Wonen in de Metropoolregio Amsterdam: de volgende tien jaar

Groei eigenwoningbezit stagneert

De stijging van het aandeel koopwoningen vlakt af. Ook na de crisis zullen veel mensen geen woning kunnen kopen vanwege strengere financieringseisen en de flexibilisering van de arbeid. De huren in Amsterdam gaan flink stijgen, terwijl het aandeel sociale huurwoningen stevig daalt. Om toch grote delen van de woningvoorraad en de woonbuurten betaalbaar te houden, is de transformatie van de huurtoeslag naar een algemene inkomensgebonden woontoeslag nodig. Was getekend: Hugo Priemus. 

NUL20 bestaat in 2012 tien jaar. De redactie wil niet terug-, maar vooruitkijken. Ik benader deze opgave à la Stapel: we negeren de omvangrijke beschikbare statistieken en kijken met fantasie en overmoed in de toekomst. Daarbij zal ik me herhaaldelijk schuldig maken aan wishful thinking.
Voordat ik de toekomst inkijk, ga ik terug in de tijd. In 1991-1992 was ik betrokken bij het project ‘Housing Indicators’ van de Wereldbank. Voor elk land ter wereld werd een consultant ingeschakeld die een zeer uitvoerige lijst van woon-indicatoren moest toeleveren over één stad (meestal de hoofdstad) van het land. Door de leiders van het project, Steve Mayo en Shlomo Angel, was ik ingeschakeld als consultant voor Nederland. Het lag voor de hand, hoewel ik in Rotterdam ben geboren en getogen, dat de statistieken betrekking zouden hebben op Amsterdam, niet de metropoolregio maar gewoon de stad Amsterdam. Gelukkig was Tibor Hübner, medewerker van de Amsterdamse dienst Onderzoek en Statistiek, bereid om mij te ondersteunen in het produceren en standaardiseren van het cijfermateriaal. Tijdens een conferentie in Nairobi (27-30 januari 1992) presenteerden de consultants hun cijfers. Daar werden we krachtig aan de tand gevoeld door stafmedewerkers van de Wereldbank en daar kwamen we ook toe aan een (voorlopige) vergelijking van de cijfers. En toen kon ik de blits maken. Als het ging om welke stad de kroon spande met het hoogste aandeel huurwoningen, bleken Amsterdam en Beijing de eerste plaats te delen met negentig procent huurwoningen. Was er geen fout gemaakt, vroegen de Wereldbankmedewerkers en sommige andere consultants mij. Wenste maar tien procent van de Amsterdammers een koopwoning? De cijfers waren goed, zowel die voor Amsterdam als die van Beijing. Maar alles wees er natuurlijk wèl op dat deze samenstelling van de woningvoorraad weinig te maken had met de woningvraag.

Opmars koopwoningen

Inmiddels is het aandeel koopwoningen in Beijing, mede dankzij Amerikaanse adviseurs, aanzienlijk gestegen. De publieke huurwoningen werden eerst overgeheveld naar de gemeente. Vervolgens werden in Beijing en vele andere Chinese steden veel van deze appartementen aan de huurders verkocht, meestal voor een schijntje.
In Amsterdam hebben zich geen Amerikaanse adviseurs gemeld, maar vooral sinds de Brutering in 1995 is het taboe op de verkoop van corporatiewoningen overwonnen. Steeds meer woningcorporaties ontwikkelden een dynamisch woningvoorraadbeheer, waarbij delen van de woningvoorraad aan zittende huurders of nieuwe gegadigden werden verkocht. Met de opbrengsten konden deze woningcorporaties vervolgens de onrendabele top afdekken van woningrenovatie of de nieuwbouw van sociale huurwoningen.
Inmiddels bestaat de woningvoorraad in Amsterdam voor circa dertig procent uit koopwoningen. De verkoop van huurwoningen en de bouw van koopwoningen pasten goed bij de aanpak die het gemeentebestuur van Amsterdam voorstaat bij de vernieuwing van minder populaire woongebieden. Stap voor stap maakte hier de eenzijdige woningvoorraad plaats voor meer variatie, en dat sloot goed aan op de gedifferentieerde woningvraag in de Amsterdamse wijken. De Bijlmer is een bekend voorbeeld van een (grote) wijk waar aanvankelijk nagenoeg alleen huurwoningen stonden en waar door sloop, nieuwbouw en voorraadbeleid, zowel het aandeel koopwoningen als het aandeel grondgebonden woningen sterk is gegroeid.

Onzekere woningdifferentiatie

In academische kringen laait met een zekere regelmaat de discussie op of deze gemengde woningvoorraad er nu wèl of niet toe bijdraagt of de sociale cohesie wordt verbeterd en het sociaal kapitaal tot bloei komt. De resultaten van onderzoek spreken elkaar soms tegen. En het is lastig om de causale samenhangen te identificeren. Als de criminaliteit in een gebied daalt, komt dat dan door betere burenrelaties ten gevolge van een meer gemengde bebouwing of is dat het gevolg van een hoger gemiddeld inkomen en/of het herhuisvesten van risicogroepen naar een andere wijk? Ik blijf maar bij het ouderwetse standpunt dat er gebouwd moet worden voor een gedifferentieerde vraag en dat de woningdifferentiatie van de voorraad in een bepaald gebied bij voorkeur een afspiegeling is van de huidige en de te verwachten vraagdifferentiatie.
In dit licht bezien lijkt op het eerste gezicht een verdere toename van het eigenwoningbezit in Amsterdam in het verschiet te liggen. Door de groei van de zakelijke dienstverlening, de kennissectoren en de creatieve sector en door de toenemende internationale relaties zijn de perspectieven voor de stedelijke economie ook in Amsterdam zonder meer gunstig. Als de huidige schulden- en eurocrisis ten langen leste is overwonnen (dat kan nog jaren duren), zal het gemiddelde inkomen van huishoudens in Amsterdam weer verder kunnen stijgen. De Pavlov-reactie van planners en volkshuisvesters is dan al gauw dat het aandeel koopwoningen weer mooi omhoog kan. Er zijn echter minstens twee factoren die dit perspectief minder waarschijnlijk maken: de blijvend scherpere normen die banken aanhouden bij het verstrekken van een hypothecaire lening, en de geleidelijke ontwikkeling van woninghuren naar markthuurniveau.

Stagnerende koopsector

Ook al zal de schuldencrisis niet eeuwig duren, toch moeten er enkele permanente consequenties worden verwacht van deze crisis. Basel III schrijft het bankwezen voor dat zij meer buffers moeten aanhouden. In toenemende mate plaatsen banken (DNB, Rabobank, ING) vraagtekens bij aflossingsvrije hypotheken en het uitlokken van hypotheekschulden door de royale hypotheekrenteaftrek. Alles wijst erop dat in de koopsector de omslag zal worden gemaakt van schulden maken naar sparen en naar een beperking van risico’s. Dit indiceert het geleidelijk aan uitsterven van aflossingsvrije hypotheken, de hergeboorte van annuïtaire hypotheken en zelfs het inzetten van eigen geld door kopers en het reduceren van de hypotheekrenteaftrek. Door deze veranderingen zal het leenvermogen van huishoudens structureel verslechteren. Om een huis te kunnen kopen en met een lening te financieren zal een steeds hoger huishoudeninkomen nodig zijn. Bovendien moet dat inkomen vrij stabiel zijn. De flexibilisering van de arbeidsmarkt met steeds meer zzp’ers, oproepkrachten, uitzendkrachten en flexwerkers zal het steeds moeilijker maken om een eigen woning te financieren. In de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk is het aandeel eigen woningen sinds 2007 langzaam aan het dalen. Dit kan ook ons land overkomen, hoewel wij een lager aandeel eigen woningen kennen dan de Angelsaksische landen.

Van sociale huur naar markthuur

De tweede belangrijke trend in dit verband is de verwachte reductie van de huurprijsregulering. Thans zijn de huren gereguleerd van meer dan negentig procent van de huurwoningvoorraad. Vooral in steden waar de vraag het aanbod royaal overtreft, Amsterdam voorop, zal de huurliberalisatie toeslaan. Woningcorporaties volgen meer en meer het voorbeeld van de commerciële vastgoedbeleggers en trekken de huren sterk op als de woning van bewoners verandert (de zogeheten huurharmonisatie). Woningcorporaties zullen in hun voorraad sociale huurwoningen steeds vaker ‘verhangen’ tot markthuurwoningen. Als we het inflatievolgend huurbeleid achter ons laten, keren commerciële verhuurders wellicht terug als investeerders op de Amsterdamse woningmarkt. Het aandeel sociale huurwoningen zal in Amsterdam in versneld tempo dalen, het aandeel markthuurwoningen zal in Amsterdam stijgen, door toedoen van zowel woningcorporaties als commerciële vastgoedbeleggers.

Voor de komende tien jaar geldt in Amsterdam het perspectief dat de sociale huursector zal krimpen (zeker als per 2014 de kolossale jaarlijkse heffing voor sociale en commerciële verhuurders zal worden ingevoerd). De sector markthuurwoningen zal in Amsterdam groeien. Het aandeel eigen woningen zal na een jarenlange groei stagneren. Wellicht is er voor koopgarantwoningen nog enige groei te verwachten, als de woningcorporaties tijdig voldoende voorzieningen kunnen mobiliseren om de aan deze woningen verbonden risico’s af te dekken.

Metropoolregio

Elders in de Metropoolregio Amsterdam zijn de perspectieven vergelijkbaar. Hier zijn minder activiteiten in de commerciële huursector te verwachten. Omdat hier het aandeel eengezinshuizen groter is, zullen er op gunstige locaties nog kansen voor het eigenwoningbezit zijn, maar ook buiten Amsterdam zal de groei van het eigenwoningbezit afvlakken. Buiten en binnen Amsterdam zullen vooral woningcorporaties moeten voldoen aan de toenemende vraag naar huurwoningen in het dure en middensegment (600-900 euro per maand).
Particulier opdrachtgeverschap
Spannend zal de ontwikkeling van het particulier opdrachtgeverschap zijn, waarmee vooral Almere furore maakt. Juist als de banken het laten afweten en de inkomens van huishoudens onder druk staan, is het particulier opdrachtgeverschap een aantrekkelijke optie. Deze formule vergt een zeer professionele bouwbegeleiding waarin de gemeente zelf of via anderen moet voorzien. In de Metropoolregio Amsterdam heeft nu alleen Almere voldoende ervaring. Veel hangt af van het commitment van het gemeentebestuur, de betrokken vakwethouder voorop. Enerzijds is het de vraag of andere gemeenten in de regio het voorbeeld van Almere zullen willen en kunnen volgen, anderzijds is het de vraag of Almere in het onvermijdelijke post-Duivesteijntijdperk het kan opbrengen om met evenveel gedrevenheid het individueel en collectief opdrachtgeverschap te stimuleren als nu het geval is. In elk geval is het een aantrekkelijk perspectief dat aan het repertoire van het woningaanbod het particulier opdrachtgeverschap blijvend kan worden toegevoegd.

Transformaties voorraad

Wanneer we ons afvragen hoe de woningvoorraad in de Metropoolregio Amsterdam er over tien jaar zal uitzien, zullen we niet moeten beginnen met nieuwbouw en sloop, maar met het beheer en de transformatie van de woningvoorraad. Ook het herbestemmen van structureel leegstaande kantoorruimte hoort hierbij. Vooral voor studenten zijn woon- en werkunits in lege kantoorruimte een mooie optie. Voor deze doelgroep zal over de hele linie meer gebruik moeten worden gemaakt van tijdelijke huurcontracten. Deze zijn te prefereren boven de gebruiksovereenkomsten van tijdelijke beheerders (van oudsher als antikraak aangeduid). Voor vele kantoorcomplexen lijkt een financiële afwaardering van het vastgoed onvermijdelijk.
De stedelijke vernieuwing in de Metropoolregio moet natuurlijk onverminderd doorgaan, niet alleen in Amsterdam maar ook daarbuiten, en niet alleen in de geselecteerde krachtwijken, maar ook in talloze andere minder populaire naoorlogse woonwijken waarin de sociale huursector dominant is.
Een belangrijke component hierbij is het reduceren van de energiekosten en het verduurzamen van de energie, zowel op grond van duurzaamheidsoverwegingen als gezien het veiligstellen van de betaalbaarheid van het wonen.
Steeds meer complexen in en om Amsterdam zullen qua eigendomsverhoudingen gemengd zijn: deels koopappartementen, deels huurwoningen. Dat betekent een toenemende rol van Verenigingen van Eigenaren, waarin eigenaar-bewoners meer moeten samenwerken en waarin huurders bij voorkeur meer individuele vrijheden moeten worden gegund. Qua participatie bij beheer en vernieuwing zouden eigenaar-bewoners en huurders naar elkaar toe kunnen groeien. Het is te hopen dat de woningcorporaties hiervoor alle ruimte zullen bieden. Hoe beter dat lukt, des te minder belangrijk het onderscheid tussen kopen en huren zal zijn.

Betaalbaarheid: Amsterdam ongedeelde stad

Als niet alleen de koopsector maar ook de huursector in Amsterdam meer marktgeoriënteerd beprijsd wordt, zal de betaalbaarheid van het wonen juist in dit deel van Nederland een punt van toenemende zorg zijn. We mogen niet verwachten dat de komende jaren de huishoudeninkomens sterk zullen stijgen. Het gaat niet alleen om de kale woonlasten, maar ook om de op- en neergaande, maar per saldo stijgende uitgaven voor energie. Als politici passief langs de kant staan, zouden de meest aantrekkelijke delen van de stad steeds minder toegankelijk worden voor huishoudens met lage en middeninkomens. Woningcorporaties hebben specifieke verantwoordelijkheden, waar het de betaalbaarheid van het wonen betreft, maar worden geacht niet aan inkomenspolitiek te doen. Als de ontwikkeling ook in de sociale huursector geleidelijk richting markthuren gaat, zou dat voor woningcorporaties de onrendabele top bij investeringen in nieuwbouw aanzienlijk reduceren en de prikkels om in huurwoningen te investeren structureel vergroten. Om dan toch grote delen van de woningvoorraad en de woonbuurten betaalbaar te houden, is de transformatie van de huurtoeslag naar een algemene inkomensgebonden woontoeslag nodig. Deze woontoeslag dient door de Belastingdienst te worden uitgekeerd en garandeert dat de financiële steun aan bewoners goed gericht is: alleen op huishoudens die het nodig hebben. Deze woontoeslag concretiseert het sociale grondrecht van het wonen dat in de Grondwet is verankerd. Een betrouwbare, robuuste woontoeslag zal er voor moeten zorgen dat ook in de komende tien jaar Amsterdam goeddeels een ongedeelde stad kan blijven.