Onenigheid met Belastingdienst over erfpachtkwesties is opgelost
Koopgarant nu ook in Amsterdam
| In de afgelopen jaren zijn verschillende contractvormen ontstaan voor de verkoop van woningen onder voorwaarden. Van alle producten zoals Sociale Koop, Koop Goedkoop, de 75-procentregeling of Slimmer Kopen is Koopgarant de grootste en meest gebruikte. Corporaties die het willen toepassen en door VROM zijn goedgekeurd, kunnen tegen betaling van een eenmalig instapbedrag aan adviesbureau OpMaat (ongeveer 15.000 euro) licentiehouder worden. Jaarlijks betalen de verkopers vervolgens voor het gebruik van het model en (persoonlijke) ondersteuning bij de introductie een variabel abonnementsbedrag. Bij Koopgarant mag de corporatie zelf bepalen welke korting wordt gegeven. Dit percentage geeft ook het eigendomsaandeel van de organisatie aan. Bij bestaande woningen is dit tweemaal het verleende kortingspercentage; tien procent korting maakt de corporatie dus voor twintig procent eigenaar. Bij nieuwbouwwoningen is het anderhalf maal het gegeven voordeel. Om de hypotheekrenteaftrek van de koper niet in gevaar te brengen, is de korting wel begrensd tot 25 procent bij bestaande woningen en 33 procent bij een nieuwbouwhuis. In ruil voor de korting is de koper verplicht om de woning bij vertrek weer aan de corporatie terug te verkopen. Een onafhankelijke taxateur bepaalt dan, net als bij de aankoop, de actuele marktwaarde. De winst of het verlies wordt vervolgens naar rato van het eigendom tussen koper en corporatie verdeeld. Voor de terugkoop van de woning en het opvangen van mogelijke verliezen reserveren veel corporaties wel een bedrag op hun balans. Al zijn ze dat niet verplicht. |
Een betaalbare koopwoning die voor langere tijd beschikbaar blijft voor mensen met een middeninkomen. Dat is het idee achter ‘verkoop onder voorwaarden’ dat vroeger verkoop met ‘maatschappelijk gebonden eigendom’ (MGE) werd genoemd. Kopers krijgen een flinke korting op de actuele verkoopprijs, maar moeten het huis bij vertrek weer aan de verkoper aanbieden. Koopgarant is de meest gebruikte constructie op dit gebied. Meer dan een derde van alle Nederlandse corporaties werkt ermee en is licentiehouder van de gelijknamige stichting. Zij mogen voormalige huurders tot 25 procent korting op de prijs van bestaande woningen geven. Bij vertrek worden eventuele winsten én verliezen naar rato van het eigendom tussen beide partijen verdeeld.
In Amsterdam wordt nog niet gewerkt met Koopgarant of andere varianten van ‘verkoop onder voorwaarden’. De corporaties zagen daar tot enkele jaren geleden geen brood in. Toen liep de verkoop van sociale huurwoningen nog prima. Bovendien kon iedere euro die werd verdiend, goed worden gebruikt om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Maar de tijden zijn veranderd. Sinds 2007 daalt het aantal verkochte corporatiewoningen gestaag, met een schamele 1200 stuks in het afgelopen jaar als voorlopig dieptepunt. Koopgarant kan in zo’n situatie de verkopen een zetje geven.
Onenigheid met Belastingdienst
In de afgelopen jaren probeerden de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) en het bedrijf OpMaat, dat Koopgarant heeft bedacht, dan ook met de Belastingdienst tot overeenstemming te komen over de introductie van het verkoopmodel in Amsterdam. Hoewel kopers in de hoofdstad door het gedeeld woningeigendom met ondererfpacht te maken krijgen, wilden de initiatiefnemers dat het recht op hypotheekrenteaftrek bleef bestaan. Anders was de constructie een stuk minder interessant voor kopers. Na lange onderhandelingen hebben de partijen elkaar nu te hebben gevonden. Vanaf 1 januari 2010 wordt de Koopgarant-regeling van kracht.
AFWC-directeur Hans van Harten is opgetogen: ”Koopgarant is een belangrijke aanvulling op de gewone verkoop van sociale huurwoningen. Een koophuis kan hiermee ook bereikbaar worden voor Amsterdammers met een jaarinkomen van rond 30.000 euro. Door de verplichte terugkoop blijven de woningen bovendien behouden voor de corporatiesector. We kunnen daardoor zonder veel problemen ook in gebieden met een hoge marktdruk huizen gaan verkopen. Dat is goed nieuws.”
“Koopgarant maakt dat de kapper of de leraar in Amsterdam niet tussen de wal en het schip hoeft te vallen”, aldus wethouder Freek Ossel. “Wij willen dat deze inkomens ook een woning kunnen kopen in Amsterdam. Koopgarant kan ook helpen om de doorstroom op de gespannen Amsterdamse woningmarkt te bevorderen. Daarnaast is het gewoon goed voor de stad.”
Vijvers met honderden woningen
Ymere en de Alliantie staan in de startblokken om in Amsterdam met Koopgarant aan de slag te gaan. Zij bieden in 2011 duizend Koopgarantwoningen aan. Beide corporaties zijn al licentiehouder van het verkoopmodel en hebben in de regio goede ervaringen opgedaan. Ymere heeft voor de hoofdstad inmiddels al een Koopgarant-vijver van zevenhonderd woningen samengesteld. Met een gemiddelde mutatie van vijf tot zes procent zullen hieruit volgens portefeuillemanager sociale huur Arnoud Schüller waarschijnlijk jaarlijks zo’n 35 woningen worden verkocht. De Alliantie heeft ook enkele honderden woningen gelabeld voor verkoop via Koopgarant. “We willen hiermee vooral de wat grotere woningen verkopen aan middengroepen. Die zijn belangrijk voor de stad, maar hebben nu te weinig mogelijkheden om hier iets te kopen”, aldus manager onroerend goed Marc Broere. Om dezelfde reden gaat de corporatie op IJburg en in Nieuw-West Koopgarant ook inzetten bij nieuwbouwprojecten. Het lagere verkooprendement neemt ze daarbij op de koop toe.
Tot nu toe biedt Ymere in de regio rond Amsterdam ongeveer dertig procent van zijn woningen aan via Koopgarant. Bij de vestigingen van de Alliantie in Flevoland, Amersfoort en de Gooi- en Vechtstreek was dat vorig jaar met gemiddeld veertig procent nog iets hoger. Vooral in Almere slaat de verkoop onder voorwaarden goed aan. “Daar is sprake van een echte startersmarkt die zich goed leent voor het creëren van een nieuw segment tussen koop en huur”, aldus directeur Maarten Pel van de Alliantie Flevoland. De corporatie gebruikte Koopgarant het afgelopen jaar ook regelmatig om de verkoop van nieuwbouwwoningen aan te jagen. Zo was bij bijna tweederde van alle nieuwe koopwoningen van de Alliantie sprake van het verkoopmodel. “Veel projecten dreigden stil te vallen, omdat we door de crisis de voorverkooppercentages niet meer haalden. Met Koopgarant konden we de projecten alsnog realiseren. Al was dat financieel gezien wel een aderlating.”
| Eind november krijgt Pascalle Hoorn (24) de sleutel van haar eerste koopwoning in Almere-Stad. Ze woont al sinds haar derde in Flevoland en is blij dat ze via Koopgarant van de Alliantie een ruime driekamerwoning in maisonette-vorm kon krijgen. “Eerst ging ik voor een koopsubsidie, maar die pot was al snel leeg. Toen bleek Koopgarant ook een goede optie.” Voor een gewone koopwoning had ze financieel tot haar limiet moeten gaan. “Dat gaat mij te ver. Ik wil leuke dingen blijven doen.” In nieuwbouw was ze ook niet geïnteresseerd. “Die staat vooral in Almere Poort. Ik wilde dichtbij het centrum wonen.” Bij de Alliantie kreeg ze uiteindelijk een korting van 25 procent op de actuele marktwaarde van 137.000 euro en betaalde daardoor 34.000 euro minder voor haar woning. Als ze ooit weer vertrekt, moet ze de eventuele winst wel met de corporatie delen. Maar dat vindt ze niet erg. “Als je dat van tevoren weet, hou je daar rekening mee.” |
Voor beide corporaties zit de aantrekkelijkheid van Koopgarant vooral in een snellere verkoop van hun woningen. “Dankzij de terugkoopgarantie en het delen van de risico’s biedt het zekerheid in een onzekere markt”, merkt Pel van de Alliantie Flevoland op. Voor Ymere, dat net als de Alliantie al vóór de huidige crisis op de woningmarkt met Koopgarant begon, is het verkoopmodel ook een manier om grip te kunnen houden op de eigen woningen. “Voor sommige huizen, zoals een schaars vijfkamerappartement of een appartement dat onderdeel is van een waardevol stedenbouwkundig ensemble, wil je over twintig jaar opnieuw een afweging kunnen maken”, aldus Schüller. Door de korting levert de verkoop van een woning die onder voorwaarden is verkocht, wel minder op dan een normaal appartement. “Maar het is altijd nog meer dan dat je hem als huurwoning blijft doorexploiteren.” Pel sluit zich daar bij aan.
Kritiek op ‘prijsdumping’
Buiten de corporatiewereld is er wel kritiek op het grootschalig toepassen van verkoop onder voorwaarden. Zo beschuldigde onlangs de voorzitter van de landelijke makelaarsvereniging NVM, Ger Hukker, de Alliantie ervan de woningprijzen in Flevoland onder druk te zetten. Particuliere eigenaren die in dezelfde straat hun woning te koop zetten, zouden worden gedwongen om mee te gaan in de prijsdaling. Pel wijst de beschuldiging van de hand. “Met Koopgarant bedienen we de onderkant van de koopmarkt. Het gaat om mensen die vaak niet meer dan 26.000 euro op jaarbasis verdienen en zonder dit model geen eigen woning hadden kunnen kopen. We concurreren dus niet met particuliere verkopers, maar voegen een segment aan de markt toe.” Het blijft wel een probleem dat het Kadaster alleen de gerealiseerde verkoopprijs van Koopgarant-woningen registreert en geen melding maakt van de korting die kopers vanwege het gedeeld eigendom krijgen. OpMaat wil dat graag veranderen en is daarover in gesprek met de organisatie. Het is onduidelijk of het Kadaster aan de wensen van de organisatie tegemoet wil komen. Het zou wel de angel uit het debat halen.
Hukker waarschuwde de corporaties ook voor het nemen van te grote risico’s met Koopgarant, omdat ze eenmaal verkochte woningen later weer terug moeten nemen. Als de waarde van de huizen te veel daalt, kunnen de huisvesters financieel wel eens in de problemen komen. Ymere bestrijdt de visie dat er met Koopgarant onverantwoorde risico’s worden genomen. “Bij ons blijft dat binnen acceptabele marges. Op de schaal waarmee wij Koopgarant inzetten, hoeven we ook maar weinig geld apart te zetten om de woningen terug te kopen”, aldus Schüller. Pel is het daarmee eens. “Bij een Koopgarantkorting van twintig procent delen we voor hooguit veertig procent mee in het risico van een eventuele waardedaling. Op een woning van 200.000 euro die tien procent in waarde daalt, praat je dan over een mogelijk verlies van 8.000 euro. Dat valt erg mee. Sterker nog, voor een risico van vier procent zou in deze tijd elke vastgoedeigenaar tekenen.”
Eigen verkoopvarianten
De ambities van Ymere en de Alliantie met Koopgarant zijn duidelijk, maar hoe kijken de andere Amsterdamse corporaties aan tegen de mogelijke komst van dit verkoopmodel? Michel Slager van Stadgenoot laat weten dat de corporatie waarschijnlijk nog deze maand beslist of ze een Koopgarant-licentie gaat aanvragen. Eigen Haard heeft die knoop al doorgehakt. Oorspronkelijk wilde de corporatie verder met haar eigen verkoopvariant - de Geerlingsconstructie -, maar volgens directeur nieuwe markten Twan Zeegers is net gekozen voor aansluiting bij Koopgarant. Woongroep Holland, waarmee de corporatie waarschijnlijk per 1 januari gaat fuseren, heeft al een licentie, wat de keuze ongetwijfeld gemakkelijker heeft gemaakt.
Rochdale kiest juist voor de introductie van een eigen verkoopmodel: Koopbrug. Volgens manager verkoop Sylvia Reinders heeft de corporatie als proef daarmee de afgelopen twee jaar goede ervaringen opgedaan bij een nieuwbouwproject op Steigereiland-Noord. Kopers werden voor tachtig procent eigenaar van hun appartement en moeten bij vertrek hun woning eerst aan Rochdale aanbieden. De corporatie is daarbij niet verplicht om het huis terug te kopen. “We blijven de ontwikkelingen rond Koopgarant volgen, maar richten ons nu eerst op onze eigen variant.” Begin 2011 wordt de Koopbrug waarschijnlijk officieel op de markt gebracht.
Ook De Key gaat gewoon door met haar eigen model van gedeeld eigendom. “De regeling is een succes, dus we zien geen reden om ermee te stoppen”, laat woordvoerster Caroline Kortenbout weten. In de afgelopen zeven jaar maakte zo’n twintig procent van de kopers - negentig huishoudens - gebruik van de regeling. Kopers worden dankzij een korting voor 75 procent eigenaar van de woning, maar hoeven deze bij vertrek niet aan de corporatie terug te verkopen. Het gedeeld eigendom geldt dus alleen voor de eerste koper, waardoor er geen sprake is van maatschappelijk gebonden eigendom voor langere tijd.
Koopgarant dominant
Potentiële kopers in Amsterdam lijken daarmee over niet al te lange tijd verleid te gaan worden met drie verschillende modellen voor verkoop onder voorwaarden. Is dat niet verwarrend? “Als je naar de bank gaat, kun je ook uit 36 verschillende hypotheekproducten kiezen”, aldus Federatie-directeur Van Harten. “Het zijn toch allemaal variaties op hetzelfde thema.” Hoewel hij de ontwikkelingen afwacht, denkt hij wel dat Koopgarant uiteindelijk in de hoofdstad net als elders het dominante verkoopmodel wordt. “Het wordt in en buiten de corporatiewereld gesteund door allerlei organisaties en is tot in de puntjes uitgewerkt. Het heeft bewezen dat het werkt.”
Zie ook:
Amsterdamse Belastingdienst blokkeert sociale-koopconstructie (NUL20, november 2009)
Amsterdamse corporaties zien weinig in Hilversums experiment met Sociale Koop (NUL20, november 2007)
De derde weg? (NUL20, november 2002)