Bouwen, bouwen, bouwen

IJburg 2003
klik op de foto's voor vergroting!

“Bouwen, bouwen, bouwen. Over één ding is Amsterdam het eens.” Dat stond op de cover van het eerste nummer in 2002. De bouw stagneerde en ook de ontwikkeling van IJburg kwam niet op gang. NUL20 stond op de zandplaat en volgde de ontwikkeling van IJburg tot op de dag van vandaag. Hetzelfde geldt voor de vele andere grote projecten, zoals de Noordelijke IJ-oevers, het Amstel­kwartier, Zeeburgereiland, het project Inverdan in Zaanstad, de Sniep en Holland Park in Diemen enzovoort.
Steeds weer wordt ‘bouwen, bouwen, bouwen’ genoemd als remedie voor woningschaarste en daarmee samenhangende woonplagen: oplopende wachttijden, stijgende huren, onbetaalbare koopwoningen. De productie kwam na 2002 op gang en zakte na de kredietcrisis weer ver terug. “Het wordt nooit meer zoals het was”, klonk het zelfs vanaf de burelen van het Amsterdamse stadhuis. Deze bouwcrisis leverde wel creativiteit, nuttige saneringen en bijzondere initiatieven op. Zo doken onderwerpen als cpo, organische stedenbouw, co-creatie, de kluswoning en klantgericht ontwikkelen in NUL20 op. Maar das war einmal. Het draait weer om de aantallen.

Stedelijke vernieuwing

Geuzenveld 2003, uitzicht op twee nieuwbouwcomplexen, onderdeel van ‘Operatie Parkstad’, de vernieuwing van Nieuw-West.

Vanaf medio jaren negentig gaat de sloopkogel in de Bijlmerflats. In alle NUL20-jaren is de vernieuwing van Zuidoost een thema gebleven. Met de sloop van Bijlmerflats en de toevoeging van laagbouw werd voor honderden miljoenen een nieuwe toekomst voor het gebied geschapen. Nu wordt in Zuidoost het kantorengebied Amstel III getransformeerd tot een woonwerkwijk.

Nog vaker schreven we over de ambitieuze ‘stedelijke vernieuwing’ van de Westelijke Tuinsteden. Om van andere vernieuwingsgebieden, probleemwijken, krachtwijken, Vogelaarwijken, Focusgebieden of Ontwikkelbuurten maar te zwijgen. En ook buiten Amsterdam bezocht NUL20 vernieuwingsgebieden dan wel probleemwijken zoals Poelenburg in Zaandam.

Bewoner - WiA, WiRa, WiMRA

Jan Evertsenstraat, maart 2016. Illustratie bij artikel over stijgende waardering van de Jan van Galenbuurt. Het rapportcijfer is in twee jaar gestegen van 6,8 naar 7,4

Vanaf de start steekt NUL20 tweejaarlijks de thermometer in de stad, en sinds enkele jaren ook in de hele regio. Met dank aan het grootschalige WiA-, WiRA- en nu WiMRA-onderzoek weten we wat bewoners van hun buurt vinden, en hoe ze oordelen over de leefbaarheid en criminaliteit. Het rapportcijfer van bijna alle buurten steeg, onvoldoendes werden zesjes.

Woonfraude - Vakantieverhuur, onderhuur, verkamering

Aziatische toerist in 2014, cover van een themanummer over vakantieverhuur.

Wie vakantiehuur zegt, zegt Airbnb. Ons eerste artikel over vakantieverhuur dateert van 2012. Daarna volgden vele. Toen nog een spannend verschijnsel. Inmiddels is vakantieverhuur even populair als het wordt verafschuwd. Illegale vakantieverhuur valt onder wat we ‘woonfraude’ zijn gaan noemen. Daar hoort ook bij hennepteelt in woningen, onwettige verkamering en illegale onderhuur. Dat laatste is van alle tijden. Het was in de vorige eeuw - naast kraken - een min of meer geaccepteerde manier om de stad in te komen. Woningcorporatie Het Oosten stelde in 2002 zelfs voor om alle onderhuurders met een ‘generaal pardon’ te legaliseren. Dat plan viel niet in goede aarde. Nooit meer van gehoord.
 

Agenten, leraren en verpleegkundigen en de scheefwoner

Agenten, leraren en verpleegkundigen. Deze beroepsgroepen worden steevast van stal gehaald om aan te tonen dat er iets mis is op de Amsterdamse woningmarkt. Nu omdat ze geen betaalbare woning meer kunnen vinden. In 2002 omdat er onvoldoende aantrekkelijke koopwoningen zijn voor “hogere en middeninkomens” aldus minister Remkes in ons eerste nummer. Remkes: “Mensen uit die groepen trekken hun consequenties en stemmen met de verhuiswagen. Daardoor verliest de stad mensen die keihard nodig zijn, zoals agenten, leraren en verpleegkundigen”.

Image

Een andere oudgediende is de ‘scheefwoner’. Het begrip werd politiek explosief bij het instellen van de EU-inkomensgrens voor sociale huurwoningen in 2011. Toen werden ineens hele volksstammen ‘scheefwoner’ en daarmee ook scheef aangekeken. De meeste scheefwoners zijn overigens huishoudens met een bescheiden middeninkomen. In 2018 rekenden we het nog weer eens uit. Slechts 3 procent van de sociale huurders in de Metropoolregio Amsterdam verdient meer dan 2x modaal. Anderzijds: dat zijn toch wel 10.000 corporatiewoningen.

Verduurzaming, epc, energielabel, gasloos, klimaatneutraal

Plaatsing van zonnepanelen. Illustratie bij themanummer "Duurzaam bouwen, Duurzaam wonen" in 2010

Zeker, spouwmuurisolatie en dubbelglas worden al decennia ingezet, maar energiebesparing en verduurzaming zijn deze eeuw pas echt op de woonagenda gekomen. Het energielabel werd pas in 2011 een factor in het puntenstelsel. Ons eerste grote ‘energiedossier’ dateert uit 2007. Inmiddels is ‘Energie en Duurzaamheid’ uitgegroeid tot een zeer omvangrijk NUL20-dossier. Laatste cijfer: in 2018 plaatsen de woningcorporaties in Amsterdam 25.000 zonnepanelen op 6.000 woningen.

Metropoolregio Amsterdam

Almere-marketing in 2005

NUL20 begon als een puur Amsterdams tijdschrift. Maar woningzoekenden houden zich niet aan gemeentegrenzen. Zo werd in de loop der jaren de scope breder. Dat valt niet altijd mee. Ook niet voor de hoofdstad zelf overigens. Amsterdam onderhoudt een ingewikkelde relatie met zijn buurgemeenten. Anders dan veel andere wereldsteden heeft de hoofdstad geen enkele zeggenschap over de rest van de agglomeratie. En buurgemeenten, met uitzondering van Weesp, willen dat vooral zo houden. Dus wordt er sinds het mislukken van de stadsprovincie in 1995 regionaal gepolderd. Soms met tegenzin, maar alle gemeenten begrijpen dat ze slecht zonder elkaar kunnen. De totstandkoming van WoningNet met het gemeenschappelijk aanbod van sociale huurwoningen uit zestien gemeenten was een mijlpaal.

NUL20 schreef veel over de onderlinge verhuisstromen tussen gemeenten, ook wel geduid met kekke termen als ‘emancipatiemachine’ voor Amsterdam en ‘roltrapregio’ voor de ommelanden van de stad: daar waar de ouder geworden jongeren in de gezinsfase vaak neerstrijken.
In de loop der jaren zijn allerlei poldergremia opgericht en weer ontbonden. Eerst het ROA, daarna de Stadsregio en nu de Metropoolregio Amsterdam (MRA), een monsterverbond van 32 gemeenten van Velsen tot Lelystad. Maar het blijft ingewikkeld, want gemeentebestuurders worden toch primair geacht iets voor hun eigen inwoners te betekenen.

De woningcorporatie: naar grote hoogte, terug in het hok en nu voorzichtig er weer uit

Uitreiking van de NUL20 Gouden Baksteen in december 2007 aan Rochdale-directeur Hubert Möllenkamp. Rochdale leverde dat jaar maar liefst 1012 woningen op in Amsterdam. Niet veel later blijkt dat de ondernemende corporatiedirecteur een verkeerde afslag heeft genomen. In 2008 wordt Möllenkamp geschorst en jaren later veroordeeld wegens malversaties en het aannemen van steekpenningen. De ‘Maserati-man’ wordt een symbool van wat er mis is gegaan in de corporatiesector.  Voor Rochdale volgen vanaf 2008 jaren van saneringen.

In de 100 nummers NUL20 schreven we vaak en veel over de activiteiten van woningcorporaties. Op de eerste rij kon u daardoor de opkomst en gedeeltelijke deconfiture van de woningcorporatie volgen. Na de ‘bruteringsoperatie’ in 1995 moesten corporaties omschakelen van een beherende organisatie naar een initiërende rol als maatschappelijke onderneming. Het economisch tij zat mee. De slagkracht en de ambities van de corporaties konden daardoor, mede dankzij vele fusies, steeds groter worden. Ze verbreedden hun maatschappelijke rol, bouwden - zeker in Amsterdam - het merendeel van alle nieuwbouwwoningen, saneerden hele wijken en investeerden op verzoek in brede scholen, kerken, buurthuizen, culturele centra en hoerenbuurten.
Bij de Amsterdamse Parkstaddeal in 2007 nemen de corporaties zelfs de volledige kosten en risico’s van de fysieke vernieuwing voor hun rekening. Drie jaar later - een crisis verder - blijkt deze afspraak onbetaalbaar. Er volgen landelijk affaires en schandalen (SS Rotterdam, Vestia-derivaten, Maserati-man) en de politiek grijpt in. En zoals zo vaak, slaat dat door. Het werkterrein wordt uitgekleed en de corporaties worden opgezadeld met een bizarre verantwoordingsbureaucratie. Bovendien wordt met de verhuurderheffing een forse greep in de kas gedaan. 
Inmiddels heeft de sector stevig gesaneerd en zich financieel hersteld. De slinger beweegt zich weer de andere kant op. De oproep aan corporaties om meer te doen, klinkt luider en luider: meer bouwen, ook voor middeninkomens, sneller verduurzamen. Nu nog dat laatste zetje: die malle verhuurderheffing afschaffen.

Verkoop sociale huurwoningen

December 2014. Verkoop sociale huurwoningen in de Nieuwe Hoogstraat, Centrum Amsterdam

Eind vorige eeuw valt het besluit dat de Amsterdamse corporaties van 2000 tot 2010 28.600 woningen mogen verkopen. Doel was het aandeel koopwoningen op te krikken van 18 naar 35 procent. Veel starters en lage middeninkomens konden daardoor een woning kopen, want zo waren de prijzen toen. Vooral in Zuidoost en Noord slaan ze hun slag.
Het verkoopconvenant is daarna diverse keren verlengd en aangepast. De corporaties krijgen daarbij de ruimte om in totaal 35.000 woningen te verkopen.  Er zijn vanaf 1998 een kleine 30.000 sociale huurwoningen verkocht. Bij de laatste ‘Samenwerkingsafspraken’ is vastgelegd dat het aantal corporatiewoningen niet onder de 162.000 mag zakken.

Weerstand tegen verkoop is er altijd geweest. Maar met het groeien van de wachtlijsten en het ontbreken van betaalbare alternatieven is die sterk gegroeid. De verkoop is inmiddels fors teruggebracht. Het dilemma: zonder de inkomsten uit verkoop kunnen de corporaties veel minder investeren in nieuwbouw en verduurzaming. Voorspelling: dit dilemma zal ook de komende jaren een NUL20-onderwerp blijven. Zie de pagina De Kwestie rechts.

Zelfbouw

Almere Poort, 2010

Toenmalig Minister Remkes zei begin deze eeuw te streven naar 30 procent zelfbouw. Dat zou een revolutie voor Nederland betekenen. Er is dan ook weinig van terecht gekomen, behalve in Almere. Dat is mede dankzij Adri Duivesteijn de grootste zelfbouwstad van Nederland geworden. Nergens zijn zoveel zelfbouwwoningen gebouwd en nergens vind je zo’n groot en divers aanbod met kavels waarop je zelf een huis mag ontwerpen en bouwen.
In Amsterdam werd zelfbouw in de crisisperiode omarmd door wethouder Van Poelgeest. Pioniers, architecten en kleine aannemers grepen hun kans. Maar inmiddels wordt het gewenste streefaantal van vijfhonderd zelfbouwwoningen in Amsterdam al jaren niet meer gehaald. Toch te lastig voor een stad die in snel tempo wil verdichten?

Woonruimteverdeling, doelgroepen en de ‘ongedeelde stad’

Stadsgesprek in 2011, een van de publieke bijeenkomsten destijds over het aanpassen van de woonruimteverdeling. Foto bij artikel ‘Woonruimteverdeling op de schop’.

Veelbesproken onderwerp in 100 nummers NUL20 is de wijze waarop de sociale huurwoningen worden ‘verdeeld’ in de regio Amsterdam. Elke vier jaar willen nieuwe wethouders en ook corporaties de methodiek op de schop nemen, maar de geschiedenis leert dat vergaande voorstellen rond dit thema vele nota’s en discussies later veelal eindigen in kleine bijstellingen.
Het is ook lastige materie. De wachtrijen zijn lang en wie is het zieligste?
Want wie kan er allemaal niet op eigen kracht in woonruimte voorzien? De lijst wordt steeds langer. Dat zijn naast de reguliere sociale huurders jongeren, statushouders, ex-psychiatrische patiënten, voormalig daklozen, senioren, studenten. En oh ja ... de middeninkomens.

Ook terug van nimmer weggeweest: de ongedeelde stad. Of wat hipper: de ‘inclusieve stad’. De uitgesproken ambitie van elk Amsterdams college is dat iedereen, rijk of arm, overal in de stad moet kunnen wonen. In de statistiek dan, in de praktijk is het natuurlijk hondsmoeilijk om überhaupt een woning te krijgen.
Tot de jaren negentig van de vorige eeuw was het nog relatief simpel. Ruim 80 procent van de woningen behoorde tot de gereguleerde voorraad en daar woonde dus een gemengd publiek. De tijden veranderden. Amsterdamse ontwikkelde zich tot een ‘creatieve kennisstad’. Er kwam behoefte aan betere woningen, aan koopwoningen. Bij stedelijke vernieuwingsprojecten werd een expliciete doelstelling gemengde wijken te creëren door koopwoningen toe te voegen. Streven voor de Bijlmer: van 93 naar 55 procent sociale huur; voor de Westelijke Tuinsteden: van 76 naar 45 procent. Inmiddels eet het succes van de stad zijn eigen kinderen op: binnen de de Ring verdwijnt de betaalbare woningvoorraad - voor lagere én middeninkomens - in snel tempo.