Jan Groot:
Amsterdam heeft al jaren gloedvolle ambities in de strijd tegen de hardnekkige woningnood. Er komt alleen weinig van terecht. De nieuwbouw van de zes Amsterdamse corporaties jaarlijks is grotendeels ter vervanging van de sloop. Vorig jaar werd er eindelijk een klein succes geboekt: in dat jaar steeg de voorraad in Amsterdam met 619 veelal kleinere woningen.
Vanwaar de huiver om te investeren in duurzame woningverbeteringen en in nieuwbouw? Aan de balans ligt het niet. Voor de zes woningbouwcorporaties die in Amsterdam actief zijn, is de solvabiliteit 65% (moet groter zijn dan 25%) en en de LTV 36% (< 85%). Dit zijn voor onroerend-goedbedrijven ongekend sterke balansen als gevolg van conservatief beleid.
Het probleem is, zoals ook Conijn en Dioncre concluderen in 'Corporaties in beeld 2021' de tekortschietende financiële kasstroom om voldoende verbeterinvesteringen en nieuwbouw te generen. Er zou dan structureel extra moeten worden geleend wat volgens Conijn en Dioncre geen duurzaam verdienmodel is.
Waarom kan je niet lenen voor verbeteruitgaven? De huurder krijgt een duurzaam en energiezuinig huis terug met minder energielasten. Voor die dienst kan de corporatie toch ook een extra huurverhoging in rekening brengen. En dat gebeurt ook in de praktijk. Maar Conijn en Dioncre stellen echter dat de huur amper omhoog gaat bij renovaties. Maar dit wordt niet verder onderbouwd en er wordt geen verklaring gegeven waarom dat in de praktijk blijkbaar wet is.
Woningverbetering = investering
Maar ook als we deze wet accepteren is het de vraag of extra lenen niet duurzaam is. Conijn en Dioncre gooien in het pleidooi van een aangepaste ICR bewust het scherpe boekhoudkundige onderscheid overhoop tussen kosten en investeringen i.e. tussen onderhoudsuitgaven en (verbeter) investeringen. Investeringen mogen worden gedekt door leningen en kosten door lopende opbrengsten.
Verbeteringen aan de woning zijn per definitie investeringen. Onderhoud verbetert de woning niet en zijn dus lopende kosten. Omdat ‘tegenover verbeterinvesteringen amper tot geen huurverhoging staan’, stellen Conijn en Dioncre dat die verbeteruitgaven in feite onderhoudsuitgaven zijn en dus moeten worden gedekt door de operationele kasstroom. Doorredenerend zijn dus de verbeterinvesteringen in hun visie eigenlijk achterstallig onderhoud. Achterstallig onderhoud kun je niet inhalen door mondjesmaat de uitgaven te betalen uit de beperkte lopende kasstroom met oplopende achterstanden tot gevolg. Is de boel dan failliet? Nee, de balansen zijn juist erg sterk. Een bedrijf met een sterke balans gaat meer lenen om het achterstallig onderhoud in te halen. Iedereen weet immers dat uitstellen van achterstallig onderhoud op termijn alleen maar meer gaat kosten en/of meer opbrengsten gaat derven.
De conclusie moet niet zijn dat corporaties een zwak verdienmodel hebben, maar dat ze na renovatie de huren moeten verhogen. Als ze de huren niet veel kunnen verhogen omdat het in feite achterstallig onderhoud is, dan moeten ze als de wiedeweerga lenen, ook al gaat dat ten koste van een minder sterke balans. Hetzelfde geldt voor de nieuwbouw. De woningnood kun je ook opvatten als achterstallig nieuwbouwbeleid.
Verhuurderheffing
De geplande afschaffing van de verhuurderheffing biedt ruimte om binnen de WSW norm voor de ICR van 1,4 om speciaal te besteden voor nieuwbouw. De zes Amsterdamse woningbouwcorporaties betaalden in 2021 een fors bedrag van 310 miljoen aan verhuurderheffing. Conijn en Dioncre waarschuwen dat de ruimte conservatief moet worden gebruikt. Voor Amsterdam leidt dat dan tot maximaal 750 nieuwbouwwoningen per jaar extra. Beter is het om de extra kasstroom te gebruiken om de rente te betalen voor een extra lening van 16,5 miljard en hiervoor de achterstallige verbeteringen en nieuwbouw te financieren. Dan staan er weliswaar meer leningen op de balans maar heeft regio Amsterdam zestigduizend extra woningen en een duurzame woningvoorraad. De woningcrisis kan niet met conservatief beleid worden opgelost. Van de woningbouwcorporaties wordt verwacht de grenzen op te zoeken en financieel scherper aan de wind te zeilen.
Jan de Groot, hypotheekadviseur, D66-lid en schrijft op eigen titel
REACTIE JOHAN CONIJN (FINANCE IDEAS)
De reactie van Groot op onze rapport Corporaties in Beeld 2021 bevat twee punten waarop ik graag nader wil ingaan.
De eerste is of het wel verstandig is dat woningcorporaties structureel lenen voor renovatie en verduurzaming van de woningvoorraad. Wij zetten daar vraagtekens bij. Deze verbeteruitgaven zijn veelal nodig om de woning aan te passen vanwege woontechnische veroudering. Na verloop van decennia zijn renovaties nodig om de woning bij de tijd te brengen. Nu gaat het vooral om de woning te isoleren en gasloos te maken. Ook berekeningen van het ministerie voor VRO laten zien dat er daarbij (nagenoeg) geen toename van de netto huur is bij woningcorporaties. Zo is tussen Aedes en het ministerie afgesproken dat isolatie gratis is voor de huurder. Het betaalbaar houden van woningen voor de doelgroep speelt daarbij een belangrijke rol. Als verbeteruitgaven in de praktijk geen extra opbrengsten opleveren, is het niet verantwoord om die verbeteringen met extra leningen te financieren. Voor een korte periode behoeft het geen probleem te zijn, maar als dat structureel het geval is, staat de financiële continuiteit van de woningcorporatie op het spel.
Het tweede punt is de afschaffing van de verhuurderheffing met ingang van 2023 en de mogelijkheden die dat oplevert. Zeker, woningcorporaties hebben daardoor extra ruimte gekregen om te investeren. We hebben allerminst de indruk willen wekken dat er geen ruimte zou zijn om de komende jaren extra te gaan bouwen. Ons rapport gaat over de financiele positie van de 100 grootste woningcorporaties in 2021, toen de verhuurderheffing er nog was. Maar ook hierbij is het goed om je niet rijk te rekenen. Woningcorporaties bouwen veelal huurwoningen voor de doelgroep met een huur tot de eerste aftoppingsgrens (€ 647 per maand) of de tweede aftoppingsgrens (€ 694 per maand). Een dergelijke huur dekt niet meer de gestegen rentelasten plus de kosten voor onderhoud en beheer. Er is dan vanaf het eerste jaar bij een nieuwe woning sprake van een negatieve kasstroom. Het zal duidelijk zijn dat dat niet lang vol te houden is. Heel snel daalt de rentedekkingsgraad tot de kritische grens van 1,4 en dan krijgt de woningcorporatie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geen geborgde lening meer. Hogere aanvangshuren bieden soelaas, maar dat gaat ten koste van de betaalbaarheid. Er is geen ‘free lunch’.
Johan Conijn
Meer informatie over publicatie: Corporaties in Beeld 2021
