Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) waarschuwt voor de implicaties van de opdeling van corporaties in een maatschappelijke (Daeb) en commerciële tak (Niet-Daeb). Die scheiding is voorzien in het wetsvoorstel van minister Blok. CFV: "De impact van de scheidingsoperatie is vergelijkbaar is met de brutering midden jaren ’90". Het vergt volgens de toezichthouder "individueel maatwerk en veel evenwichtskunst om alle takken gezond te houden".
De financieringsstructuur in de sector gaat enorm veranderen. Het kabinet staat een scheiding van het sociale en commerciële bezit van de woningcorporatiesector voor. Corporaties mogen daarbij zelf kiezen of ze opteren voor een administratieve of juridische scheiding. CFV stelt dat vooraf duidelijke kaders nodig zijn en een doordacht transitiepad. "De scheiding vraagt veel kennis en capaciteit, niet alleen tijdens de initiële scheiding, maar ook daarna in termen van besturing en risicomanagement. Zowel van de corporaties, de besturen en Raden van Toezicht zelf, als van de actoren daaromheen zoals gemeenten, huurdersorganisaties, WSW en de externe toezichthouders."
Dit staat te lezen in de ‘Financieel Meerjarenverkenning van de corporatiesector na administratieve scheiding’ die CFV op 30 juni publiceerde. In de Novelle, die kortgeleden naar de Tweede Kamer is gestuurd, regelt minister Blok onder meer dat corporaties hun sociale bezit (Daeb) en commerciële bezit (niet-Daeb) administratief moeten gaan scheiden. DAEB staat voor Diensten voor Algemeen Economisch Belang. Beiden takken moeten afzonderlijk gezond en levensvatbaar zijn. Als de commerciële tak ongezond is levert dit risico op voor de maatschappelijke tak die als ‘moeder’ het initiële kapitaal en de financiering in de niet-Daeb-tak heeft geleverd.
Uit de verkenning van het CFV is op te maken dat 6,5% van al het corporatiebezit niet-Daeb bezit is, terwijl slechts 1% van het totale bezit ongeborgd gefinancierd is. Geborgde leningen mogen niet in de commerciële tak worden geplaatst. Om dat op te lossen moet de maatschappelijke tak bij scheiding een interne lening en kapitaal verstrekken aan de commerciële tak. Dit moet voor de niet-Daeb tak een levensvatbare uitgangspositie opleveren. Anderzijds moet ook niet een te gezonde commerciële tak worden opgetuigd want daarmee wordt onnodig geld uit de sociale sector getrokken. De Woonbond vreest bijvoorbeeld dat in de commerciële tak onnodig veel sociale huurwoningen worden ondergebracht die in de toekomst kunnen worden geliberaliseerd. Volgens het CFV moet het kabinet daarvoor duidelijke kaders aangeven.
Ook het transitiepad behoeft volgens het CFV verdere uitwerking. Allereerst zullen corporaties het bezit moeten gaan waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Vervolgens moet de hiermee samen te stellen marktwaarde-balans gescheiden worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met nog nader te formuleren spelregels. Ook moeten corporaties na overleg met stakeholders, een keuze maken ten aanzien van het vrijwillig over te hevelen Daeb-bezit naar de niet-Daeb tak. Tenslotte moeten corporaties kiezen voor juridische of administratieve scheiding. Al deze stappen vereisen een heldere proceslijn met de nodige tijd per afzonderlijke stap. De extern financieel toezichthouder beoordeelt uiteindelijke de scheidingsvoorstellen. Het beoordelingskader moet beschikbaar zijn in de fase dat de voorstellen worden opgesteld.
Zie ook:
Omvang niet-Daeb kan na scheiding oplopen tot 37 miljard (CFV bericht 30 juni)
Ortec: splitsing corporaties financieel verantwoord (NUL20 27-06-2014)