De woninghuren waren in juli 2024 gemiddeld 5,4 procent hoger dan een jaar eerder. Dit meldt het CBS. Dit is de grootste huurstijging sinds 1993, toen de huren met hetzelfde percentage stegen. In 2023 stegen de huren met gemiddeld 2,0 procent en de corporatiehuren nauwelijks. Waar komt dat enorme verschil vandaan?
De huurverhoging is in vele jaren niet zo hoog geweest. De huren van gereguleerde (=sociale) huurwoningen stegen bij de woningcorporaties met gemiddeld 5,6 procent en bij overige verhuurders van gereguleerde woningen met 5,7 procent. Vrijesectorwoningen stegen met 5,0 procent minder hard in huurprijs dan sociale huurwoningen, maar ook meer dan in 2023 (4,5%). Amsterdam kende de minst grote huurstijging van de vier grote gemeenten met 5,2 procent, waarvan 1,1 procent het effect is van bewonerswissel.
Om grote huurstijgingen in de sociale huursector te voorkomen is bij de Nationale Prestatieafspraken in 2022 afgesproken de toegestane verhoging niet meer te koppelen aan de inflatie maar aan de loonontwikkeling. Deze wetswijziging blijkt inmiddels geen garantie meer voor gematigde huurstijgingen, want in 2023 stegen de lonen sneller dan de - nog altijd stevige - inflatie. In de vrije huursector is de maximale verhoging gebaseerd op de laagste van twee ontwikkelingen: inflatie (cpi) of gemiddelde loonstijging. De Woonbond heeft nu spijt van de eerder gemaakte afspraak en wil dezelfde systematiek ook voor sociale huren.
Bij sociale huurwoningen mochten de huren in 2024 maximaal met 5,8 procent stijgen en huren van vrijesectorwoningen met 5,5 procent. Ongeveer tweederde van de huurwoningen is in bezit van sociale verhuurders, oftewel woningcorporaties en een enkele andere nonprofit-instelling. De gereguleerde huren stegen bij deze verhuurders gemiddeld met 5,6 procent, terwijl de verhoging een jaar eerder met 0,1 procent juist erg laag uitpakte. Dat kwam omdat veel huurders met een laag inkomen profiteerden van een eenmalige huurverlaging naar maximaal 575 euro. Bijna 600.000 huishoudens kregen daardoor een huurverlaging van gemiddeld bijna 60 euro per maand, aldus Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties.
Opwaarts effect bewonerswisselingen
Als een woning overgaat naar een nieuwe huurder mag de huur meer stijgen dan de maximaal toegestane reguliere huurverhoging. De huren stijgen dan ook minder hard als bewonerswisselingen buiten beschouwing worden gelaten, namelijk niet met 5,4 maar met 4,7 procent. Dit effect van bewonerswisselingen zorgde in 2023 ook tot 0,7 procentpunt meer inkomsten voor de verhuurders.
Huursomstijging
Naast de maximale huurverhoging voor sociale huurders van 5,8 procent geldt er ook nog een maximale huursomstijging per corporatie. Die is dit jaar vastgesteld op 5,3 procent (de loonontwikkeling minus 0,5 procentpunt). Woningcorporaties mogen dus niet voor ál hun woningen de maximale huurstijging doorvoeren. (Uitleg huursombenadering).
Bronnen: CBS en Aedes/bewerking NUL20. Klik voor vergroting
Volgens Aedes zijn de huren van Nederlandse corporatiewoningen op 1 juli gemiddeld met 5,1 procent verhoogd. Dat dit percentage lager uitkomt dan de door CBS berekende 5,4 procent verhoging komt omdat het niet om precies dezelfde cijfers gaat. Bij de huursombenadering worden niet alle huren meegeteld, zoals nieuwe verhuringen (nieuwbouw en bewonerswissel) en inkomensafhankelijke huurverhogingen, geliberaliseerde woningen en verhogingen vanwege woningverbetering. Daarbij is het Aedes-cijfer gebaseerd op een enquête onder de leden.
Volgens een inventarisatie van NUL20 verhoogden de Amsterdamse corporaties de huur gemiddeld met een percentage tussen de 4,25 (Eigen Haard) en 5,3 procent (Stadgenoot en Ymere). NUL20 publiceerde eerder een uitgebreide tabel met alle nuanceringen per huurklasse en inkomensgroep.
Conclusie
De verhuurders, commercieel en sociaal, blijken de wettelijke bandbreedte grotendeels te gebruiken. De sociale huren stegen door de koppeling aan de CAO-index nog meer dan de vrijesectorhuren. De Woonbond wil daar om begrijpelijke redenen van af. Vasthouden aan deze systematiek kan volgens de Woonbond voor 2025 leiden tot een verhoging van wel 6,6 procent. CBS voorspelt namelijk dat de gemiddelde loonstijging dit jaar uitkomt uit op 6,6 procent, terwijl de inflatie vooralsnog blijft steken op 3,6 procent.
Volgens Aedes-voorzitter Martin van Rijn was de stevige huurverhoging nodig om alle noodzakelijke investeringen te kunnen blijven doen: "De corporatiesector heeft de afgelopen jaren veel gedaan om huren betaalbaar te houden. Zo lag de gemiddelde huurverhoging in 2023 op slechts 0,1 procent omdat 600.000 huishoudens een flinke huurverlaging van gemiddeld 58 euro per maand kregen. We willen de woon- én de energiecrisis blijven aanpakken en doorgaan met zo snel mogelijk verduurzamen van woningen én bouwen van nieuwbouwwoningen. Zonder deze huurverhoging kan dat eenvoudigweg niet. Minder of geen huurverhoging klinkt goed voor huidige huurders, maar betekent ook minder verduurzamen en minder nieuwe woningen voor mensen op wachtlijsten."