verduurzamen. Daar kun je in de woorden van Aedes-voorzitter Max Norder hoogstens een paar spaarlampen per woning voor aanschaffen. Het dus voor corporaties en wethouders moeilijke afwegingen: vooral sturen op het aanzwengelen van de bouwproductie óf op het sneller verduurzamen van woningen.    

 

Een opvallend besluit is dat de huidige salderingsregeling voor zonnestroom al vanaf 2020 wordt vervangen door een ander type terugleververgoeding, terwijl de huidige minister Henk Kamp deze regeling in juli nog had verlengd tot 2023. De financiële implicaties voor zonnecelbezitters zijn nog onduidelijk omdat details ontbreken. De regeringspartijen geven als motivatie dat ze verwachten dat de kosten van zonnestroom blijven dalen waardoor "met dezelfde middelen meer duurzaamheidswinst geboekt kan worden". 

Overigens wordt gebruik van aardgas minder aantrekkelijk gemaakt: de energiebelasting voor aardgas stijgt met 3 cent per kubieke meter terwijl die voor elektriciteit wordt verlaagd met 0,72 cent per Kwh.