Een goed bericht leek het afgelopen zomer. De huizenprijzen in Amsterdam stegen weer in het tweede kwartaal en ook het aantal woningverkopen nam toe. Is de bodem bereikt en gaat het vanaf nu weer omhoog? Hoe kijken makelaars naar de markt? Pieter Joep van den Brink ziet lichtpuntjes, Almar Bakker is somber.

Pieter Joep van den Brink is opgetogen. Het herstel in aantal woningtransacties handhaaft zich in het derde kwartaal. Dat is eind augustus al duidelijk, ofschoon de officiële cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) pas half september worden ‘getrokken’ en rond 10 oktober worden gepubliceerd. Speciaal voor NUL20 heeft de voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) statistici al eerder naar de cijfers laten kijken.

Ontwikkeling op de Amsterdamse woningmarkt sinds 1997

Na de topjaren rond 2000 is in 2002-03 een prijsdip te zien als gevolg van '11 september' en het uiteenspatten van de internetbubble (zie kader voor uitleg over woningprijzen en prijsstijgingen en -dalingen). Het aantal transacties is in de periode 1997-2007 meer dan verdubbeld tot bijna tienduizend per jaar. Het aantal woningen in voorraad wordt sinds 2003 bijgehouden. In het topjaar 2007 werd vrijwel de hele voorraad in één kwartaal verkocht; in 2009 kost dat bijna een jaar. Bron: NVM Een grotere versie van deze grafiek.

De verkopen tot eind augustus duiden er volgens Van den Brink op dat dit jaar het totale aantal van 6500 transacties wordt gehaald. “En van mijn statisticus mag ik erbij zeggen dat we de zevenduizend gaan aantikken, als het vierde kwartaal loopt als het derde.”
Daarbij gaat het vooral om woningen tot 350.000 euro; het aandeel daarvan is gestegen tot tegen de tachtig procent van alle transacties. Eerder was dat zo’n zeventig procent. Kennelijk heeft de verhoging van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) per 1 juli van 265.000 naar 350.000 euro effect gesorteerd.
Door het grotere aandeel goedkopere woningen kan het zijn dat de mediane prijs (zie kader) in het derde kwartaal nog enkele procenten daalt. Maar een voor makelaars gunstig teken is dat de prijs per vierkante meter één à anderhalve procent zal stijgen. Het is nog afwachten wat andere economische factoren als de beurs en het consumentenvertrouwen doen, zegt Van den Brink. “Maar duidelijk is dat de verkoop in het segment tot drieënhalve ton gewoon doorloopt. Daarboven is het voorlopig nog een ander verhaal.”
De MVA-voorzitter had er overigens al eerder alle vertrouwen in dat de 1800 transacties uit het tweede kwartaal ook in de periode juli-september zouden worden gehaald. Sinds oktober 2008 adviseren hij en andere MVA-makelaars doorstromende kopers eerst hun huis te verkopen en vervolgens pas de koopmarkt op te gaan. “En de verkopers van nu, zijn vaak de kopers van morgen. Ze moeten hun huis uit en zoeken snel iets anders.” Daarnaast hebben starters het nu makkelijker. Ze hebben geen zorgen over de verkoop van een huis en hebben nu ruim de tijd om iets van hun gading te vinden. En ze kunnen afpingelen in plaats dat ze over elkaar heen moeten bieden.

Betere balans

Tegenover de vaak alarmerende berichtgeving zet Van den Brink de ontwikkelingen in de Amsterdamse huizenmarkt graag in perspectief. Eigenlijk is de markt nu veel meer in balans dan afgelopen jaren, zegt hij aan de hand van een overzicht van woningverkopen sinds eind jaren negentig.
In het topjaar 2007 verkochten de makelaars in de regio Amsterdam zo’n 2400 woningen per kwartaal, terwijl de voorraad te koop staande woningen zo’n 2600 bedroeg. “Toen verkochten we in één kwartaal onze hele voorraad. Dat uitte zich in een flinke waardestijging van veertien procent en het leidde vooral tot een korte looptijd van dertig dagen. Dat zijn snelheden, daar word je helemaal eng van. Dat was een ongezonde situatie. Nu valt het nog mee; we zitten nu pas op vijftig dagen.”
In het tweede kwartaal van 2009 werden 1768 woningen verkocht; 19 procent meer dan in het eerste kwartaal, maar altijd nog 28 procent minder dan in dezelfde periode vorig jaar. Middenin het  tweede kwartaal stond een woningvoorraad van bijna zesduizend stuks te koop. “Als we dit jaar zesenhalf- tot zevenduizend woningen verkopen, is dat vergeleken met de bijna tienduizend van 2007 gewoon een aderlating. Maar het is wel in balans met de voorraad. Die verkopen we nu in een heel jaar.”
Ook een vergelijking met de rest van Nederland laat zien dat de Amsterdamse markt relatief goed af is, zegt Van den Brink. “In Nederland als geheel is de markt niet meer in balans. Vorig jaar waren er 127.000 transacties en in 2009 worden er misschien 100.000 woningen verkocht. Maar dan heb je wel een aanbod van zo’n 140.000 woningen.”
“En als we naar de prijzen in Amsterdam kijken, dan lijkt iedereen vergeten dat we ook jaren van ongezonde stijgingen achter de rug hebben, met als uitschieters 21 en 23 procent in 1998 en 1999. Voor het overgrote deel van de Amsterdamse woningbezitters is sprake van minder winst, en niet van verlies. Al zijn er nu natuurlijk ook schrijnende gevallen; mensen die hoog hebben ingekocht, met dubbele hypotheken die hun huis moeten verkopen wegens echtscheiding of ontslag. Maar bij executieveilingen gaat het nog steeds om een miniem deel van de markt.”

Zegeningen tellen

“We zijn qua prijs teruggeworpen naar 2007 en wat betreft aantal verkochte woningen naar 2000-2001. En toen hoorde je geen enkele makelaar klagen. Wel werden er toen meer dure woningen verkocht, die handel ligt nu helemaal stil.”
Er zijn ook nog geen makelaarskantoren failliet gegaan, stelt Van den Brink. Wel zijn er ontslagrondes geweest, waardoor er nu ‘zwevende’ makelaars zijn. Die gaan zelfstandig door of ze gaan wat anders doen. “Je ziet dat de internetmakelaars en de snelle jongens van eenbeetjehulp.nl het niet redden in deze markt. Als je als verkoper dertig bezichtigingen krijgt, kun je daar niet iedere keer een vrije dag voor nemen. Verder hebben grote kantoren, met hoge overheadkosten, het moeilijk. Niet voor niets heeft Boer Hartog Hooft zijn woningmakelaardij overgedaan aan Hypodomus, waarbij maar de helft van de veertien medewerkers meeging. De wat ik noem ‘papa-en-mammakantoren’ zoals wij zelf, de kleine familiebedrijfjes met een gevestigde naam en een vaste klantenkring in de stad, kunnen zich wel redelijk handhaven.”
Maar het is nu hard werken voor de makelaar. Niet alleen de spoeling is dunner geworden, ook de verkoop kost veel meer tijd, met woningen die soms dertig, veertig keer worden bezocht. En bij een deal is de kans op ontbinding groot als gevolg van strengere eisen van banken. In Van den Brinks praktijk werd tot de zomer in zo’n twintig procent van de gevallen een beroep gedaan op de ontbindingsclausule.
“Duidelijk is wel dat we onze zegeningen mogen tellen, en dat we in Amsterdam worden gered door het lage eigen-woningbezit.” Doordat er maar weinig koopwoningen zijn, blijft de druk op de woningmarkt hier hoog. Toch blijft Van den Brink pleiten voor meer nieuwbouw en ruimere splitsingsquota; dat zorgt uiteindelijk voor een evenwichtiger woningmarkt en komt de waardeontwikkeling in veel buurten op de lange duur ten goede.

Bijna beangstigend

Almar Bakker van makelaarskantoor Gerard W. Bakker is een stuk minder relativerend over de Amsterdamse woningmarkt. Waar Van den Brink spreekt over een beter evenwicht, maakt Bakker zich grote zorgen over de groei van de voorraad te koop staande woningen, die volgens hem zeker tot prijsdalingen zal leiden. “Aan de hand van deze cijfers kan ik zeggen dat de kans dat de prijzen gaan dalen groter is dan dat ze gelijk blijven of stijgen. Voorzichtiger kan ik het niet zeggen. Het aanbod is in de gemeente Amsterdam met 66 procent gestegen ten opzichte van vorig jaar. Het is bijna beangstigend als je door sommige straten rijdt en het aanbod ziet. En je weet dat maar de helft van de verkopers een bord ophangt.”
Bakker vindt een vergelijking met vijf jaar of langer geleden ongepast. Het was een heel andere woningmarkt in Amsterdam, met veel minder eigenwoningbezit en daardoor minder transacties. “Het is appels met peren vergelijken.” Ook de gevolgen voor de makelaarswereld zijn volgens Bakker ingrijpender dan Van den Brink voorstelt. Er zijn nu meer makelaars dan vijf jaar geleden en de courtages zijn lager. Er zijn wel degelijk makelaarskantoren die het niet redden, zegt Bakker zonder namen te willen noemen.
Gerard W. Bakker stelt voor zijn adviespraktijk elk kwartaal een overzicht samen van ontwikkelingen binnen Amsterdamse stadsdelen. Volgens Van den Brink geven de kwartaalcijfers per stadsdeel geen betrouwbaar beeld door het beperkte aantal waarnemingen. Maar Almar Bakker meent er wel degelijk trends in te kunnen signaleren. “Wij zagen de crisis eigenlijk al in het eerste kwartaal van 2008 aankomen. Toen zag je in de Watergraafsmeer, de Rivierenbuurt en Buitenveldert een prijsdaling van vijftien procent. Dat is een soort vrije val. De hoogste prijsklassen zijn wat conjunctuurgevoeliger en de grootste stijgers dalen het eerst en het hardst. Toen dachten we al dat het stokte na de prijsstijgingen van 2007.” In een stadsdeel als Zuideramstel, waar de Rivierenbuurt en Buitenveldert onder vallen, deed zich in het tweede kwartaal van 2009 juist weer een explosieve prijsstijging voor. Bakker beschouwt die als een correctie op de eerdere neergang.

Verschillen

De uitgesplitste cijfers laten volgens Bakker grote verschillen zien in dynamiek in de stad en in de regio. Opvallend is dat in de NVM-cijfers over de regio in het tweede kwartaal wordt gesproken over een gemiddelde waardestijging van 4,2 procent, terwijl die toename voor Amsterdam alleen 8,4 procent bedraagt - overigens ook weer een correctie op eerdere dalingen, zo stelt Bakker. Het verschil laat zich verklaren door wat Bakker noemt de ‘timide markt’ in de randgemeenten. Die zijn veel minder gewild, waardoor er zich al langere tijd veel kleinere prijsfluctuaties voordoen. “Met 1 of een paar procent heb je het wel gehad.”
Opvallend zijn ook de verschillen binnen de stad. Tegenover conjunctuurgevoelige wijken als de Watergraafsmeer, Oud-Zuid of de Rivierenbuurt staan stadsdelen als Bos en Lommer en De Baarsjes. Ooit werden ze aangemerkt als (potentiële) nieuwe hotspots, maar de hectiek is er de afgelopen drie kwartalen verdwenen. Bakker: “Die stadsdelen hebben de grootste fluctuaties wel achter de rug.” De markt kabbelt er rustig voort bij relatief geringe prijsschommelingen (De Baarsje 4e kwartaal 2008: -1%, 1e kw. -4,2%, 2e kw -2,9 procent, Bos en Lommer respectievelijk: -1,4%, -3,3% en 1,6).
 

zie ook:

• Corporatiewoningen: misschien nog wat scherper prijzen
• Huizenprijzen: zo zit het
• Minder executieverkopen