Volgens cijfers van NVM/VGMNL over het derde kwartaal is het aanbod vrijesector huurwoningen in het derde kwartaal wederom gedaald. Er werden in heel Nederland via makelaars van deze organisaties slechts 6.106 huurwoningen aangeboden. Dat waren er in medio 2021 nog zo'n 10.000. Het laatste jaar is het aanbod met bijna 19 procent gedaald. Niet vreemd dus dat Ronald de Nas, bestuurslid VGM NL Wonen spreekt van 'een dramatisch tekort aan huurwoningen'.

Image

Daarmee in tegenspraak lijkt de dalende huurprijs in enkele grote steden, waaronder Amsterdam. Terwijl de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in het derde kwartaal gemiddeld in Nederland 6,9 procent (NVM/VGMNL) en 7,4 procent (Pararius) hoger uitkwam dan een jaar eerder, daalden de vrijesector huurprijzen in enkele grote steden. De vierkante meter huurprijs in Amsterdam daalde met 6,3 procent ten opzichte van het tweede kwartaal en met 2,9 procent ten opzichte van een jaar eerder.  Pararius meldt een prijsdaling van 1,7 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2023. 

Uitponding

Minder aanbod en daling van de huurprijzen, hoe kan dat? Volgens de normale wetten van de vrije markt betekent grotere schaarste immers hogere prijzen? Allereerst: het gaat om de prijs per vierkante meter. Grosso modo geldt: hoe groter de woning, hoe lager de huurprijs per vierkante meter. De meest voor de hand liggende verklaring is dat de huurprijsdaling het gevolg is van 'uitponding' van vooral kleinere woningen. Zowel Pararius als de NVM geven deze verklaring. Daarnaast is de Wet betaalbare huur per 1 juli ingegaan, waardoor meer woningen het laatste kwartaal bij nieuwe verhuring zijn gebonden aan een gereguleerde - lagere - huurprijs.
Die omslag van woningen kopen-voor-verhuur naar uitponding is al enkele jaren gaande. In 2023 droegen particuliere beleggers netto een recordhoeveelheid van 11.700 huurwoningen over aan eigenaar-bewoners, ongeveer één procent van de totale private huurvoorraad. Die verkooptrend heeft zich dit jaar bestendigd. In het tweede kwartaal van dit jaar werden bijvoorbeeld er per saldo 4.775 huurwoningen overgedragen aan eigenaar-bewoners, zo meldde het Kadaster: investeerders kopen nog maar weinig woningen (1.125) en doen er veel meer van de hand (5.900). Het saldo bedraagt meer dan een verviervoudiging ten opzichte van twee jaar geleden.
In grote steden worden vooral de 'goedkopere' huurappartementen verkocht, zo meldde onder andere ING Research eerder. En omdat vooral kleinere (oudere) woningen met een vaak hoge verhuurprijs per vierkante meter worden verkocht zou dit verklaren waarom de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in enkele grote steden is gedaald.

In Amsterdam juist meer woningen verhuurd

Vooral het aanbod aan gestoffeerde en gemeubileerde huurwoningen lijkt sterk af te nemen, de belangrijke categorieën voor het verhuurplatform Pararius. De NVM/VGMNL-cijfers voor Amsterdam bevestigen deze ontwikkeling: de verhuur van het aantal gemeubileerde woningen daalde in hun statistiek met ruim de helft (52,2%) in vergelijking met het derde kwartaal een jaar eerder!
Maar een duik in de NVM/VGMNL-kwartaalcijfers voor Amsterdam biedt nog een hele andere verklaring voor de gedaalde huurprijzen. Zeker, er is sprake van daling van verhuur van oudere appartementen met een hoge vierkante meterprijs. Maar daarnaast werden er veel meer nieuwere woningen (na 1991) verhuurd met een lagere vierkante meterprijs. Komt dit wellicht door oplevering van grote nieuwbouwcomplexen, zoals Justus in de Sluisbuurt met 224 middeldure appartementen. In de NVM/VGMMNL-cijfers wordt de nieuwe categorie gereguleerde middenhuur namelijk nog tot vrijehuursector gerekend. In ieder geval wijkt Amsterdam af van het landelijke beeld: er werden in de hoofdstad in het derde kwartaal juist meer woningen in de midden- en vrijehuursector verhuurd!

Bron: NVM/VGMNL, De definitie van vrijesector is nog volgens de oude systematiek van voor 1 juli 2024. Het nieuwe middeldure huursegment wordt dus meegeteld.  Huurprijzen per m2.

De huurmarktcijfers van VGM NL en NVM zijn volgens eigen opgave gebaseerd op circa 25.000 huurtransacties in de middenhuur en vrije sector op jaarbasis. Rond 80 procent van de transacties is kale huur.NVM is de Nederlandse vereniging van Makelaars; VGM NL is de branchevereniging voor vastgoed- en VvE-managers in Nederland. De huurmonitor van Pararius wordt volgens eigen opgave samengesteld op basis van circa 105.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Ongeveer 85 procent daarvan betreft gestoffeerde en/of gemeubileerde huurwoningen.